当前，中国房地产市场处于下行周期，存量房贷利率高于新增房贷利率，导致居民提前还贷现象变得十分普遍，对消费形成了明显的挤出效应。
尽管近一年来新政策不断出台，存量贷款利率下调幅度十分可观，但存量房贷利率仍高于新增房贷利率，贷款者仍有提前贷款的需求。尤其是这些调降贷款利率的政策都是一次性的，没有形成长期稳定的机制。未来市场利率回升时，央行也可能一次性调升利率加点，不利于居民稳定预期的形成。
在2020年房贷利率改革后，中国绝大多数存量和几乎全部增量的住房贷款都是可变利率类型，利率形成的具体机制是“加点+5年期LPR”，加点（可正可负）由贷款银行提供，原则上在全贷款周期保持不变，贷款利率变动则是靠5年期LPR利率变动，该利率由全国银行间同业拆借中心根据20家代表性银行提供的报价计算得出，每月发布一次。
虽然今年存量住房贷款利率明显下调，银行也在政策指导下为贷款者提供了重定价周期调整的选择，即贷款者可以选择将重定价周期调整为3个月或6个月，也可以选择保持1年不变。但重定价周期改选后就不能再次改变了，限制了贷款者后续调整的权利，对于贷款者不利。因此，这些政策仍没有解决关键问题，即仍缺乏市场化且稳定的存量住房贷款利率调整机制，而这正是稳定贷款者预期，保障其合法权益的重要途径。
首先是贷款者对住房贷款利率类型缺乏自主选择权，在2020年存量住房贷款利率LPR改革后，绝大多数存量房贷都转换为了可变利率类型，且此后新增房贷只能选择这种该利率类型，变相压缩了贷款者的选择权利。而并非所有人都偏好可变动的债务利息支出，许多人更偏好固定利率类型的贷款，因为这种类型的贷款可以帮助贷款者锁定利息支出，有利于其进行长期财务规划。
其次是当前房贷可变利率的变动机制本身也存在问题，市场化程度不足。LPR报价行普遍是一些体量较大或代表性较强的银行，其给出的报价受到各种因素制约，并非交易产生，市场化程度较差，因此可以观察到LPR利率连续多个月保持不变，导致房贷的“可变”含义十分有限。也正因如此，我们可以观察到最近几次住房贷款利率调降政策实质上都是央行通过窗口指导对各银行统一下达的指令，而非一个稳定的利率变动机制。这就导致贷款者仍旧只是政策的被动接受者，且这种政策的发布与执行是不可预测的，导致居民无法做出与之相应的预期管理。
相比于不确定性较大的一次性政策，我们更需要规则明确、市场化程度高且贷款者权益完善的住房贷款调整机制，不妨从更为成熟的美国房地产市场汲取经验，重点参考美国住房抵押贷款再融资（Refinancing）经验。
美国的住房抵押贷款再融资政策与机制是美国房地产市场中非常重要的一环。再融资的本质是允许贷款人对其已有的贷款做出新的安排，以新贷款替代已有贷款，从而获得更好的贷款条款，如更低的利率、更短的还款期限、更合意的贷款利率类型等。
从种类和功能来看，美国住房抵押贷款再融资类型一般有四种，其中最主要的是利率再融资（Rate Refinance），其作用是降低利率，减少贷款者利息支出，降低每月还款额，其他三种分别为期限再融资（Term Refinance）、现金套现再融资（Cash-Out Refinance）和债务合并再融资（Debt Consolidation Refinance）。
从市场的相关情况来看，利率下降也是驱动美国房贷再融资规模膨胀的最重要因素。由于美国绝大多数住房贷款都是固定利率贷款，当市场利率下降的时候，再融资获取的新贷款方案较原贷款将在利息支出上具有明显优势，此时贷款者进行再融资的意愿是最强烈的。如2020年和2021年，美国利率中枢大幅下降，许多房主抓住低利率的机会进行了再融资，推动再融资市场大幅扩张。然而，当美联储2022年开始加息时，抵押贷款利率上升，再融资市场热度随之下降。
此外，再融资需要消费者支付一定的成本，这也是金融机构愿意为贷款者提供再融资服务的动力，这种成本同时也促使贷款者再融资操作不会过于随意和频繁，从而使得贷款市场波动性不至于过大。从金额上看，美国房贷再融资的平均成本通常为贷款金额的 2%-6%，具体费用因贷款金额、贷款机构、借款人信用评分等因素而异。通常，当市场利率比原贷款利率低至少1%时，再融资才具有经济上的吸引力。
通过对美国住房贷款再融资机制、功能和市场状况的梳理，我们认为其再融资市场的繁荣离不开固定利率的广泛使用和相对充分的市场竞争。固定利率方面，大部分美国住房抵押贷款采用的是固定利率贷款。这使得借款人在贷款初期利率下降时有强烈的再融资需求。尤其在利率环境波动的情况下，借款人更倾向于通过再融资锁定长期低利率。市场竞争方面，美国的再融资市场活跃着规模不等、类型多元的金融机构，传统大型银行与中小型银行及非银行金融机构竞争，消费者选择更多，服务更为完善和灵活，因此市场化程度非常高。在此背景下，贷款者有更多的机会对比不同贷款产品和利率，选择最适合自己的再融资方案。
美国的住房贷款再融资制度对于中国具有重要的借鉴意义，无论是出于满足消费者需求、保护消费者权益、强化贷款市场化程度还是提升金融市场深度等目的，引入住房抵押贷款再融资机制都可以起到促进作用。尤其是对于贷款者而言，再融资机制能让贷款者有更多的市场化选择，而不是一味接受银行安排，可使其更主动地管理其自身的负债。我们可以参考美国经验，推出中国的住房贷款再融资机制，允许贷款者根据自身需要重新置换存量贷款同时要放开利率类型选择和强化贷款市场竞争机制。
首先，我们需要保护贷款者对利率类型的选择权利，即贷款者可以根据其自身状况灵活选择其房贷采用固定利率还是可变利率。在此基础上，可以参考美国房贷市场的做法进行改革，即固定利率房贷在市场利率下降时，贷款者可以通过再融资将存量贷款利率置换为当前市场较低的贷款利率，从而减少利息支出，而在利率升高时固定利率房贷仍保持合约签订时的水平而不受影响。同时允许贷款者在再融资时重新选择利率类型，这种做法可以使贷款者利益得到很大程度的保护，有利于增强贷款者购房信心。
其次，可以鼓励再融资市场主体多元化。目前中国住房贷款市场竞争机制仍有较大的改善空间，主要表现在中国住房贷款主要集中于在大型国有银行和股份制银行，中小银行由于资金成本劣势，在竞争中处于天然劣势。且住房贷款仍是中国银行的核心资产之一，由于较低的违约率和相对稳定的收益，银行往往缺乏对存量客户的维护意识。我们认为，再贷款机制本身有较强的促进贷款市场竞争的作用，在此基础上要鼓励中小银行积极参与再贷款市场，除了开展相关再融资表内业务以外还可以鼓励其提供再融资咨询等中间业务，扩大其收入基本盘，从而优化国内贷款市场竞争格局。引入再贷款机制后，住房贷款合约存在变动的空间，因此银行会加强对存量贷款客户的维护，贷款者也可以从中获益，能享受到更好的服务。
注：本文仅代表作者个人观点
本文编辑徐瑾 [email protected]