推荐人：FT中文网投资与财富管理主编冯涛

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2016年是全球金融市场“黑天鹅”事件频发的一年，对于中国的中产富裕阶层而言，这一年充满了变化与挑战。从国际看，美国大选中特朗普的“意外”胜选，间接使得全球资金青睐美元资产，中国面临着人民币贬值以及资本外流的双重压力；从国内看，史上“最严厉”的楼市调控措施空降，让未来房地产市场变数加大，而“一熊到底”的中国股市能否追上全球股市风险偏好上升的步伐，另外，人民币不断贬值间接刺激了大众海外资产配置的愿望。对于金融投资与财富管理来讲，我们更应该关心上述事件发生之后，金融条件或者投资环境带来了怎样的变化？FT中文网在2016年发表的“投资与财富管理”领域文章中精选了数篇精品文章，供读者从不同角度回顾这一年的投资生态。

谁打开了本轮中国房价疯涨的“潘多拉盒”？（作者为中国独立房地产研究人士沈晓杰）

万科股权之争撕掉了谁的底裤？（作者为对外经贸大学公共政策研究所首席研究员苏培科）

“拆分北京”系列报道（作者为资深媒体人黎岩）

“楼市之惑”系列报道（作者为中国独立房地产研究人士沈晓杰）

狙击中国房地产泡沫尚待时机（作者为中国国泰君安固定收益部研究主管周文渊）

A股的“中国式”投资策略（作者为FT中文网专栏作家周掌柜）

中国互联网的“烧钱之战”（作者为英国《金融时报》 查尔斯•克洛弗）

e租宝是谁的悲剧？（作者为FT中文网专栏作家周掌柜）

富豪陈先生的消费难题（作者为中国市场研究集团（CMR）的董事总经理雷小山）

（作者邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写“拆分北京”系列报道，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第一篇文章。

2015年6月起，一个词语开始密集出现在北京市官方媒体的报道中：“新航程”。据称，这是中共北京市委书记郭金龙连续几天辗转反侧时突然“灵光一现”想到的。

7月11日傍晚，人们终于知道了这个词语的真实含义。在当天闭幕的北京市委全会上，发布了“加快规划建设北京市行政副中心”的消息。官方表态中关键的四个字“聚焦通州”和一个时间点“2017年取得明显成效”，令此前多年的传言得以证实，甚至被大大超越。

此前，无论是北京市居民的直观感受，还是官方统计数据，都指向同一个结果：“京城居，大不易”——北京这座城市已经不堪重负。由于建国以来的规划不当，经济、政治、文化、交通、科研、国际交往……几乎所有的城市功能都向这里聚集。

直接后果是，大量全国性的行政、医疗、教育资源扎堆北京，大量人口也随之被吸引过来。北京，尤其是三环以内的北京城，繁华程度比肩国际顶级大都市，但北京周边地区，包括天津、石家庄在内的所有城市，在“虹吸效应”作用下被吸走大量资源，发展程度与北京中心区形成强烈反差。

北京市水务局的调查数据显示，1999年至2011年北京年均形成水资源量仅21亿立方米，用水总量却在37亿立方米左右。长期的用水透支，在北京地下吃出了一个个漏斗区，北京东部沉降严重早已是众所周知的事实。但是，今年6月国际科学期刊《遥测》发表的一份由首都师范大学陈蜜等学者进行的研究显示，在北京东部的部分地区，发生了每年平均超过10厘米的地面沉降，远高于此前官方估计。

十几年前在春秋季肆虐沙尘暴和近几年“四季无休”的雾霾，也让“北京咳”成了国际媒体上频现的专有名词。

与此同时，更多人口仍在涌入北京。根据官方数据，2015年末北京常住人口为2170.5万人，但同期社保统计数据却显示出常住人口已经超过3000万。世界范围内，达到这一数据的也不过东京和雅加达两个城市。

作为普通民众生活的城市，超载的北京已经变得日益不宜居、不友好，居民怨气日高；作为中共领导机关和中央政府的办公地，北京种种捉襟见肘的窘态也令高层日益担忧和不满。这成为促成搬迁政策在2015年最终出台的最主要动因。

其实，“北京迁出北京”的官方规划早已有之。曾任北京市市长、现在执掌中纪委大权的王岐山就曾提出过这个设想。

2004-2007年间担任北京市市长时，王岐山主导制定《北京城市总体规划（2004—2020）》中，第75条称，“为保证党中央、国务院领导全国工作和开展国际交往的需要，调整优化中央行政办公用地布局……在南苑或通州潮白河与北运河沿线的地区预留行政办公用地。”在那版规划中，北京计划建设包括顺义、亦庄在内的11个新城，但只有通州被明确安排了“行政办公、金融贸易等职能的补充配套区”这一职能。

随后，在2005年出台的《通州新城规划（2005年—2020年）》中，“第62条 行政办公”一节标明：“新城行政办公用地近期在现有基础上发展，远期需要通过土地置换的方式布置在运河及六环路以东地区，在潮白河沿线与六环路东南地区预留中央或市属行政办公用地。”

两年后，王上调中央，接替他职务的是现任的北京市委书记郭金龙。搬迁一事在停滞十多年后，又突然以一种更决绝的方式出现在人们视野里——当年王岐山的方案不过是部分搬迁，而现行方案不但要把北京所有委办局全数迁出，一些行政事业单位也包含在内，整体涉及人数超过40万。

转折点出现在2014年2月26日。当天，最高领导人习近平考察北京市，对北京官员此前上报的城市定位——全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，他当场表示：“我看这个定位可行”。

此后，北京开始了一系列与之相关的疏解工作，包括清退小商品市场、整顿群租房等。而最受舆论关注的，就是在一年后决定把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”析离出来，并试图彻底切分。

随后，“副中心”这个定位正式落在通州身上，并在2016年初从“行政副中心”微妙地调整为“城市副中心”。

很多人对这个行政决定心存挣扎，因为它对自己日常生活颠覆太大。他们反复提及的事例是：从建国以来，许多城市都经历过造城运动。无论是远的几个大学城，还是近几年的唐山、沈阳等二线城市的边缘造城，但大多以失败而告终。另外一个例子是，韩国首都首尔对第二行政区的建设和搬迁目前看来是完全失败的，把行政机构迁往别地只是让那些公务员开始了每周一次的钟摆式往返，完全没有达到预想中分流首尔人口的目的。

而承认和接受者看到的是：有太多现实条件能够促成这个看似大胆的方案最终成真。最首要的，是决策者的决心。这种巨大规模的搬迁，只能靠强势领导在强势决策下强力推行，才有可能变成现实。

与外界推论不同的是：北京的功能定位后在得到习近平首肯后，在具体落实时却迅速遭遇瓶颈。按照习的思路，不符合“四个定位”的就都是非首都功能，应该被疏解出去。但是，实施中很快发现，这些非首都功能大多和中央部委机关、央企、军队等有着千丝万缕的联系，作为地方行政主官的北京无力撼动，而只迁出一些小商品市场、高污染工厂的动作和中央的要求相比，又太过皮毛。于是，北京市选用了能够打开僵局的最直接手段。

消息甫一公布，市面上往往认为是中央决策。事实上，中央指令固然起到了在方向上的指引作用，北京市的“上赶着搬迁”（某市领导语）才是这个方案成型的最后一槌。

北京市的决定获得了中央政府的大力支持。郭金龙用了“壮士断腕”、“没有退路”这样决绝的语言来表示北京市的决心。于是在一年间，通州预留地块实现了史上少有的拆迁速度，办公主楼的规划迅速出台并投入建设，按照这个进度，2017年底首批公务员正式迁入已经不成问题。同时，作为后续梯队的教育医疗住房等资源迅速落定，此前人们渴望定居北京时无非诉诸这几个需求。在行政力量的决心之下，导向作用也很明显。一年内涨幅超过40%的通州房价就能够印证这一点。

如果把这个决定放在一个相对长的历史角度看，也并非全无科学性。

能够与之对比的是建国之初的“梁陈方案”，当时梁思成建议在北京西部近郊月坛以西、公主坟以东的地区建设中央人民政府行政中心区，同时“留出中南海为中央人民政府”。这个方案和通州搬迁方案其实异曲同工。区别在于梁陈要保留“作为北京的北京”并新建一个“作为首都的北京”，而现下的做法刚好相反。

如果设计得当，“北京迁出北京”不失为一个可行方案。它最大的缺陷和不确定性来自于错过了最好的历史时机。无论“北京迁出北京”还是“首都迁出北京”，最大的困难和阻力都在于人：大量的人无法与他们原来的生活做出决绝的切割。即便是那些没有选择必须搬迁的公共部门雇员，大多数人也会在晚年回归旧地养老。

北京市常务副市长李士祥在2016年“两会”上透露的搬迁方案是：给40岁以上的人建集体宿舍，30岁以下的建保障性住房。其逻辑就是：40岁以上的人家庭状态通常已经固化。即使暂时跟去通州，也会在退休后仍然搬回北京城里。而30岁以下的还是初级社会人，就用“分房子”的方式让他们就此定居通州。背后隐含之义则是，决策层默认这次搬迁将是一个旷日持久的巨大工程，需要强大的行政力量和一代人生活轨迹之间做拔河式的角力。

我对这场角力结果的判断是，如果行政力量始终如一地强力推进，“北京迁出北京”终将变成现实。和已经繁华拥挤、居住成本极高的北京市区相比，潮白河畔的通州新城简直如同一张白纸。随着不断输入的生活资源，一代人会在十年或更长的时间跨度内扎根于此，实现这座新城的从无到有。

一个鼓舞人心的成功先例是上海浦东。当年，它也曾以国家战略的高度，被决策层定义为“城市副中心”。而以东六环外、潮白河畔为中心的“北京新址”，是建国以来第二次动用中央决策，冠以“城市副中心”的大动作。

和建设浦东时相比，这次财政资金更为充足，行政力量更为强大，经验也更加丰富。一年里，十几所优质初高中、三甲医院落户消息先后传出，兴建中的环球主题公园更是块望之可即的饼。和物价高企的城区相比，相对亲民的通州新城无疑能够让那些立志留京的“北漂”心动。而行政力量所期望的，正是用一代人双脚投票的行动，投出一个东六环外的新北京。

（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写“拆分北京”系列报道，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第二篇文章。

“我马上就要离开了，原因和好多人一样。我有小孩儿，没有户口。即使有钱，能上四五千一个月的幼儿园，即使有钱，能交得起二三十万的上小学赞助费，即使再有钱，也实在搞不定初中高中的回原籍考试。在习惯了北京的素质教育后，回去跟以考分为标准的孩子PK，难道要找死吗？”

在朋友圈写下这段话的第二天，李明带着妻儿回了家乡，此前他是一名保险理财专员，已经在北京“漂”了七年。

2016年上半年，仅在北京城六区就有9.5万人做出了和李明相同的选择，占城六区常住人口的0.7%。但是，他们的离开并没有扭转一个结果——人口调控，这个北京全年最重要的工作目标，在上半年仍旧以“不及格”的分数收场。

根据官方统计，今年上半年，北京全市常住人口为2181万人、同比增加12.1万人。城六区常住人口则是新中国历史上第一次减少了9.5万人，达1276万人。但是，与城六区全年人口下降34.2万目标相比，显然还有段距离。更何况，根据往年规律，北京每年第三季度的人口增长都会比上半年时更明显。

2016年初，全市16区县的主要负责人全都签了人口控制指标责任书。“总人口控制在2300万之内、并将城市中心区人口减少15%”——这是他们截至2020年前必须达到的目标。为此，北京已经将这一任务细化分解到各个区县，倒推出每年每个区县需要减少的人数。北京每个区县政府领导最大的工作压力，不是写出漂亮的GDP数字，而是怎样能够不动声色地将辖区的人民减得少点、更少点。

至于实现方式，不出意外地采用了城市管理者最惯用、也最简捷的手段——用行政力量限人、赶人。

从根源上说，“用行政力量控制城市人口”的逻辑与计划生育是一样的。行政管理者认为每个人都会占用有限的资源，所以必须严防人口数量突破资源承载力。北京到2020年时人口控制到2300万这一数字的由来，就是测算了北京的水资源承载力后倒推计算得出的。

所以，行政之手在控制人口时所采取的方法，也和计生中的强制流产、扒房牵牛等同样不近人情，而收效也同样微乎其微。

北京是全国唯一一个从制定第一个五年规划开始就明确要“控制人口盲目增加，减少城市人口”的城市。从控制户籍人口，到“以房管人”、“以业控人”、“以证管人”、“以水定人”……迄今为止，所有尝试过的人口调控方法从未成功。

从2000年到2013年的14年间，北京人口增长了857万，年均增长超过61万。其间，《北京城市总体规划(2004—2020年)》提到，到2020年人口总量调控在1800万以内，可是到2009年底北京就已达到1972万人。

人口的剧增带来交通、环境等一系列问题，居住在北京的人并非对此全无怨言。2005年，北京市发改委就“十一五”规划向全市范围内征求意见，产生的“三大民意”之首就是在很多人看来很不人性化的“减少低素质人员进京”。随后，“以房管人”的做法诞生。

正如雨果在《悲惨世界》中写到“阴渠是城市的良心”，地下室也是无数外地人来京的第一个住处。2008年起，北京进行了多次对“地下空间”的清理和整治。城区内成片地下室被封闭，数以万计收入微薄的底层流动人口为此离开北京。2011年5月到2014年4月的三年间，北京通过整治地下空间，共清退散住人员约12万。

不过，这个方法并非全然有效。在一次次“运动式”的集中清理行动中，不少人被驱赶回原籍，但大部分会在风平浪静后再回到北京。甚至于长久以来，很多“北漂”打工者早已习惯了这种节奏，会在奥运、国庆、阅兵等时间节点时，早于官方驱逐而自己主动暂离。

2013年，北京一家媒体曝出的“井底人”是地下生活者们的极端代表。十几个人住在朝阳区一处热力管井里，平均居住面积只有两平方米左右。他们大多从事擦车、收废品、打零工等工作，居住时间最长者已经超过十年。这些“井底人”的存在引发了网络上的激烈争论。虽然擦车、倒垃圾在每个人的生活中都必不可少，且北京本地人几乎无人从事这类工作，但这些底层劳动者仍然被视为这个城市不欢迎的人。报道一出，几天后这处管井就被用水泥彻底封死，并由此开始了新一轮的地下空间检查。

从2014年起，“北京正把人轰出去”的声音越来越强烈。从时间点上看，这和“北京迁出北京”的政策一脉相承。

在城市管理者手中，不断失败的人口调控目标被转换成另一个问题——要设计什么样的阻击线，让什么人从北京走出去。而从2014年起，政策对象有了改变，不再仅仅针对于底层流动人口。

几十万小商业者首当其冲。全华北最大的石材市场西直河、名头响彻俄罗斯的雅宝路市场、商户遍及全国的动物园批发市场，以及红桥、大红门、木樨园等一个个北京人耳熟能详的小商品批发市场……仅2015年就有150多家小商品市场退出北京，他们的统一名称是“低端产业”，衡量他们的是单位面积下的经济产出。

北京市常务副市长李士祥曾在今年3月公开算过这样的账：在寸土寸金的西城区，还有小烟酒、小五金等小业态商品交易市场主体91家，经营商户近2万户，他们的管理成本远远大于经济贡献。而在清退动物园批发市场时，时任西城区委书记王宁也拿出了类似的算账：“动批”有2万多个服装批发商，每年会带来6000万元左右的效益，但是政府所要支付的交通、环境等管理费用却超过1亿元。

对北京优质资源的收紧，也成为一条有效的红线。行政管理者发现，控制外地来京人口子女上学是最简便易行的控制人口方式；这也意味着，赶人的红线开始包括相对更高知高收入的白领和准中产阶层。

这是近年来北京疏解人口最有效也最受谴责的方式，同时因为涉及人群的舆论影响力强而备受关注。“清退一家小商品市场，只是走了摊贩一个人。但是，一个孩子不能上学，陪他离开北京的就是一家几代人。”一名曾签下人口清退任务书的街道干部对我总结这几年来的工作经验。

从去年起，越来越多的经验在幼儿家长们中间流传。比如纳税证明、租房证明等一定都要收集保存妥当；暂住证的办理日期必须能够环环相扣；如果夫妇两人都没有北京户口且一人不满足相应条件的话，在孩子临上学时就果断离婚，把孩子交由满足条件的一方抚养……

以暂住证为例，证件到期时需要到派出所续期，但是派出所惯行的工作方式并非当日办结，而是会等凑足一批后再集中办理，这样中间难免出现几天的中断。

长久以来，派出所和“北漂”们都默认这样的方式合理。然而，就是中断了的这几天，导致无法提供出“连续在京五年以上”的充分证明，最终令非京籍孩子被挡在校门之外。

没有证据能表明当年的户籍警是有意“挖陷阱”。这只是在一个庞大的城市里，行政办事效率低下的一个平常表现，但在疏解人口的大背景下，审核材料者不问缘由，只看结果。为此，家长们研究出来的解决方式是：在到期日特意请好一天假，在派出所上下周旋，确保能够当天办出。

然而，层出不穷的新要求仍会等在家长们面前。上学政策的制定和解释权在各个区县，而各个区县每年的政策又有不同——他们通常采用倒推的方式，大致推算出今年的人口疏散指标、公立学校就学名额，再以此决定入学的限制门槛。

政策每年都在变化，“暂住”在北京的人们只能为了孩子而绞尽脑汁地满足各种条件，等候最后政策出台时一一对照。如果因为哪处闪失而不符合入学条件，摆在他们面前的只有两个选择——选择私立学校、或离开北京。

家长们结成的群同仇敌忾而又小心翼翼。我曾多次试图加入其中，更多地了解家长们的话题，但每个群都要通过层层审核：在哪儿工作，孩子多大，想上什么学校……家长们担心混进“奸细”，偷到了他们的信息再反制在他们身上。即使我公开了记者的身份也无济于事。他们并不相信媒体能起到什么作用，而只是想通过前人的经验，能侥幸为自己的孩子找到一个留在北京念书的机会。

还有一条更加残酷的红线，划在那些祖祖辈辈生活在北京的常住居民中间，直接指向那些低收入的北京人。

今年年初，北京市民政局负责人公开鼓励京籍老人异地养老。目前，河北高碑店、天津武清等地区的试点机构已经拿到了北京市养老床位运营补贴、机构综合责任保险、医保政策互联互通等政策。

这条政策迅速被解读为“把收入不高的北京老人轰到河北天津去”，并随即引发舆论大哗，甚至有老人们组织起来到市政府门口举牌示威。此后，这类信息再也不见报端，但相关工作仍在暗地里加速推进。预计在今年四季度前，京津冀三地能够实现异地就医即时结算。也就是说，北京人可以在河北、天津报销医药费。有司预计，这将使得一部分北京收入较低的老人获得搬出北京的动力。

层层红线束缚之外，北京也打开了一扇小窗，让为数不多的人可以钻进来——《北京积分落户管理办法（征求意见稿）》公示后，比照细则，不难总结出“北京市想留什么样的人？最终会留下哪些人？”答案就是：被北京市认为是对城市发展促进有利的所谓“高精尖”人才。

然而，这座门槛设置得奇高无比，且并不是所有合乎标准的人都能最终达到目的。《积分落户》只公布了申请者的条件和积分的指标体系，却没有规定积分落户的分数线。根据规定，北京市政府将根据年度人口调控情况，每年向社会公布落户分数线。这几乎就是没留下任何政策预期。

其实，无论具体方案如何花样翻新，核心理念只有一个：提升生活成本，抬高居住门槛。有史以来这就是大都市控制人口的不二手法，从唐代的“长安居、大不易”，到众所周知的“如果你爱（恨）他，就送他去纽约”，概莫能外。既然北京所赋资源在整个京津冀乃至华北地区得天独厚，能够给人们提供所需的环境，就无法阻拦他们奔赴而来的热情。

然而，当人们满怀梦想地来到这座城市，却并没有倒逼它在规划能力、公共管理水平等方面取得结构性提升，反而在工作多年后，一旦不能达到这座城市的红线，就有被行政驱赶的可能。这或许是北京在清退人口的过程中受到空前现实阻碍和舆论压力的根本原因。

有观点认为，“北京迁出北京”或许提供了一种让北京市人口减少的可能。聚集是因为资源太多、功能太多，而将它们疏解出去，使得北京不再具有如许优越的诱惑力。不过，我对这种预期判断并不赞同。因为无论从哪个角度去衡量，北京自毁容貌、自降吸引力的成功概率都非常小。

如果说过去北京的规划建设是失败的“摊大饼”方式，那么，“北京迁出北京”也无非是另起炉灶，重新再烙一张新饼。人们仍然会到这里寻找他们梦想中更理想的生活，争取成为千千万万分饼人之中的一个。那么，落脚点是中心城区还是通州新区，又有多大分别呢？

（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写“拆分北京”系列报道，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第三篇文章。

在“北京搬离北京”的整体棋局中，通州新城是最关键的一颗落子。可以说，通州搬迁的成败，绝对决定着“拆分北京”这一庞大计划的胜败。

被称为“城市副中心”的通州新城，最终被确定为155平方公里，占通州全域的六分之一。今年年初，当这里以“城市副中心”的定位代替了一年前的“北京市行政副中心”时，官方所希冀达到的最佳效果是：通过教育和医疗资源的平移，使得这里具备能与北京市中心相差无几的影响力——有产业、有环境、有配套，吸引一部分人定居于此，真正达到新旧两城双核心的格局。

其实，这个对通州的设想并不是新鲜事。“城市副中心”这顶现在看起来光耀夺目的帽子，早在四年前就戴在了通州头上——在2012年的北京第十一届党代会上，就明确提出来要将通州打造成为“功能完备的城市副中心”。

只不过，当时没有多少人相信这句口号能够成真，因为人们已经被通州“忽悠”了太多次。

从本世纪初以来，通州就在一次次规划中被冠以各种“新城”“副中心”的光环。官方一次次为通州设计出美好愿景，却一次次以失败或无下文而告终。

截至目前，从经济状况上，通州在北京的16个区县里经济状况甚至排在诸多远郊区县之后。一条京通快速路加上一条八通线，就是通州的几乎全部交通血脉。通州全区域内没有一家上市公司，没有一家成熟的高新园区。站在八通线上一路向外看，视线所及只有连绵不绝的住宅楼-- 那还得是在空气好的时候。

2003年是通州房地产的第一个发展飞跃期。当年八通线开通，通州商品房新开工面积增速达到北京全市平均增速的6.8倍。而同期商业办公楼的新开工面积竟然是0。换句话说，通州当时除了打算借八通线盖楼卖钱之外，就没打算干别的。

2009年年底到2011年，借着CBD东扩的由头，通州又找来了新一轮房价炒作的概念。一年多的时间里，通州拿出了345万平方米的土地用来盖房，但这么大的供应量依然没能拦住市场的疯抢，通州房价在此期间从之前的均价5000元/平方米飙升至3万元/平方米。但是，仍然没有任何的产业规划和产业培育。截至2014年，偌大的通州没有一个商业中心，没有一家五星级酒店，没有一个城市综合体，没有一栋甲级写字楼，没有一座像样的公园……也就更谈不上可持续的产业、当地就业、足够的上学或就医条件……

畸形的城市规划，必然导致了通州枉有优越地理条件，却只能是一座“睡城”。

每天清早，京通快速路和八通线把几十万人运到城里工作，晚上再运回通州。2015年，北京市规划部门的一个官员特意在下班高峰时，站在京通快速路上的一座天桥上观察双方向的车辆。她耐心地数了很久，发现进城的车辆数不足出城车辆数的十分之一。

而现在，政府希望能够通过对通州新城155平方公里的重新规划和打磨，让这里成为仅次于中心城区的第二大繁华中心。

通州新城以潞城镇和东六环为基线，完全抛弃了现有通州境内发展最好的新华大街周边和八通线周边。从城市规划角度说，老通州城区已经失去了二次规划和自我提升的可能性。而对于在过去十几年内认为通州有发展潜力而定居的人来说，在忍耐了日复一日的交通拥堵和生活不便之后，他们并没有享受到此次“城市副中心”带来的利好。

与之相配合的，是人们此前想都不敢想的优质资源像山洪一样泼泻过来。仅仅按照目前公布的数据，通州就将在2020年之前拥有21所市级名校，15条轨道交通和5所三甲医院。所有引入的医院和学校都要求必须一体化管理，本校的师资力量都会一体打通，而非名不副实的挂牌分号。而且，这些数字还在持续不断地增加。

获得空前支持的“北京城市副中心” 甚至上升为国家战略，此前能够与之比肩的也就只有浦东。这样大的力度，能够改写多年以来的败绩吗？

这还真不好说。

从零开始的通州新城有太多缺项。今年年初通州新城梳理出的第一批82个项目中，有62个是基础设施，如道路、地下水等。可以预见的是，在未来八至十年内，通州新城将成为一个大工地，补足各种基础设施和公共服务短板。

这些如果要一一弥补，必然需要不小的努力和不短的时间，然而却是通州必须完成的事。关键是，通州将如何有效补齐真正的产业短板？

如果想获得长足发展，必须要基础设施齐备后，继续叠加行政、文化、经济、交通等综合性城市功能。但是，在这个一发展就提高精尖的时代，无论从规划定位还是招商层面，通州已经和北京其他区县之间存在重叠，且并不占优势。

按照现有的安排，通州新城的六大板块中，除了已确定搬迁且占地并不大的行政机构，以及预计在2019年投入营业的环球影城之外，其他地方的定位并不明晰。无论是“首都科技创新的集聚地”还是“生态环境良好、土地集约利用的新型产业示范园”，统统带有理想化的色彩，却没有强有力的现实支撑。

目前看来，通州新城最能够吸引过去的产业，将是围绕行政审批、政府工作而衍生出来的服务机构、代办机构等，但它们并不能形成任何的产业带动力量。

太多资源的集聚，有可能是利好，也有可能是混乱。在一次全市会议上，市委书记郭金龙专门提醒通州区委书记：要把教育、医疗、交通等资源“码放好，别打架”。这也从侧面说明了，目前所有引入通州新城的各种资源之间并没有统一的规划调配，而是先拉进来再说。

而且，想通过医疗、教育等优质配套设施吸引人们入住，这是简单的。而真的要在白纸上兴建一座新城，达到产业和居住的平衡，让这里真正诞生出可内生的城市发展动力，则是千难万难的。

可资比较的是，望京从上世纪90年代起开建，直到2010年前后才初步脱掉“睡城”的帽子。上海浦东的三座标志性建筑从1991年就开始规划，直到2008年才初具规模。已经成为金融中心的陆家嘴至今没有摆脱交通不畅、就餐不便的配套设施先天缺陷……

7月16日，来自9个国家和地区的12个联合设计团队的100多名专家被三辆大巴车拉着，在通州新城进行现场土地踏勘。

六月份向全球发出意向邀请、七月份确定入选队伍、预计在2017年底前诞生城市副中心总体城市设计和重点地区详细城市设计方案——在国际通行惯例上至少四到五年的工作周期，而今被压缩在一年半之内。这是又一次中国式的“大干快上”，但是，他们却是目前能够被寄予唯一希望的力量。

（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写“拆分北京”系列报道，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第四篇文章。

2016年4月27日，对于教育资源一向贫瘠的通州来说是个改写历史的大日子。

这一天，北京二中、首都师范大学附中、中国人民大学附中、北京理工大学附中4所名校通州校区正式揭牌，这让原本只有一家潞河中学的通州区示范校资源大增。

而在同一天，一个似乎完全不搭界的消息，恰在四所示范校落户通州的同时也传了出来——美国第74届雨果奖初赛结果公布，中国科幻作家郝景芳的作品《北京折叠》入围。

这仿佛是一个隐喻。横跨千里之外的两个领域，一个描绘着通州的未来，而另一个或许正在指代北京东西两个城区的未来。

这篇《北京折叠》的指代性，强到一名北京市属公务员在网上刷完这部小说后，开玩笑地说了一句：“这（真实感这么强）也能算是科幻吗？”

《北京折叠》的情节并不复杂：22世纪的北京被分成了三层空间，不同的人占据不同的空间。第三空间是处理垃圾的工人，第二空间是中产阶级，第一空间则是当权者。每48小时作为一个周期，按照不同比例分配给不同空间，越上等的人不仅有更优渥的生活，也拥有更长的时间。

小说里，身处第三空间的主人公老刀为了给人送信，在三个空间里来回走了一趟，他看到了第一空间的小姐对第二空间才子的背叛，也见证了从第三空间爬到第一空间的人，并受到了他所提供的恩惠。在穿越过程中，老刀经历的一件件平凡小事，刻画出不同空间里人们截然不同的生态。

夸张一点说，这就是北京在将行政机关迁出北京的同时正在做的一件事：用不同的物质生活标准，分隔开不同的人群。

在北京市属行政机关迁往通州的消息出来后，同时也有一个消息广为流传：北京处在最核心地带的东城、西城两个城区，有可能会进一步的合并，变成一个大的“首都特别行政区”。

支持东、西城合并为“首都特别行政区”的理由看起来很充分：与北京其他区县相比，东西两个城区加起来的面积也不过约92平方公里，仅仅相当于朝阳区行政区划面积的1/5。合并起来之后，管理成本更低、措施更高效。从城市的功能定位上，东西两个城区也越来越相似——两个区都已经完全没有新的土地可以开发，旧城管理和文化保护是他们在城市管理中最重要的任务。

另外，由于北京市的办公机构多集中在这两个城区，一旦北京市直属机关连根拔起、迁往通州，中心两城区空出了一大块行政职能，就有了更大的合并可能性。

有传言就一定会有呼应。今年年初，九三学社北京市委在北京市“两会”上交了一份《疏解非首都功能形势下的旧城保护工作》提案，建议东城、西城区两区合并，建立北京中央区。

当时，有媒体认为这是在政策出台前的“理论预热”，并直接在新闻发布会上询问常务副市长李士祥，最终得到“目前尚无时间表”的答复。

的确，从行政区划上合并东西两城并不难。这种合并对于管理者来说，最介意的就是两个地方：人员的协调，以及对经济收入的影响。

对于所有的行政机关合并来说，最大也最难的痛点就是干部职数的变化。而在2010年，原先的东城、崇文和西城、宣武四个城区用几个月的时间，就顺利合并成了东、西两城，已经有了很充足的并区经验。东西城占地面积不大，常住人口占北京10.3%，而在北京市需要严控的外来人口方面，东西城合计仅占全市的6.6%，远低于其常住人口在全市的比例10.3%。因而合并后即使公务员职数减少，也不会伤及城市管理的最低安全线。

在经济上，根据截止到2015年的统计数据，东西城两个区的GDP占比高达22.4%。作为北京市最重要支柱产业的金融业所占分量最重，东西两个城区诞生了53.57%的产值。不过，东西两城区地方企业少、小企业少，央企多，中央行政机关多的特点，决定了它们虽然集聚了不少高产出的企业，却在税收和财政资源上都不占优势。

在2006年，北京按照城市功能将当时的18个区县分成四个部分，当时的东西城、崇文宣武（即2010年合并后的现东西城）从此被列为首都核心功能区。从这一年起，北京市财政投入城区的比例扭转为50%以下，更多资金投向了远郊区县。

而从今年4月起，全行业“营改增”的税制改革，使得个人所得税，尤其是个人所得税中的财产转让所得税成为北京市税收盘子中唯一大幅增长的项目。而东西城在全市个税的纳税份额并不占重要地位。衡量并区时，“钱袋子”的损失并不会使得北京市觉得肉疼。

所以，如果东西两城区合并，虽然会涉及到各种利益相关者的博弈，却并不难摆平，相反还会带来管理上和资源划分上的诸多方便。

此前，被合并到东城的原崇文区，和被合并到西城的原宣武区，无论机构还是居民，都或多或少感受到了并区带来的好处。以地铁二号线为分界线，南侧的崇文区和宣武区一直在财力物力上都远逊于北侧的东城区和西城区。并区后，医疗、教育等资源的共享，财政经费上的陡然宽裕，使得这两个区一下子宽裕了不少。

东西城未来有可能做出的合并，则会进一步促进这些资源的均衡。西城的教育资源和大企业实力胜过东城，而东城的医疗资源和更细腻的城市管理经验则会弥补西城区的短板。

从行政版图上，一直有“共和国第一街”之称的长安街，以及被确定为北京黄金地带的二环以内地区，都将在东西城合并后将彻底由一个行政区直接管理。各类管制事务、外交工作、中央事务频频的这些区域会由此直接减少大量的沟通成本和行政管理成本。

正是因为种种现实上的可能性，使得并区这一传闻久久不能弥散。

不过，东西城区合并的可能性虽然极大，但并不会那么急迫。在通州搬迁大盘子确定之前，北京市很难有余力再同时操持并区的大工程。何况，未来东西城区将主要以中央级党政机关和央企为主，北京市能够在其中起到的作用更多的只是协调、服务职能。

尽管合并时间表仍是未知的，但并不影响北京市先做一些事情，先行削弱未来并区时可能的冲击。

在东西两城区，生活成本的明显提高已经是不争的事实。从2015年开始，大量简易搭建的早市、菜市被陆续拆迁，尽管政府以超市、流动卖菜车来减轻对居民生活带来的不便，但无法改变的是，东西两个城区的居民买菜不方便了，价格更贵，挑选的余地也更小。

从2015年底开始，每天6时至22时，外省区汽车在二环以内严禁通行。二环以内的多条道路上白天严禁中型客车和面包车通行。即使是本市车辆，也难以应对高昂的停车费，使得东二环边上的不少小区出现这样的特殊景观：每天早上七点前，小区门口的车排成长队鱼贯而出，远远早于北京市平均的道路早高峰时间。这是因为过了七点，每辆车就要承担每小时10至15元的停车费。

街道窄小、堵车严重、住宅偏老偏破旧等诸多原因，也越来越给东西两个城区缔造出“长安居、大不易”的高身段。任何大张旗鼓的改变，都不如在生活细节上的慢慢浸润。根据今年的要求，东西城两区要实现人口的单边下降，而这一目标在今年上半年已经初步成为现实。

而在未来，北京市手里至少还拿着“二环以内收取交通拥堵费”、“政府征收使用老城区平房土地”两张牌以压减人口。而在搬迁通州初见眉目之后，位于二环内的几百个国家级事业单位，也面临着搬迁到城外的极大可能。

长则十年，短则五年，可望而知的是，以二环以内为主的北京市核心城区，将和其他新城、郊区有着明显的分界线——生活在其间的人们，物质优渥、配套方便、文化场所密集、生活成本高昂。

在作者郝景芳谈到《北京折叠》的创作动机时，她曾带有几分感触地说：我曾经居住在北京的城乡结合部，楼下就是嘈杂的小巷子、小苍蝇馆子和大市场。有时候我在楼下吃东西会和店主聊天，听他们说着远方其他省份的家人孩子，听他们在北京看不起病的忧伤困扰，感觉像是另外一个世界。

而比郝景芳小说更接近现实的是，生活在不同区域的人，将不会像科幻小说里那样被人为地做出物理隔离，而是以物质力和行政资源调动力进行区分。也许，分处于不同阶层的人们，将来虽然身处同一个城市，却熟视无睹地擦肩而过。

（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写“拆分北京”系列报道，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第五篇文章。

从8月11日开始，一个小游戏就在微信朋友圈内流传——按照游戏的选项一页页勾选下来，最终会得到游戏者能够在北京获得的落户积分。

作为全国最后一个出台积分落户政策的大城市，北京虽然在政策要求的最后时刻搭上了这班车，但是该政策远高于其他城市的积分条件，和每年随着总量控制随时变化的落户人数，使得这个饱受期待的政策很难不成为一座玻璃门——看得到前面的光亮，但就是过不去。

2014年7月国务院出台《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》时，文中所透露的信息就让北京市主管官员心头一紧。在同一个文件中出现的两项要求——“严格控制特大城市人口规模”和“合理确定大城市落户条件”，对于北京来说无异于自相矛盾。

既要控制北京市的人口，又要设出一座门槛让合乎标准的人能够迈进这座城市，这种左右互搏的要求，对于在人口调控方面始终停留在计划经济水平的城市管理者来说，是道天大的难题。

如果再将国务院的这个户籍改革意见和五个月之前相对照，这更是又一次不小的“分歧”。

2014年2月26日，习近平视察北京，当场为北京定下了“政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的首都核心功能，不属于这四项的均为非首都功能，要逐步迁出北京。此后的京津冀协同发展、北京市属机关搬迁通州等一系列行动都与此高度相关，但“合理确定大城市落户条件”无疑是与上述要求反向而行。

外来人口一直是北京市常住人口增长的主要原因。从2000年到2015年，北京常住外来人口年均增速为8.1%，远远超过户籍人口年均1.3%的增速。而积分落户政策的直接对象正是长期“北漂”者。如果他们的预期是能够通过积累积分最终获得北京户籍，无疑会极大削减他们离京的动力。

人口控制和积分落户两项政策的逆行相悖之下，北京成为了这一政策毫无悬念的拖后腿者。在国内几个大型城市中，上海在早于国务院文件的2013年就对持有上海市居住证的“新上海人”打开了落户大门，截至2016年初已有2.6万人通过积分落户获得户籍；2015年起广州也已开展积分落户，当年就接收了4500个落户者；而在深圳，3000至5000元代办积分落户全流程的中介已经形成了一条成熟的产业链。

但北京一直岿然不动。

直至2015年12月，北京公布了积分落户的征求意见稿，这个发布时间几乎是卡着国务院要求的最后时限。

此后，这一征求意见稿迟迟不见转正，一下子就征求了8个月之久。在这背后，不仅有城市定位和人口压力之间的平衡，也有各个官僚机构之间的角力。据多位参与其中的官员、学者透露，在这8个月的时间里，大大小小的征求意见会、征询会不下几十场，往来于各行政办公部门的文件更是几达上千件之多。

8月11日，北京终于公布了积分落户的政策，其基本条件被概括为“4+2+7”，即4个落户资格条件：符合持有北京市居住证、法定退休年龄以下、在京连续缴纳社会保险满7年、无刑事犯罪记录条件的人员，可以申请参加积分；2项基础指标：在京稳定就业和居住情况；7项导向指标：包括教育背景、职住区域、创新创业能力、纳税等方面，对每项指标赋予一定分值，总积分为各项指标的累计得分。

运用政策的调控之手实现预期目标，这是城市管理者屡试不爽的行政手段。从积分落户政策的条款上，不难梳理出北京的期待——尽管需要人口净数量的下降，但管理者依然希望通过若干条件，把自己想要的人拉进这座城市。

有的积分落户指标，直接对标于中央给北京市下达的城市定位。例如，导向指标中的创新创业指标就是按照“科技创新中心”这一定位量身定制的，在科技文化领域取得国家级奖项，担任国家高新技术企业的高管、自己创业或开设创业孵化机构等，都可成为加分条件。

有的指标，则意在让北京多进些年轻人。在征求意见稿中，曾要求积分落户人员不得大于45岁，而正式稿中取消了年龄限制，但小于45岁可以加上20分，这是整个积分落户政策中最高的分值。政策制定者的意图就在于调整北京日益严重的老龄化人口结构。

有的指标，更是直截了当曝出了减少中心区人口的小心机。如果居住地由城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区)转到其他区，每满1年加2分，最高加6分；如果就业地和居住地两项都从城六区转到其他区，最高可以加12分。这无疑对应着要在五年内将城六区人口减少15%的硬性指标。

所有指标，无一例外地标出了北京的高门槛。按照国家户籍制度改革意见，大城市的落户条件对缴纳社保年限的要求是不少于5年，而北京的要求是7年。平均每年纳税20万以上的可以加6分，按照北京市2016年8717元的人均工资计算，没有达到这6分标准的基本可以确定无法通过积分落户留京。

对于已经工作七年以上的“北漂”来说，积分落户即使门槛奇高，但也不失为为他们新开启的一种留京可能性。明年1月1日，第一批申请积分落户的人就可以填表申请，年轻、高收入、高知、在郊区工作并生活，将是这些人的基本画像。他们争夺的，将是全年既定人口指标下再度切分的蛋糕。

但是，申请者们遭遇到的最无法捉摸的现实是，北京市不会事先公布落户人数，而是根据当年的人口调控目标倒推得出，每年都会不同。通俗一点解释的话，积分落户就像每年的高考，高校的招生名额是固定的，能否到达当年的录取分数线，要以所有竞争者的大排名来决定。

此前，在积分落户政策出台前，北京平均每年约有20万的户籍人口增长。其中大约一半源于出生-死亡的自然现象，另外一半来自户籍迁入，主要通过高校应届毕业生、人才引进、亲属投靠和工作调动等四类渠道。从2015年起，四类渠道的户籍迁入已经被控制在每年缩减10%至18%的幅度。而以北京2020年人口总量控制为2300万人、截至2015年底已达2170.5万人的统计口径计算，未来户籍迁入的缩减比例还将进一步增大。

由此计算，每年通过积分落户能够留在北京的预计只有二三百人，和已达千万的“北漂”人群相比，是名副其实的万里选一。

值得乐观的是，虽然看上去只是一扇玻璃门，但它毕竟取代了之前的坚厚墙壁，让“北漂”有在自己工作和居住的城市得到户籍福利的可能。

（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写“拆分北京”系列报道，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列第六篇文章。

2015年中时单价不足6000元/平方米的河北省香河县，现在已经全面超过两万元。即使如此，来势汹汹的买房人还是把售楼处挤得水泄不通。8月初新开的一个楼盘，甚至有买房人为了抢先一步而砸碎了售楼处窗玻璃。而他翻窗而入去争抢的，不过是一个交纳25万元定金后或许能够排到的买房资格号码。

曾在2010年房价腰斩至每平方米四五千元的三河市燕郊镇房价，因配套设施相对齐全而迅速飙升，目前单价已经全面超过三万元。

金隅，一家小有实力的北京国企，从今年起开始欣喜于自己当初的眼光。两年前，金隅以每亩不足万元的价格在大厂县成立了一个数千亩的工业园区。至今园区主体建筑尚未落成，但地价早已涨至将近20万元。

毗邻通州“城市副中心”最近的大厂、三河、香河三个隶属河北省廊坊市的县城（三河为县级市），被统称为“北三县”。自从北京市行政班子搬迁的消息传出，“北三县”成了最早获利的一片区域，但途径却仍然是这十几年来最单调和有效的——卖房。

中介店铺迅速顶掉了一个个餐饮、超市，批量出现在楼群底商里。开着蹦蹦或电动自行车拉着看房人走街串巷的经纪人成了街面上最常见的人。几乎没有任何缓冲时间，“北三县”直接做好了准备，敞开大肚等待承接北京疏解而来的人口热潮，而头一批迈进这个行列的购房者，大多都带有强烈的投资目的。

北京市行政班子搬迁的决定在2015年7月正式宣布，但在此之前的几个月，此事已经在悄然酝酿，北京市的核心行政机关内已有传闻。恰恰在这段时间，最邻近通州新城的大厂县出现了一波房产热销行情。此前，大厂境内积压了大批待售楼盘，价格已经在五六千的位置上横盘了几年。从2015年4月起，那些楼盘迎来了大量北京买房客，几乎都是人均两套起买，挑最好的位置，最好的户型。两个月内，就把单价抬高了两千块钱。

2015年7月，搬迁消息正式宣布，投资者和河北房地产商的角力也由此开始。

突然疯狂起来的大厂房价迅速占据了广大媒体的重要位置。后知后觉的市民再携款奔赴河北时，却发现大厂县还没卖出去的楼盘迅速进入捂盘惜售状态，或是在一周之内就凌空跳涨三四千元，甚至有的楼盘还要先花十万元去买一个购买资格。远程而来却没买到满意房子的人自然怨声四起。其中最主要的一种说法，就是“早早知道消息的公务员老爷们又捡到了天底下最好的好事”。

接近北京市高层的人士向笔者透露，面对外界这种质疑，北京市曾统计了在大厂买房的公务员名单，但最终不了了之。

2015年下半年，北三县的房价在大厂的率领下，走出一条陡峭上升的直线。接踵而至的限购措施只是让涨势停住脚休息了一下。北三县的限购措施是“每个家庭只许买一套房”。这个限购令不仅没有起到限制的作用，反而更像一个提醒。和北京只许本地户籍和连续缴纳社保的外地户籍购房的措施相反，北三县的限购完全没有起到减少购房人资格数量的作用。不少人发动了家族几代人过来购房。甚至，因为河北省的相关监督措施并不到位，在当地只要几十块钱就能够买到一个假离婚证并办好全部手续。

在北三县发生的这些，足够证明一件事情：起码在现阶段，这个关于北京市城市规划的大消息，在毗邻的利好区域，最终只被转化成了一场事关房价的狂欢。

而这也许是又一场悲剧的开始。

作为全中国最大的一块“飞地”，北三县从历史上就一直处于地理位置的极大尴尬境地。

1958年和1967年，京津冀经过了两次剧烈的行政版图变化。原来属于河北的通州、大兴、房山、顺义、怀柔、延庆、平谷、密云划给北京；蓟县划归天津，却单单把北京和天津中间的三河、香河、大厂三个县留在了河北，形成了现在京津之间的那块“飞地”。

在行政归属上，北三县归廊坊市管理，但在实际中，廊坊常有鞭长莫及之感。北三县成了事实上的“三不管”边缘地带。

从上世纪70年代到90年代，把北三县划给北京，解决“飞地”问题的提议绵而不绝。从河北来说，版图的缩小总归不是好事，何况燕郊已经以北京人栖居地的定位大肆发展房地产，为当地揽入大量税收。而从北京来说，对这在地图上边缘的一小块土地也没有太多收编的热情。政府部门没有动力，民间再大的呼声也无济于事。

时至今日，北三县已经彻底失去了在行政版图上并入北京的可能。并入北三县，就意味着扩大北京版图、接纳新增的上百万人口，这无疑和北京疏解功能疏解人口的大方针背道而驰。

最终，北三县的归属以一种妥协的方式存在。从今年起，通州与北三县实行统一管控，统一规划，以“规划一张图”的一体化规划，减少北三县过度开发房地产后给通州带来的潜在压力。

然而，这种尴尬的设定，在中国的政治版图下，就代表着北三县仍然会是“三不管地带”。从城市发展上看，被地方政府和政府官员最看重的人事权和财权仍然握在河北省手里，但城市要怎样规划建设却全要听北京的。按照北京的发展逻辑，这样一来北三县就基本排除了发展工业的可能性，而原本得心应手的房地产业也受北京限制人口的思路制约，无法再随心所欲地继续。从行政管理上，北京市为省级直辖市，但北三县仅仅是廊坊市下属的县级市，仅仅相当于通州区下属的乡镇街道，和北京市之间横跨两个行政级别。这就带来资源调配和官方话语权的巨大落差。

权责利上的不一致，以及行政地位上的极大不平等，必然会带来今后双方磨合中无法消解的矛盾。

目前看起来，关于北三县的利好一个接着一个——北京将建的“大七环”会从北三县穿过，“城市副中心”的行政办公楼距离大厂县仅有几公里，京唐城际、京秦高速等都在规划建设当中。未来几年间，北京二中、人大附中等优质教育资源也有可能到北三县设立分校……这些都会在人们的脑海里画出一幅北三县繁荣发达的蓝图。这些消息，直接成为了推涨房价的最有利武器。

然而，对比二十年前的通州，就正处在如今北三县看似一片大好的境况。可是，通州完全错过了八通线开通、京通快速路建成等能够掌握的利好，甘心情愿地把自己设定为北京人的大型居住地。直至2014年，整个通州仍没有一座高档写字楼、没有一家五星级酒店，也没有任何成熟的产业，甚至连一家上市公司都没有。

城市副中心地位未确立之前，通州坐拥长安街延长线的优越地理位置，却在全市各区县中财税排名垫底。而这种单一的业态也使得通州的房价变成北京近郊区县中最跌宕起伏的。2008年金融危机后，单价仅一万出头的通州楼盘一夜之间降价4000多元，引来购房者打砸售楼处。这在北京多年来涨声一片的房地产市场上，是绝无仅有的黑历史。

而今的北三县，甚至还不如当时的通州。此前通州的购房者，大多是来京“北漂”的第一代，辛苦几年后用积蓄给自己在北京安一个小家。但现在的北三县，在通州城市副中心还没成型的时候，已经呈现出了明显的投资甚至投机状况。买房人多数不是为了自住，而是坐等升值。从现在看，北三县没有任何关于产业或商业的规划进展，而在未来几年也看不出有这个迹象。现有的规划设计上，北京更多地是从绿色、舒适的角度定义北三县，并尽力快速提升当地的城市基础设施，缩小和通州之间的发展落差，以此来为北京服务。

因而，值得谨慎的是，尽管无数巨大利好从天而降，但北三县除了近期内依旧会飞涨的房价，并没有获得更多的发展动力。而这也使得房价的支撑力变得薄弱。一旦出现任何政策层面上的风吹草动，或是经济环境上的细微变化，北三县都将成为率先承受阵痛的区域。

（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】2015年7月，中共北京市委宣布，北京将在通州区加快建设“行政副中心”，这一政策后来被民间形象地解读为“北京迁出北京”，或者说把“作为首都的北京”和“作为北京的北京”拆分开来。“迁出”和“拆分”对于北京这座城市来说，或许是必有之义。然而，这次大搬迁最终能否达到决策层所期待的效果？目前生活在北京市的两三千万人口，他们的生活已经、即将受到何种深远影响？在官方规划公布一年之际，FT中文网邀请资深媒体人黎岩撰写“拆分北京”系列报道，试图梳理这一政策出台的政治、历史渊源，并分析这一重大行政决定与一代人的生活轨迹之间错综复杂的关系。以下是本系列完结篇。

今年夏天，房山区长阳镇的十几个小区都特别不消停。几千名业主忙于各种性质不同的维权，但核心诉求只有一个——孩子上学。

万科长阳的两个楼盘曾在卖房时承诺业主可以上开发商共建的重点学校北京小学，并出示了丰台区教委、西城区教委、开发商和北京小学签署的四方协议为证，为此不少业主甘愿接受比周边贵出一成多的房价，但搬进去没几年，高价买了学区房的业主却被挤到名单之外。

建在长阳西站周边的两个小区，曾有官方公布的教育规划显示，2014年小区旁边将开工建设两所中小学，但至今那里还是一片被圈起来的荒地。不少孩子不得不钻过京广铁路的下穿桥洞，走过一段无护栏、常积水、没路灯的危险道路，到20分钟步程之外的长阳中心小学求学。

房山区曾是2007年北京规划的重点发展新城之一。当年，北京市共规划了11座新城，其中房山区的交通相对发达，环境建设也相对齐全。近十年来，房山先后引进了北京四中、北京铁二中、北京三十五中、北京小学等30多所优质学校开办校区或分校。此后不久，长阳镇先后诞生了多块“地王”，房价从2007年公布规划时的三四千元，几年间被推高至两万元上下。

然而，几年后纷纷走出家门维权的房山新居民有力地证明了此前区政府做出的不少承诺均未落地，这里的发展并不令人满意。

理论上讲，北京不仅仅只有通州能够承接被疏解出去的产业和居民，整座城市预备了昌平、大兴、怀柔、密云、门头沟、平谷、延庆、房山、顺义、通州和亦庄等11座新城。而在北京周边，更有隶属于河北和天津的13座新城担当起第二道防线。然而，至今为止只有通州引起了广泛的关注。

房山居民的遭遇，恰恰是除通州以外的新城迟迟不见发展的首要原因。各种资源和力量的投入，往往在现实中被消磨、被降低，最终丧失了应有的吸引力。

21世纪，不再会有类似于美国大淘金时代时人们自发聚集而形成城市的可能。现代化大都市，早已成为考验和衡量管理者综合水平的复合性课题。城市规划和治理也成为一门具备高度专业性的综合学科。

从专业角度讲，规划和设计城市需要考虑天际线、通风廊道、城市功能、综合景观等诸多因素。而从最实际的角度出发，规划者至少需要足够的引导力，能让资源和人口的配置方向符合自己的预设规划。而引导力的构成，无非是交通、医疗、教育、定居成本、生活成本等等能左右人们决定的资源。

北京周边新城的最大缺陷，或者说与通州新城最大的差距，就在于自身定位的模糊和提升路径的阙如。

按照北京在2005年出台的总体规划，和在此后两三年间不断细化的地区规划，截至2020年，北京应该是一个中心城区仅余少数功能，四周被11个功能各异、特点不同的新城所环绕的发达城市。在11个新城中，分门别类地集聚新的产业，不断增设医疗、教育、文化等优质公共设施，最终使得居住在新城的人们达到职住平衡。而连接新城和中心城的路网或公共交通线路发达而迅捷，各个区域间功能错落而均衡。

单纯从地理位置和产业布局上说，北京的郊区和津冀沿线有不少地域的发展潜力绝不亚于通州，例如将落定新机场的北京大兴和河北固安，已经成为城市交通走廊的河北廊坊和天津武清，有着冬奥会概念的张家口……但是他们至少到目前为止，并没能成为像通州新城那样高度受瞩目的未来之星。

房价一路飞涨的通州新城和廊坊北三县区域，现在在中介口中被称为“公务员城”。城市副中心搬迁的消息，使得这里确定会迎来一批定位准确、面目清晰的定居者。其他城市配套延展服务，都可以根据这个主要群体的需求来量身定制。

而这一点，目前在北京其他10座新城和津冀13座新城身上，都无法清晰看到。但是非常值得警惕的一点是，这些面目模糊的新城，房价早已水涨船高。

在此次“北京迁出北京”的大背景下，为什么疏解和如何疏解都还是混沌的谜题，但只有疏解两字才是板上钉钉的事实。他们揣着种种收集到的利好，盘算着未来也许能够得到的收益。

一路领先的是以三河市燕郊镇为代表的“北三县”，来自有着北京党政机关搬迁的“京东”概念。当那里在一年之内上涨了200%以上之后，投资客的目光从京东转向京南，固安、涿州、永清等陪在新机场旁边的区域进入价格上涨快速通道。一年内，京南也上涨超过100%后，人们的追踪点又挪到了京北，这一次的理由，是2022年要举办的冬季奥运会。

“戴着黄色安全帽的工人三五成群地在工地里进进出出，以异样的眼光看着纷至沓来的购房者。他们会问：‘你们为啥都爱买这儿的房子？’”这是北京一个媒体记者在怀来郊区捕捉到的情景。两年前这里是距离县城40多公里开外的荒地，而在上周房价已经突破12000元/平方米。

来自北京市中心的人们是购房主力。看涨的心理预期，相对低廉的房价，是给他们注入的无限动力。

尽管北京周围的新城房价最近20个月来动不动就以翻番示人，但是比起城里仍然小巫见大巫。200多万元的价格，在京郊周边新城足以买一套联排别墅，但是在北京市五环以内只是一套二手两居室。

暴涨的热情，与热情相呼应的房价，也许在一段时间内还能持续下去。但是，能够持续多久？这种暴涨是真的有切实支撑的吗？

我不看好，因为其间有太多虚无的许诺。

承诺中的各个新城似乎有无限生命力，他们被想象成是一只只从北京发散出去的手，但是，他们真的能够抓牢什么吗？

一个在通州新城确立“城市副中心”之前所发生的小故事，也许能够从中玩味出一二。

广渠路二期，被设计为连接通州与城区的交通大动脉，从市中心一直插到位于潞城镇的北京市委市政府新址。这条道路全长仅有11.96公里，从2009年起每年都会登上北京市政府工作报告的首要位置，作为市长向千万市民做出的重点承诺。但是，这条路先后五次推迟竣工日期，到了2015年时连基本的拆迁还没完成。

2015年4月24日下午，北京市长王安顺到广渠路二期查看工程进度。

一行人来到东五环外的双桥东路时，发现了这条路迟迟不能通行的症结所在：一片厂区横亘在规划中的道路上，厂区里密密麻麻像筷子一样插满了树木，树与树之间的距离只有成人手掌那么宽。因为种植太密集，大部分树早已枯死，只余干枯的树干。

这是拆迁中常见的潜规则。拆迁征用土地时，树木可以获得补偿。种一棵树的成本大约在几块钱至十几块钱之间，但拆迁补偿的价位在25至30元左右，套利空间巨大。

广渠路二期的这段肠梗阻，就是被拆迁企业抢种树木的结果。拆迁赔偿的剧增使得工程无法继续。

王安顺大发雷霆，当即在现场坐等查这家企业的属地管理权，结果发现是一家外资和一家北京市国企联合成立的合资企业。一个小时后，这家市属国企的董事长已经接到训令，满头大汗地出现在工程现场，受到王安顺劈头盖脸的训斥。几天后，这片密密麻麻的树林被无条件地连根铲起。

几个月后，当北京市行政机关搬迁的消息公诸于世，很多人才玩味出了这则消息背后的深意。是时搬迁已经在酝酿之中，王安顺一行是专为清障而去。

事实上，除了这家可以立即由王安顺发火而解决的北京市属企业，广渠路二期上还有中央级机构，他们并不直接受北京市管辖。其中就有一家，多年来一直坚持高于赔偿标准四五倍的拆迁补偿金，作为拆迁实体的街道从行政级别上远低于这家机构而没有足够的对话权。

目前，广渠路二期已经确定可以在今年年底通车，但几乎可以肯定的是，假若没有“北京搬出北京”的巨大力度，这条将极大改善市民出行状况的道路仍会被搁浅在图纸上，以百万计的通州居民会继续遭遇京通快速路和朝阳北路每天早晚高峰的拥堵。

中国体制素以有“集中精力办大事”的能力而自傲，不过，起码对于北京市这个有着上百家中央部委和国企、近2000名省部级以上级别干部的城市来说，各种力量错综交叉，北京市行政机关在管理上并不具备洪荒之力。

除去现实运行中的行政力量掣肘，还有各种不确定因素——短暂而影响力并不大的冬奥会，真的能带来周边的巨大变化？要知道，北京办了一场“无与伦比”的奥运会，却连南城的落后面目都没能改变。兴建中的新机场，真的能让周边成为产业聚拢区？ 拥有首都机场几十年的顺义，曾经以“临空经济区”的定位自诩，也只是兴盛了几年，就后劲不足，摔落尘埃。

原宣武区的宣武门一带，借由新华社和相关几百家广告公关、媒介公司的驻扎，提出建立“传媒大道”，在近十年的时间里都列为本区的重要发展规划。丰台丽泽地区，看到金融街拥堵严重、不堪重负的状况，凭借近十分钟车程的便利交通条件，提出建设丽泽商务区，作为金融街的延展。这个项目已经陆续获得了几百亿的各界资金投入，但至今仍是扶不起的阿斗。朝阳区金盏地区，背靠望京，地价相对低廉，于是设计出“数据后台园区”的定位，针对周边的商务区和科技公司开展配套服务。这一规划多次登上北京市政府工作报告，且被作为北京市经济转型升级的样板工程，但多年来丝毫不见起色。这些地区，面积远远小于11个新城，地理位置显著优越，开出的利好条件足以服人，但纷纷失败告终。试问，在宏观经济走低的大背景下，有什么力量能支撑北京周边环绕的新城？仅凭目前空洞的利好？

一纸远景规划，距离梦想成真，往往隔着山高水远的距离。最终被行政意志判决搬出北京的，是“北京”而非“首都”，这本身就从侧面上印证了理论与现实之间的差距。

此前多年，虽然北京深陷“大城市病”，也曾获开“功能疏解”的对症药方。但是当时无论专家还是社会舆论，都更加倾向于“中央政府搬迁”，而最终是北京市党政机关要搬到距离管辖区30公里之外的地方另辟新址，这背后的逻辑自然是——搬地方政府要比搬中央政府简单得多。

北京的疏解刚刚开始，党政机关的搬迁也还在日程上。前几天，关于上海到2040年前只增几十万人口的方案一公布，就引来各方批评。但实际上，以国情论，任何超过本届任期五年的方案，几乎从大概率上就会是一顿空说，多少年来概莫能外。

打开地图看清楚，绕北京的大七环统统被列入新城范围，“都是新城”和“都不是新城”又有什么区别？哪儿有那么多人口需要疏解？哪有那么多产业可供吸纳？所以，除了确已定位的通州新城，以及由此确实能被影响到的人群之外，对于其他新城最好还是冷静待之。

（作者系资深媒体人。本文只代表作者本人观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第一篇。

在比通常公布的日期一拖再拖后，中国国家统计局每月一次在既定日期公布的“全国房地产开发和销售情况”和“70个大中城市住宅销售价格变动情况”这两份统计报告，终于在上周后半周陆续对外发布。有人猜测，这是国家统计局“太讲政治和大局意识”的缘故，也有人认为，这可能是其贯彻中央全面深化改革领导小组前几天刚刚推出的“提高统计数据真实性的意见”所致。但无论如何，最终不管是“丑媳妇”还是“靓妹子”，总是要见人的。

社会舆论和“最高指示”的双重高压，使投资性去库存打上句号

本月公布的中国房地产统计数据之所以备受重视和异常敏感，是因为从某种意义上来说，它是自去年中国中央经济工作会议所制定的、以鼓励投资为特色的中国房地产政策“去库存顶层设计”的一个转折性的终结。

被社会舆论和国内外媒体广泛质疑的中国房地产市场监管层，在对半年多来逐步波及全国众多大中城市的房价暴涨现象“无动于衷，无所作为”后，中国最高层对现今“民怨沸腾”的房地产市场，终于做出了一系列最新的“重要批示和部署”。

9月30日住建部召开的全国热点城市房地产工作部署会精神上，透露出中国最高层已经对今年以来部分城市房价过快上涨的势头高度关注。此次会议特别把这些热点城市的“重大责任”，前所未有的上升到“这些城市的房地产市场如能稳定住，对国家是重大贡献，如果稳定不住就是失职”的讲政治的高度，并特别强调对调控不力、过高房价仍遏制不住的地方，要督办、约谈，直至启动问责。

也就是在这次会议上，中国住建部明确提出了“尽快遏制房价过快上涨的目标”，这就是“房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间”。这样的说法，已经多年未见。上次中国政府提出房价回归合理水平，还是在前总理温家宝执政时所进行的房地产调控。为落实此项目标，住建部具体提出了限购、限贷、确保土地和新房供应、遏制各种违规资金进入房市和整顿开发商和中介等多条措施。涉及全国20个左右大中城市的“国庆长假周最严房地产调控风暴”，由此拉开。

“最高指示”和社会舆论双重高压之下出台的这轮“最严房地产调控风暴”，从某种程度上来说，宣告了去年四季度开始的去库存房地产调控的“纲领性意见”，已经到了一个新的转折点，或者是告一段落。

数据揭密：投资性去库存，“高风险”未能化解楼市高库存

但这项短命的、以刺激房市和鼓励投资为特色的房地产市场调控新政，究竟给中国房地产市场带来了什么样的结果？这份“成绩单”的正负影响究竟如何？中国国家统计局最新公布的“2016年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况”统计报告的数据，为理性分析和破解投资性去库存所带来的影响和正负效应，提供了相对理性和客观公正分析的基础和依据。

衡量去库存的首要和最直接的指标，当然还是要看房地产市场商品房库存的去化。现在一般人说到房地产库存这个重要指标时，通常以商品房待售面积来代表，以为当今中国商品房的库存面积，也就在六七亿平方米左右。其实，这样的算法是非常狭隘和不科学的。

只要到中国的各类城市走马观花转一下就会发现，在GDP政绩观的刺激下，发展乏力的各地政府都把房地产作为拉动经济增长的摇钱树。此举导致的结果是大大小小各类城市，成群成片未能完工的烂尾楼盘比比皆是。而这些楼盘，正是中国房地产市场最大的库存所在，它比国家统计局统计报告中的“商品房待售面积”，要高出一个数量级。在中国官方的统计报告中，一般它是以“房屋施工面积”来表现。

如果说，在房地产市场库存的统计数据指标上，“商品房待售面积”是狭义和显性的话，那么“房屋施工面积”则是广义和隐性的。而恰恰是后者，更能反映房地产市场库存问题的严重性所在。

那么，去年四季度提出、从今年伊始就大张旗鼓强力推行的“去库存”房地产新政，究竟消化了多少房市的积压库存商品房？

根据最新统计报告，今年1-9月，尽管全国众多大中城市的房地产市场的投机炒作达到了空前的“炒翻天”地步，商品房的销售面积更是暴增了26.9%，罕见的达到了10.5多亿平方米（其中住宅销售面积暴增27.1%，高达9.3亿多平方米），但中国房地产市场的库存，却并没有怎么下降，甚至大多数还又上升了。

从商品房待售面积来说，根据上述报告，到9月末，中国商品房待售面积为69612万平方米，虽然比8月末减少1258万平方米（其中住宅待售面积减少1177万平方米），但是和去年同期相比，却反而增加了4.7%（去年同期为66510万平方米），而且，这还是在去年同期暴增16.4%后的又一个累积增长。这方面比去年同期库存略有减少的，就是商品住房了。但其幅度也和一般人以为的“日光盘”的火爆市场效应相差甚远，到9月末，中国商品住房的待售面积为41367万平方米，只比去年同期少了可怜的2.6%（去年同期为42474万平方米）。

而更能说明中国房地产市场库存严重性的“房屋施工面积”数据，则是全面上升，无一减少。据这份统计报告，1-9月份，中国房地产开发企业房屋施工面积同比增长3.2%，达到了惊人的71.6亿平方米（住宅施工面积49.1亿平方米，增长1.7%）。

这组数据说明，尽管此次中国政府以前所未有的力度推广了近一年的去库存，尽管此次去库存弄得民怨沸腾，但最终结果是，中国房地产市场的整体库存，不仅没有减少，反而有所增加。这似乎也在说明，就是让那些投机炒房者把中国楼市炒翻了天，也救不了房地产市场整体积压库存的大势。如此得不偿失，想必也不是当初“去库存新政”的设计者所能预料和想象的。

最新公布的其他房地产数据，也着实不让人放心。虽然一些楼市的火爆吸引了更多的房地产投资，但1-9月全国房地产开发投资同比名义增长也只有5.8%（为74598亿元）。这不仅和同期全国8.2%的固定资产投资（不含农户）增长相比相差不少，而且纵比2014年同期的12.5%增长率，更是不及其二分之一。

此外，全国房地产企业的土地购置面积也继续呈现下降态势。据统计，1-9月全国房地产开发企业土地购置面积同比下降6.1%，为14917万平方米，虽然下降幅度比过去减少，但如果告诉你这是在去年同期已经大幅下降33.8%的基础上，再一次的探底下滑，估计也就没有人能对此“一笑了之”了。

当然，最能展现此轮去库存“负能量”的，还是众多中国大中城市的房价史无前例的空前暴涨。本来，这些城市的房价就已经高居“全球房价最难负担城市”的前列，经过“去库存新政”后所带来又一轮百分之几十的暴涨，更是如同即将吹炸的气球一样，处在“临爆”的边缘。这也就难怪国家统计局的“2016年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的统计报告，不仅通常公布的时间有所推后，而且还罕见的把10月上半月全国15个一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况一并公布出来。不知道这是要向公众表示，“最严房地产调控周”后全国这70个城市的房价环比幅度已有所下降，还是借此对执行中央“房价环比不增长”不力的城市进行“敲打”。

不过，这次国家统计局在公布这70个大中城市房价变动数据时，最奇怪的还是，把以往固定在数据前面的新建商品住宅和二手住宅环比和同比价格变动的情况说明全部去掉，只是在相关人员解读这份报告时才略有提及。但这也不能掩盖，9月份，在国家统计局调查的15个一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在2%以上的城市有14个，而且在其他55个城市中，涨幅在2%及以内的城市有40个；而从同比看，国家统计局这份报告的数据是：15个一线和部分热点二线城市中，新建商品住宅价格涨幅在10%以上的城市有14个；其余55个城市中，新建商品住宅价格同比涨幅在10%以内的城市有42个。

大概就像国家统计局“羞于”对这份数据像往常那样加以说明一样，处在房价暴涨之中的大中城市居民，对这份“权威统计”的真实性似乎早已没了兴趣。

比国家统计局的“70个大中城市新建商品住宅价格指数”更能反映中国房地产市场价格波动的是，来自中国房地产业协会涵盖了全国336个直辖市和地级市的一手数据。根据该协会所公布的2016年9月“全国住宅房价行情城市排行榜”，在全国这300多个城市中，房价比去年同期暴涨了40%以上的，就包括北京、合肥、珠海和厦门等10个城市；另外还有9个城市，房价同比的涨幅也高达30%以上，其中包括上海、深圳、南京、苏州和石家庄等城市；武汉、天津、福州和郑州等9个城市，房价的涨幅也超过20%。根据该项统计，全国共有58个城市（包括前面所列）的房价涨幅超过了10%。

根据国际惯例，很多国家的房价，常年处于“冬眠”状态，长期稳定在一定的价格区间。房价年涨幅达百分之十几的城市，就可以登上全球房价上涨最快的城市之列。据不久前的媒体报道，根据国外某地产机构(Knight Frank) 近期公布的全球城市年度报告，2015年全球城市房价上涨4.4%，房价涨幅只要超过16.1%，就可以“荣登” 全世界房价涨得最快的前10大城市之一。如果该机构可以把中国上述的城市都统计上，全球房价上涨最快的前几十名城市，大概要被中国“承包”了。

中国众多大中城市房价还有一个重大的问题，就是它的“超级增长”，是建立在房价本身就已经是“全球房价最难负担城市”的基础之上的。所以，它所导致是尖锐的社会矛盾和问题的严重性，就要比国际上其他城市房价上涨所带来的民怨更烈。

官方和民间的统计数据都明白无误的表明，去年四季度开始的中国房地产去库存新政，已经走到了尽头。中国的房地产市场，如何才能真正实现“健康发展”，中国的住房政策，怎样才能实现让人民满意，这些问题，已经到了非解决不可的时候了。

中国房地产到了非重启“顶层设计”不可的时候了

对于目前中国房地产市场所出现的严重问题，尽管公开报道不多，但也掩饰不了中国最高层对此的焦虑。

最近，全国各地从深圳到广州，从南京到苏州，从济南到石家庄等，众多城市都出现了密集严打开发商违规行为的浩大声势。有人更是把今年深圳对开发商的严打，和去年东莞扫黄相提并论。也有人认为，就像扫黄抓小姐，股灾拿下做空者一样，政府在为今年房地产政策的失败和“房灾”找替罪羊。

其实，中国最高层也在对目前的房地产市场问题进行反思，试图找到从根本上解决问题的办法。但他们的着力点，似乎还是在因城施策、分层而治、甚至是一市一策的习惯思维上。

一般人提起中国的房地产问题，常常也把责任归罪于地方政府，但问题真的如此吗？

在中国各级政府的房地产市场和住房政策的考量中，通常有三个指标决定和左右其政策和市场的导向。这就是地方的GDP发展，政府的债务化解，最后才是住房民生。如果中国最高层看重的是房地产的发展对GDP的拉动，对经济增长的贡献率，那么，地方政府在房地产政策和市场考量上，首先想到的，就可能是如何通过抬高房价提升GDP，同时也正好捎带消化政府债务，至于市民的住房民生和权利问题，则就可能处于无人问津之地。

非常不幸的是，在当今中国官场的政绩考量中，GDP和政府债务要比住房民生来得实实在在的多。甚至可以说，在目前对地方政府的房地产相关政绩的考核中，有关住房民生的指标，很多都已消失的干干净净，甚至有些地方做做样子的公租房和廉租房，也逐步消失的无影无踪，更不要说经济适用房了。

从这点来说，在房地产市场的“顶层设计”中，如果没有在民生方面制定和实施必须达到的指标（如房价收入比，经济适用房和公租房在新建住宅中的比例等等），那么，再怎么从地方政府上“动刀子”，都解决不了住房和房地产市场的根本问题；

再比如，在遏制房价过快上涨方面，中央政府要求地方各级政府实施的对应之策，主要是在限购限贷上做文章。但几年下来，随着“假离婚”之类的变通对策盛行，其效式微。而今年8月的加拿大大不列颠省对温哥华外国人购买住房征收额外的15%的物业转让费，当月就使温哥华的房价发生“雪崩”，28天内暴跌了20.7%。而这样的税收法规制定，地方无权制定，只有中央政府的“顶层设计”，才能制定和实施新的房地产相关税收政策，“立竿见影”遏制房价无序暴涨，并促使其真正回归到合理价格的水平。

所以，在房地产市场和住房政策上，一味的指责地方政府是不公平的。解决中国房地产问题的关键，还在“顶层设计”。

发展中国的房地产，究竟是为了GDP的增长，或化解地方政府的债务，还是唯老百姓的住房民生和居住人权是举，把解决老百姓的居住问题作为唯一的目标？中国高层在“顶层设计”中这个问题不解决，房地产市场的属性和定位就难以走上正道。

如果是为了GDP和政府债务，中国楼市势必要允许炒房和投机，以实现GDP的最大化和政府债务最大程度的消减；如果是以住房民生为纲，使房价回归到普通百姓买得起的合理水平就会成为房地产调控的“主旋律”，从住房福利保障政策到遏制炒房投机新的税制，都会应运而生。

而现实是，尽管今年5月中国的“权威人士”就在人民日报上呼吁让房子从投机炒作属性抽离出来，“回归居住属性”，但楼市政策的“顶层设计”，无论是在“大政方针”，还是具体的政策法规，都没有与之相配套的内容出台。这也在某种程度上导致了后来疯狂的房地产市场乱象，在全国众多城市“传染蔓延”之势。

多年来，笔者一直呼吁，要从根本上解决中国的房地产市场和住房问题，必须重启房地产和住房制度及政策的改革，创新发展能满足人民住房需求、可激活普通人住房消费的新的住房供应模式。

此次“去库存新政”的失败，从某种方面和积极意义来说，正好提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的“大好机会”，也为我们对房地产“顶层设计”上所存在的问题，提供了一个深刻反思和重新设计的不可多得的契机。

其实，只要认真梳理一下自从1998年大规模房改启动历程和房地产市场的发展史，就可以在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取过去被忽视的更多的启迪。那么，中国最初的大规模房改，究竟能带给我们什么样的启示？在接下来的系列文章中我们会逐一呈现。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第二篇。

面对现今中国房地产市场演绎出的“世界最大的泡沫”和全球最难负担的的高房价等现象，一些不明就里的民众常常把它归咎于1998年开始在中国城镇大规模推行的住房供应制度的改革。

其实，这是对中国房改历史的最大误解。

对此最感到愤愤不平的，也许就是当初作为中国住房制度改革的“总规划师”、 正式在全国拉开住房制度改革大幕的时任总理朱镕基了。在房改十几年后，平时对时局闭口不谈的他，对近些年房地产市场及高房价的一段“惊人的评价”，也许更客观形象的反映短短十几年，中国楼市及住房政策上的制度异化和历史变异。

2011年4月，已退休多年的朱镕基参加了清华大学100周年校庆。在清华大学学术报告厅与清华学子交流时，他一改退下来后对当今政策“惜字如金”的“自律”和习惯，异常愤慨的用“狗屁”来抨击目前的房地产发展观。他一针见血的指出：“这房地产(问题)根子就是房改政策错误。”朱镕基说：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了。这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高。”

“错误的房改政策”和“搜刮民膏”，是这位当年的总理和启动中国房改的总规划师，对现在房地产市场和住房政策的最基本归纳。朱镕基的慷慨直言，也点破了当今的房地产市场和住房政策，与当初启动房改之时的住房制度设计，早已是“南辕北辙”。

那么当初房改开始之时的房地产市场和住房政策，究竟是怎样设计的？它和现在的房地产市场和住房问题的现状，巨大的差别究竟在什么地方？房改大规模推行这十八年来，市场和政策异化是如何一步步走到现在这个地步？让朱镕基欲言又止的当今“房改更多的失误”，又具体体现在什么地方？

要搞清让朱镕基不便细说的上述种种问题，就必须全面回顾和反思这一二十年来中国的房改历史。只有通过历史和现实的比较，才能更清醒的认识在这一二十年里，导致当今民怨沸腾的房地产和住房政策，究竟是怎样一步一步“失误不断”、逐步跌入“深坑”、最终走向今天“异化变质”的。

朱镕基的房改初心：一切围绕解决群众住房困难而非GDP

现在左右中国房地产市场和住房政策的最基本的立场和目标，毋容置疑，是保经济、保增长。尤其是2008年出现全球性金融危机后，每当国内经济增长不振，或者房地产市场“泡沫不举”，从顶层到地方，各级政府总是会出台各种救市政策，唯恐房地产对GDP的贡献率下滑。这也使得本来就市场要素不强、自由竞争不充分的中国房地产市场，失去了一次又一次的按照有限的市场规律“去泡沫”机遇。

政府究竟应该在中国房地产市场和住房政策中起到什么样作用、担任什么样角色，是以解决老百姓的住房问题为纲，还是唯GDP和经济增长率是举？今天中国各级政府的选项和现实操作无疑都是后者。其实，在这个涉及房地产市场和住房政策大是大非的方向问题上，当初房改启动时的选项，和今天的政策及市场走向完全相反，那时候政府推动和实施房改的出发点和立足点就是如何解决老百姓的居住问题而非其他。至于房改尤其是商品房市场发展对经济增长的促进，那最多也是当初启动房改时的“衍生和附带產品”，而绝非根本的目标，更不会成为政策和市场的“出发点”。

现在说到中国的房改，一般都是以邓小平在1980年的一次讲话作为起始点。当年4月邓小平约胡耀邦、万里等谈国家长期发展规划，在讲到住宅问题时说：“关于住房问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新屋可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算”。上述的说法，可以说开始打开了中国房改的“门缝”。同年6月中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。国家规定，“准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅”。从某种意义上来说，称邓小平是中国房改的开启者也不为过。

在这次谈话中，邓小平也讲到建筑业和住宅是“发展生产、增加收入的一个重要产业部门”，但他重点强调的是：建筑业和住宅发展起来的根本目的，是“可以解决大量人口的就业问题，可以多盖房，更好地满足城乡人民的需要”。在这里，邓小平非常明确表明了发展建筑业和住宅产业及“多盖房”，目的是为了满足人民的需要而非GDP。从这点来说，作为中国房改的开启者，邓小平对房改的目的所在指向分明。由于当时福利分房的制度惯性和民众收入水平较低，八十年代有关房改的呼吁也是偶尔有声。

中国真正的房改，是到了90年代朱镕基任国务院常务副总理之后才开始启动，直到1998年他正式就任总理后没几个月，中国正式拉开的全国性大规模房改的大幕，史称“九八房改”。所以，要说中国房改的的初衷和目的，没有人比朱镕基更有发言权。从这点来说，他可称得上是中国房改的总规划师。

朱镕基抓房地产市场和制定住房政策有其鲜明的特点：

首先，他所有政策和措施的根本点和出发点，都是围绕人民满意不满意而非经济发展的GDP等物化指标。他的住房政策，最重要的也是围绕群众来解决住房问题，而不是眼睛盯着GDP，去琢磨如何靠房地产来提高经济的增长率。他在1995年底一次关于住房公积金的讲话中指出：住房问题关系到人民群众的切身，是一个非常重要的问题。解决好群众的切身利益问题利益，才能调动好人民群众的积极性和创造性。

在他担任总理主持召开的国务院第一次全体会议上，他在讲话中突出强调的是“我们如何能完成人民对我们的重托？”他最看不惯“有的高级干部，官僚主义，漠视群众的利益”。所以他的住房政策和楼市施政的中心，都是围绕如何解决居民住房这个核心来展开。

其次，朱镕基高度警惕和重视房地产市场过热和楼市泡沫问题，并时刻要求去泡沫。和这些年来纵容甚至助长房地产热和房价快速增长的“顶层设计”截然不同，朱镕基在这方面“治国理政”时，从头至尾强调的都是解决和防止房地产热。在1993年6月他作为国务院常务副总理主持召开国务院总理办公会议时，曾经讲过著名的“加强宏观调控的十三条措施”，其中就有专门的一条是整顿房地产市场的办法和政策。他认为1991年非常好的房改形势就是被房地产热冲掉了，导致都去搞“高级房地产”，“群众的住房问题解决不了”。他还特别推荐马来西亚政府要求所有房地产公司必须有二分之一资金搭建“没有利润”、由政府分配的廉价房，另外二分之一资金搭建高价房的政策，强调“我们无论如何也要实行这个政策”。这可谓是朱镕基房改政策的“初心”。他坚决反对众多的房地产公司“不去解决老百姓的住房困难”、都去搞“高级房地产市场”。那时他就提醒要防止日本式的泡沫破灭。在四卷本的 “朱镕基讲话实录”中，人们会发现，防止房地产热和房市泡沫，自始至终贯穿于朱镕基整个的房地产施政和楼市政策之中。

可以说，只要朱镕基发现一些地方房地产热稍有苗头，他就毫无犹豫的坚决“敲打”。在2002年他“唱主角”的最后一次中央经济工作会议上的讲话中，他对此问题依旧是“初心不改”。尽管当时国内的有效需求不足已成为制约经济增长的大问题，但他还是对当时出现的房地产热提出了警告。他既不看上不少地方盖的很多高档房对GDP的拉动，更不在乎高档商品房带来的所谓效益。他最关心的是所盖住房的结构。他反问一些相关要员：“现在盖了许多高档商品房，老百姓买得起吗？”他斩钉截铁的指出：现在房地产有点热，不能再这么干下去了。

其实，当时全国只有广东尤其是深圳极少数地方的房地产“有点热”，甚至还称不上“过热”，和今年以来中国众多大中城市的房地产市场所出现的“疯牛病热”相比，更不可同日而语。这不禁让人联想：如果现在的顶层有朱镕基当年的思维，今年众多城市的楼市还能“疯”得起来吗？面对如此不堪的市场，房地产的“顶层治理”还会在大半年的时间里“无动于衷，无所作为”吗？

在朱镕基主持召开的最后一次的国务院全体会议上，他对后任政府和最大的担心和告诫，就是“经济过热”，尤其是房地产热。他语重心长的说：我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都没有意识到这个问题的严重性，这种过热是不得了的，风险太大。

极为不幸的是，当年朱镕基“最大的担心”一语中的。从2003年后他退下后至今，房地产市场和住房问题，不仅逐步演变成为经济问题和民生问题，到今天甚至已经成为中国官方最担忧的、可能影响国家安全的“政治问题”。

第三，朱镕基在房地产施政中还有一个泾渭分明的特点，就是对高房价“嫉恶如仇”。有人认为，朱镕基退下后在清华大学百年校庆时指责现在的房改政策失误很多、尤其是说现在“把地价抬得那么高”和房地产的钱是“搜刮民膏”，是“事后诸葛亮”和马后炮，其实，这是对历史的无知。早在1994年，朱镕基在听到北京三环外有的房价卖到每平米6000元时，他用了“敲竹杠”一词来痛斥。

在中国以前的房地产市场和商品房价格管理中，政府在住房销售价格上有具体的利润水平的价格管制。比如说，商品房的利润率不能超过8%，而经济适用房的利润率则在3-5%之间，甚至是微利。但朱镕基在降低房价上的举措远不满足于此。

为了降低房价，使普通百姓买得起房，早在上海主政时，朱镕基在解决群众住房困难和降低房价上所用的高招，就是制定了“国家、企业、个人一起上的办法来解决住房问题”。到国务院主持经济工作后，他更重视在具体施政层面为降房价“深耕细作”。1997年1月国务院在成都召开的全国住房制度改革工作会议上，朱镕基为了使卖给老百姓的经适房（当时主要的商品房）房价控制在每平米1000左右，他在讲话中特别要求各级政府和建设部门，对包括划拨土地、减免税费、减收配套设施费用和建设单位合理负担等方多面采取措施。他认为只有这样，经济适用房才可以建得更多，“才能实现在低工资制度下走住房商品化的道路。”他特别强调：“在低工资条件下，房价搞高了，就实现不了住房商品化。”

正是因为在房改的出发点上有了这样“一切为解决群众住房困难” 的指导思想，所以在朱镕基施政时出台的两大房改纲领性文件（分别为1994年的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”【 国发〔1994〕43号】和1998年7月出台的的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”【 国发[1998]23号】）中，在房改的根本目的和指导思想上，都把“满足城镇居民不断增长的住房需求”作为其房改政策的立足点和出发点。

房市中的政府角色：从减少补贴共同负担到最大的敛财工具

今天的房地产市场对于中国的地方政府来说，早已成为最大的敛财工具。有些地方政府收入的一大半，都来自于土地财政收入和房地产相关的税费。对此现象，不仅各级政府官员习以为常，并且从中央到地方都已建来起相关的制度，而且公众对此也见怪不怪，以为一切都理所当然。在老百姓买房上以土地出让金之名，狠狠的宰上一刀（有些地方的政府从房地产上所拿去的钱，已经达到房价的二分之一左右，远远超越了“雁过拔毛”地步），似乎是“中国特色社会主义”的必然一般。

其实，作为公有制的国家，中国的宪法第十条明确写着：城市的土地属于国家所有。所谓国家所有，也就是全民所有，这也是土地公有制的本质要求。作为“人民公仆”的政府，它只是一个管理者而非所有者，有哪条宪法规定和社会主义公有制的要求，人民在自己的土地上买房，必须缴纳相当于自己多少年全部收入的“土地出让费”？国民作为“全民”的一份子，适度使用（而非过度占有）自己的土地，必须缴纳土地出让金的法理依据何在？

正是因为公有制的制度属性和社会主义体制的必然要求，所以当初作为房改总规划师的朱镕基，在规划房改制度时，再也无法想象政府可借助国民买房，以土地出让金之名大捞一把。不仅如此，作为一个不忘人民重托、以解决好群众切身利益为使命的负责任政府，朱镕基启动的中国房改，总是围绕如何尽国家及政府公共财政之力，补贴和帮助群众解决住房困难。这点在他所推出的上述的两个房改纲领性文件中，都有集中的体现。

在1994年的国发43号“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中，城镇住房制度改革的基本内容，是要建立住房建设投资“国家、单位、个人三者合理负担的体制”；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式（也就是市民买房，政府或单位要贴钱补助）。该文件还特别把建立具有社会保障性质、以中低收入家庭为对象（政府对此的划分为城镇居民的90%左右）的经济适用住房作为最主要的住房供应体系。

在真正启动了全国性大规模房改的1998年23号文件中，其深化房改的基本原则，也突出强调“坚持国家、单位和个人合理负担”和建立“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。

上述两个房改文件中的“国家、单位、个人三者合理负担的体制”，是朱镕基早在上海主政时，借鉴新加坡等国解决住房问题的方法就已推出的。必须让大家知道的是，这里所说的是建房资金，主要是经济适用房或当时的“安居工程”。国家、单位和个人三者合理负担建房的总资金，不仅在价格上是高价商品房不可比拟的，而且，无论对国家、单位还是个人来说，每平方所负担的部分，都只有几百元，至于三者的分摊各是多少，倒没有固定的比例。

不过，当时对这三者负担多少有一个总的原则：首先是对个人承担的买房部分，要保证在当时的低工资的大背景下，普通人能买得起；其二，国家承担的部分，政府的公共财政也能补贴得起。如此把个人负担和政府补贴捆绑在一起，从某种方面来说，也保证了政府遏制房价上涨的动力。

有人从今天的角度也许说，朱镕基当年的做法，似乎不符合如今所推崇的“市场配置资源”一说。确实，朱镕基从来不是“市场万能论”派。相反，他清楚的懂得市场的局限，强调政府纠偏的功能。早在1994年的中央经济工作会议上，他就引用美国经济学家萨缪尔森的话说：市场既没有心脏也没有大脑，既没有理智也没有良心。朱镕基认为，没有政府的经济干预，只有市场所带来的缺陷，是不能得到纠正的。确实如他所说，对市场不管，当时已有不小的教训。

房改之初，正是因为有了“朱镕基式的政府干预”，城镇市民买房不仅政策规定国家要补贴上百元，而且个人每平方米也只需花上几百元就可以买得到经济适用房。可惜，由于地方政府和房地产商方面的利益集团的抵制和制约，也许还有地方和企业财力所限，在后来的房改中，购房补贴几乎和绝大多数城镇居民“绝缘”。

当然也有例外。饱受了高房价之苦，经历了房改的蜕变的历史，今天的人们一般会以为，如今的房改再也没了政府的公共财政补贴。此言谬以。放在绝大多数中国普通老百姓身上，买房上的政府补贴也许早已成了“天方夜谭”，但在一些国家机关及公务员身上，政府的公共财政补贴一直就没有停止，尽管补贴的水平远远没有和房价暴涨一起“与时俱进”。

就以国家房改的主管部门——住房城乡建设部部门2015年的部门财政决算为例，在其去年29亿多元的部门支出决算中，其部门人员自身的“住房保障支出”就占到4835.05万元，其中有一个重要的部分是用于“购房补贴”（决算支出为 955.98万元），相当于其年度日常公用经费 （4889.17 万元）五分之一（19.55%）。国务院的一个部门况且如此，全国的政府机关的“购房补贴”就可想而知了。

中国的房改，从取消住房实物分配，到国家补贴（国家、单位、个人三者合理负担的体制），再到地方政府把房地产作为最大的敛财工具，通过控制土地供应和限制其他性质土地上市（农村小产权房等），达到土地财政和效益最大化，甚至与开发商合谋从中攫取暴利，以至于现在市民买房，必须向国家缴纳每平方米数千元甚至数万元的“土地出让金”，说到底，还是房改政策变质异化的结果。

可以说，正是政治文明建设及政治体制改革的缺位，使得在中国房改的发展历程中，政府所扮演的角色，也由“以民为本”变质到“与民争利”。这也是中国房改“失误多多”的根本原因所在。

中国房改的失败，除了政府在住房政策上的错位以外，还有一个重要的问题，就是当初房改的“灵魂”，如今也已被打的“无影无踪”。具体论证我们将在后续文章中呈现。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第三篇。

在当今中国的住房政策和房地产市场的指导思想中，“让老百姓买得起房”——这个最基本的常识和世界各国住宅产业发展的“国际惯例”（国际上一般用“可负担得起”的写入各国住房法或相关法律法规之中），似乎早已被丢进历史的垃圾箱，成为一句空话。至少近十年，无论是政府的“顶层设计”，还是部门的调控政策，或是地方的“政府工作报告”，“让老百姓买得起房”早已消失的“无影无踪”。似乎这已不是政府的职责所在，更不符合“中国特色”。

而与之相伴的，则是政府在房地产市场和住房问题上的缺位和失责。不仅面对把普通市民收入远远甩在后面的超高房价无动于衷，而且对缺失“道德血液”的不良地产商哄抬房价之举也无所作为。直到可能影响到社会稳定和国家安全，才并不怎么心甘情愿的打出了“遏制房价过快上涨”的调控口号。甚至由于缺乏得力有效的举措，反而出现了“房地产市场越是调控，房价就越是上涨”的治国理政奇观。

正是由于十年期间政府对房价近乎“放任不管”的政策效应的叠加积累，在中国众多的大中城市，出现了“举世称奇”的房价暴涨，并在全球“独领风骚”。

十年房价最高涨十倍

全世界各类市场经济国家，在房地产上升时期，一般的房价涨幅也就在5%上下，遇到金融危机，房价还会出现明显下降。如美国在2008年金融危机爆发后，当年美国整体房价下跌近20%，部分地区达40-50%。而在上个世纪八九十年代日本和香港房地产泡沫崩盘时期，房价也普遍下跌了二分之一到三分之二。

2013年诺贝尔经济学奖获得者席勒等创办的美国最权威的凯西•席勒房价指数，也许更能反映成熟的市场经济统计下房价走势应有的规律。据报道，根据该指数研究报告，美国在过去123年（1890年到2013年）中，房价的平均年增长率为3.07%。而同期，美国CPI通胀率为2.82%。这就是说，这123年来美国的房价只比通胀率高了千分之2.5，扣除通胀率后，美国房价基本不涨。此外，根据这项指数，在这123年中，房价下跌的有28年（占23%），上涨的有95年（占77%）。而跌得最深的是金融危机爆发的2008年，一年跌幅达18%。累积跌幅最大的是，2006-2011年间由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

对比房价走势的“国际惯例”，就不难使人对政府缺位、市场缺失（中国房地产市场政府控制土地和开发商操控供应的“双寡头垄断”，谈不上真正自由竞争的市场经济）所导致的称绝全球的“中国特色房价奇观”，有了更深刻的切身之感。

正是由于中国各级政府多年来对房价暴涨的放任、纵容甚至合谋，房价多年暴涨的累积结果，不仅使中国众多大中城市的房价呈现“冲天揽月” 之势，而且也使市民的买房负担，在全球登峰造极。

众所周知，无论是联合国人居中心还是世界银行，“国际惯例”给出的房价收入比（一个地方家庭收入的中位数和当地住房的平均总价之比）是在3－6之间，也就是国际上一般国家的居民，用3-6年的全部家庭收入即可买到一套住房。而且一旦房价收入比超过5，按照国际惯例该城市就被认为房屋购买力“极低”，房价收入比超过6，就会被国际公认为房地产泡沫地区；超过7以后，直接就会被视为“国际房价最难承受地区”。

今年初，笔者曾把全球知名房地产顾问机构Demographia公布的2016年度《全球住房负担能力调查》报告（该报告未包含中国大陆城市）和中国一些一二线城市的情况做了对比分析。该报告所列的10个“全球房价最难负担城市”（各自的房价收入比），位居第一的香港为19.0，居于第十名的澳大利亚某城市为9.3（见下图）。

而根据同样的方法计算中国大陆的城市，北京、上海和深圳的买房负担分别为33.2、31.9和33.5。这不仅把号称“全球房价最难负担城市”的香港远远的甩在了后头，而且超过的负担更是高达70%以上。随意抽取的杭州（15.7）、青岛（13.2）、南京（18.3）和西安（8.5）这四个城市，除了西部城市西安外，其他3个城市居民的房价负担都远远高于名列“全球房价最难负担城市”第二名的悉尼（房价收入比为12.2）。其中南京比悉尼的高出了50% 。

以上还是根据去年底的数据所做的统计。而根据中国房地产业协会的最新的统计，到今年十月份，上述的北京、上海、深圳、杭州、青岛、南京和西安这七个城市，房价同比更是分别上涨了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%和3.04%。这就意味着除了西安以外，早在去年底就分别把“全球房价最难负担城市”头两名甩出“几条大街”的京沪深和杭州青岛南京等中国一二线大城市，今年以来又以让人不可思议的增速，把“全球房价最难负担城市”远远甩在后面。

面对中国这些大中城市如此的房价涨幅和高居全球之巅的房价最难负担水平，很多人对此已麻木到“司空见惯”，似乎如此“中国特色”是当初实施房改所带来的必然结果。事实真的如此吗？

让百姓买得起房，既是当初推动房改的灵魂，更是政府对国民承诺

其实，只要细致的梳理一下当初房改历史，人们就不难发现一个最基本的事实，这就是“让老百姓买得起房”，不仅是当初政府启动房改之时对国民的庄严承诺，更是推动房改的灵魂所在。

早在1990年朱镕基还是上海主政时，他在“为上海人民办三件实事”中最迫切最艰巨的住房问题时，就特别注重在降低房价和让群众买得起房上做文章。他所用的办法，一个是用“国家、企业、个人一起上的办法”来分解居民建房资金，另一个就是用“减少中间盘剥”来降低房价。这个“中间盘剥”，不仅是指开发商的不当得利，而且也直指各级政府在房地产收取的各种税费。这里必须指出的是，朱镕基当时所启动的房改，还没有地方政府的“土地财政”这一说。当时政府收取的，只是土地拆迁安置和相关配套设施等费用。

到国务院主持经济工作后，1994年8月在国务院住房制度改革领导小组召开的贯彻“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”会议上，朱镕基特别指出，房价这么高（指当时北京三环外每平方米房子要卖到6000元）怎么得了？怎么实行住房商品化？他强调卖公房“还得让老百姓买得起，房价太高，收入有那么多吗？”在1999年7月任总理后召开的一次省、部长经济工作座谈会上，朱镕基再三特别强调：“现在的问题是房价太高，一般居民买不起，国家也补贴不起”。他强调解决问题的一个办法，就是免收或减收土地和相关配套设施费，把房价降下来，使广大群众买得起住房。只有这样，才能“大力推动住房改革和建设”。

在1998年国家大规模启动取消福利分房、推行住房商品化的九八房改过程中，时任建设部长的俞正声（现全国政协主席）也再三强调：让百姓买得起房、买放心房，一直是政府制定住房政策、调控房地产市场的根本目标和出发点，也是住房领域落实 “三个代表”中代表广大人民群众根本利益的重要内容。在官方媒体中，建设部也在宣传中突出“一直把让百姓愿意买房、买得起房和放心买房作为实践‘三个代表’的一项重要工作来抓。”

在当时的房改政策中，“让老百姓买得起房”绝不是空口说白话，而是有实实在在的“干货”。1994年和1998年的房改文件，分别从不同方面对此进行了具体的阐述。

在1994年的“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”中，为了让城镇职工买得起政府出售的公有住房，该文件规定，除了向高收入职工家庭出售公有住房时实行市场价，还向中低收入职工家庭（当时按照城镇家庭总数的90%左右计算）出售公有住房实行成本价。而且旧房的成本价按售房当年新房的成本价乘新折扣(折旧年限一般为50年)计算；使用年限超过30年的，以30年计算。该文件还特别规定: 一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市(县)双职工年平均工资的3倍（经济发展水平较高的市县略高于3倍）。另外，职工购买自己已住用的公有住房，规定还有折扣，1994年折扣率为负担价的5%；此外，该文件还规定了职工购房的工龄折扣。该文件要求，新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍。

与1994年这个一套56平方米的新房负担价最高为双职工家庭年平均工资3.5倍的限定标准“一脉相承”的是，在九八房改的纲领性文件（国发[1998]23号）的第二大项“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”中，专门有一段以房价收入比，来落实和敲定住房商品化及“住房分配货币化”的居民的买房个人所承担上限。

这一章节的完整表述是：“停止住房实物分配后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适 用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。”

这就是九八房改为了使城镇普通居民买得起房，在房改政策的顶层设计上所规定是普通城镇居民买房负担的上限（60平方米的经济适用住房的平均价格，与双职工家庭年平均工资之比控制在在4倍以内，超过部分就应该由政府财政或单位建房资金买单）。这个房价收入比4倍的标准，正好是国际上公认的房价合理负担为房价收入比3-6倍的中间，从中也不难看出当年九八房改顶层设计者的初心。

城镇居民买房，个人最多付出的部分只需要双职工家庭4倍的年收入，超出部分由政府和单位买单，这样的好事，对今天早已被高房价“压趴”的城镇居民来说，怎么看都像是“天方夜谭”。但这也正是不该被人遗忘的房改核心和灵魂所在。

九八房改，之所以把普通城镇居民的买房负担，规定在房价收入比4以内，其根本的目的，就在于“使经济适用住房（注：占据当年商品住房供应市场90%以上的住房供应模式）价格与中低收人家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房”。

试想一下，如果当初没有这个让普通居民都能买得起房的房价收入比4倍的规定，怎么能够让数以亿计的城镇居民，从过去的单位和国家分房，走到房地产市场去买商品住房？在当时来说，哪一个地方和哪一级政府如果不承诺“让老百姓买得起房”这个房改的核心，哪一个地方推行城镇住房制度改革，就必然会成为一句空话。所以说，“让老百姓买得起房”既是房改推动普通居民走向市场买商品住房的基本前提和条件，更是房改的灵魂所在。

从政府的角度来说，九八房改之所以推出“房价收入比4”这条红线，根本目的只有一个，就是政府现在虽然已不向老百姓提供实物分房福利，但政府一定要叫老百姓买得起房，否则住房商品化就会成为一句空话；实行新的城镇住房制度改革后，政府虽然“卸掉了”福利分房的巨大财政包袱，但政府更有责任担当起让居民买得起房的国家义务。对于一个“负责任的政府”来说，这是一条刚性的要求，也是政府房改政策的红线。

抚今追昔，无论是被高房价“逼到墙角”的城镇居民，还是顶层的房地产市场和住房政策，难道还不能从当年的“房改之魂”中得到醍醐灌顶般的大彻大悟吗？

围绕“买得起房”建立住房供应模式，才是房改的正道

无论是九八房改文件，还是“买得起房”的房价收入比，都有一个核心的关键词，这就是经济适用住房。对这个现在中国绝大多数城市早已销声匿迹的住房供应模式，很多年轻人尤其感到陌生。

在推出九八房改的“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”（ 国发[1998]23号）中，文件讲的最多、内容涉及最广也是整个九八房改最核心的关键，就是经济适用住房。九八房改的目标，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”；文件在第三章节上更是全篇予以具体的阐述，主要内容为：“对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收人家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收人家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”（注：初划定可以购买经济适用住房的“中低收人家庭”，占到整个城镇人口中的90%左右）。文件不仅要求住房投资的结构，重点在经济适用住房，而且规定其出售价格，实行的是政府指导价，“按保本微利原则确定”。此外，该文件的第五部分，也是通篇阐述如何“采取扶持政策，加快经济适用住房建设”。

此外，在 “买得起房”这个重要的衡量标准上，房价收入比4倍，参照的也是以60平方米的经济适用住房的平均价格，而非普通商品住房的高价。

现在的人也许奇怪，为什么大规模推行住房商品化的房改之初，从上到下讲的都是经济适用住房，而不是普通商品住房。

其实，九八房改之所以把建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系作为房改的主要目标，是因为当时上下都有一个共识：要让普通城镇居民买得起房，把住房商品化推广下去，也只有经济适用住房这样的住房供应模式才能胜任。

经济适用住房之所以能使广大城镇居民买得起，是因为它和普通商品房相比，关键就在于它有着一般商品房所不具有的三大特性：这就是行政划拨土地，严控价格利润和没有政府的乱收费。

由于土地是由行政划拨而不是从政府手里“买过来”的，没有了“土地出让金”这块巨额的负担，经济适用住房的成本自然要降下一大块。此外，和现在放任房地产商肆意哄抬房价不同，在九八房改中，对经济适用住房的成本核算和利润控制都有严格的规定。经适房的成本只把征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等这7项因素计算在内，其他开发商所罗列的营销、广告推广和高额的薪酬支出等等名目繁多的费用，都一律不计算在成本之内。尤其是对经济适用住房的利润率，政府严格规定控制在3％以下（当时普通商品住房的利润率规定在8%以内）。除此以外，九八房改还要求对经济适用住房要取消各种不合理收费，包括降低征地和拆迁补偿费等（当时拆迁一般都是回迁实物补房）。

正是因为经济适用房在房改中的“核心作用”如此之大，以至于当时作为分管建设部的副总理的温家宝，多次强调大力发展经济适用住房对房改的重要性。他说，经济适用住房“既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他还说：“中低收入家庭是目前城镇家庭的主体，发展经济适用住房可以满足他们的需求，是实现本世纪末人民生活达到小康的重要条件”。为此，他还一再强调：“住房建设…以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变。”为此，国家在制定十五计划时，也明确的提出，发展房地产业要以经济适用房为重点。

其实，“让老百姓买得起房”的住房政策，并不是“中国特色”对国民的特别恩赐，而是世界通行的国际惯例。只不过，在西方等市场经济发达国家，一般都是用“可负担得起住房”来表达，而且在欧美等国家，还把它作为“住宅法”的核心内容。如美国，不仅在1990年专门推出的《国家可负担住房法》强调“住房应该是可负担的”，而且在1949年颁布的《住房法》中，就把住房目标定为“让每一个美国家庭都能生活在宜居环境中的体面住房之中”。

据报道，在美国，家庭住房消费超过家庭收入30%的，就会被认为存在着过度的费用负担；超过50%，则被认为是存在严重的费用负担。而作为西方资本主义国家最早提出“可负担住宅”（affordable housing）的英国，其政府部门将其住房工作的目标界定为“人人都应当有机会以其能够支付的价格在其希望生活或工作的地方租住或者购买一套适宜的住房”。

所以，无论是“中国特色社会主义”，还是西方资本主义市场经济，“让老百姓买得起房”或“可负担得起的住房”，都是住房政策的灵魂所在。没有了这个灵魂和关键，房地产市场和住房问题，一定会出现“大纰漏”。

回顾中国房改和房地产市场发展的历程，不难发现，我们何时坚持了“让老百姓买得起房”这个房改和住房政策的灵魂，城镇居民的住房问题就解决的好，住房小康就会得到持续稳定的发展。反之，城镇居民的住房小康就可能出现停滞不前，甚至是倒退。有两组数据可以说明：

朱镕基总理在2003年3月所做的最后一次政府工作报告时，在回顾其5年任期（从1998年3月到2003年3月）工作时，专门提到其任期内“城镇居民人均住房建筑面积由17.8平方米增加到近22平方米；而根据国家统计局和住建部的数据计算，到2015年底，中国城镇的人均住房面积仅有21.12平方米。也就是说，从朱镕基退下后到去年底的这13年期间，中国城镇居民实际的住房面积和水平不进反退。

那么，究竟是什么原因导致中国城镇居民的住房小康“半途重创”？我们将在后续文章详细论述。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第四篇。

对中国房改的历史有所了解的人，一般都会有个疑惑：当年启动房改时，朱镕基的房改理念和原则及房改政策的顶层设计相当“以民为本”，不仅减免各种税费，国家财政还积极分担个人买房负担，而且更是把“让老百姓买得起房”作为房改的灵魂。为什么大规模推广近20年后，如今的中国房地产市场和住房问题，却反而成了“民怨沸腾”的社会焦点，甚至影响到国家安危？

其实，如今的中国房改，早已不是当年那个“九八房改”，早在十三年前它就改弦易撤。也就是从那时起，“中国房改”开始了由善转恶的劣变。

这场中国房改政策由善转恶的转折点，源于2003年8月国务院下发的一份以“促进房地产市场持续健康发展”为名的文件。正是这个文件，标志着中国的住房政策和房地产市场，开始了180度的大逆变。

18号文件开启的“二次房改”， 引发中国房市乱象的祸源

有人认为：2003年的18号文件，让中国城镇的普通居民到房地产市场去买“普通商品住房”，是走向市场经济的表现，不应受到指责。但“二次房改”后中国房地产市场发展的历程证明，一旦中国的房地产市场交给开发商去做以后，究竟会出现怎样的荒唐。

一个最生动的案例，就是实施“二次房改”后的第一年，2004年中国城镇房价所爆发的前所未有的暴涨。

据中国社科院等机构发布的、有中国房地产蓝皮书之称的《2004—2005中国房地产发展报告》，2004年全国商品房平均售价比1998年增加651元，达到2714元/平方米，年均增加为93元。但2004年一年的房价增长，不仅比2003年多出了355元，而且增值更是1998～2003年的年均增量的3.8倍。尤其是2004年商品住宅房价格达到2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中2004年比2003年就增加352元，占到整个增加值的50.6％。这就是说，实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。

2004年由“二次房改”所导致的房价暴涨，只是此后十几年来全国房价暴涨的一个开端。此后全国的房地产市场，更是隔三差五、甚至持续数年房价高烧不止。其中，更出现了“楼市调控年年讲，市场房价年年涨”的奇葩景象。那么，究竟是什么原因，使市场经济在中国的房地产市场失灵？

其实，只要对中国房地产市场稍加了解的人都知道，中国的房地产市场，从来都是不具备最基本自由竞争要素的伪市场。从本质上来说，它是一个政府操控土地供应、开发商操控市场的“双寡头市场”。而且双方为了各自利益的最大化，经常还不管不顾的推行哄抬地价和房价的“饥饿疗法”。

比如说，虽然这十几年来，中国经历了世界史上最大规模的城乡人口迁徙，中国城镇人口从2000年的4.59亿人增加到2015年底的7.71亿人，但很多城市，从来就没有按照住房小康的标准（到2020年城镇居民人均住房面积35平方米）适足的供应土地，甚至为了土地出让金单位效益最大化，还禁止城镇居民到乡村买房居住。

而从住房供应方面来说，一家独大的开发商对市场的绝对垄断，使得房地产市场无论是处于何种境地，开发商都能稳操胜券。楼市热时，房价可毫无节制的百分之几十的暴涨；反之，囤地捂盘惜售花招百出。市场经济发达国家常用的个人集资建房和集体合作建房等模式，都成了中国特色房地产市场的“禁脔”。那怕邓小平上世纪八十年代就提出了城镇居民个人可以自己盖房，国家早已明文规定“准许私人建房”，现在都在“市场经济”的名义下，成了“违法之举”。

所以，要判断房地产市场及住房供应是否真正实行了“市场化”，首先必须厘清这个市场的各种要素是否有充分的开放和自由的竞争。比如：这个市场的土地供应，能否充分的保证居民的住房所需？不管是城市还是农村土地，只要是住房建设用地，是否在城乡人员自由流动的背景下都可平等的使用？城市的住房用地，除了开发商外，能否让其他个人和集体都能平等的竞标？是否能做到像邓小平所说的那样，城镇居民个人可以自己盖房等。说到底，只有当政府对房地产市场的管制只剩下一是规划，二是土地出让费时，中国的房地产市场才可以真正称得上“市场配置资源”，才能脱离“伪市场”的双寡头操控。

除了“双寡头的伪市场”外，2003年18号文件匆忙之间把数亿的城镇居民，推向一个原本只面对城市极少数富裕阶层的狭小和不完善市场，也是其失败的原因之一。当时的中国房地产市场本来就是供远小于求的卖方市场，加上市场的不成熟，相关法律法规滞后，使开发商可轻而易举通过市场串谋操控房价，导致商品房的价格和利润处于失控状态。

而在此之前，尽管全国有的地方也出现过房价上涨过快的情况，但由于有了经济适用住房这个与之抗衡的“压箱之宝”，全国城镇的房价一直未有大规模的“过快上涨”之势，政府也更没有“房地产调控”政策一说。如在九八房改后房价也出现了上涨较快的情况，当时政府采取的最主要措施，就是加快经济适用房建设以降低房价。到1999年4月，全国平均房价一度降到了每平方米2000元以下。而“二次房改”取消了普通居民的经济适用房后，房地产市场开发商一枝独秀之势，由其操控的市场房价犹如脱缰的野马，一有风吹草动就狂奔不止。

事实证明：正是“二次房改”，使中国楼市走上了一条不归路。

“二次房改”，一场由地产商和官员联手的住房政策“政变”

2003年8月31日夜，也就是在朱镕基卸任总理、以温家宝总理为首的新一届政府上任仅仅5个多月，新华社全文播发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号，简称18号文件）。这份8月12号就下发的文件，虽然公布的时间推迟了20天，但还是在社会各界引起了极大的“振荡”。

当时，尤其是在北京等一些还继续大规模向普通居民供应经济适用房的大中城市，对买房“敏感度极高”、排队等着买经济适用房的广大市民，听了这份“新通知”后都不禁打了一个大大的“寒颤”：因为按照这份“新房改精神”，他们中的绝大多数（九成左右），以后再也“没资格”买经适房了，只能到市场买房价要比经适房高一两倍的“普通商品房”。买房负担一下子增加一两倍，忧心之重可想而知。

与此同时，京城的地产商们则是另一副“欢天喜地”景象，当时的媒体曾对此有过生动的描述。《京华时报》2003年9月5日报道，潘石屹在参加了建设部组织的京城房地产商学习18号文件的会议后，在接受媒体采访的时候喜形于色地说了一番话：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的”。在一些媒体版面上，更是出现了“商人怒吼，房地产政策急转弯”的大幅标题。

就是这份十三年前的国务院“通知”，使九八房改允诺的85%以上城市居民可以买经济适用房的权利，一夜之间荡然无存；经济适用房，从此由普通市民的“最大福利”，一下子变成了城市低收入者的“专利”。据不完全统计，在此后十年时间里，扣除机关、部队和高校等私下搞的“特殊经适房”，真正购买到“货真价实”的 “保障性经适房”的低收入家庭，不到市民总数的10%。也就是说，中国城市中四分之三的家庭，由于这一纸国务院的“红头文件”，和经济适用房擦肩而过。

有没有购买经济适用住房权利，对城市居民的财富差别究竟有多大，举两个实例，大家就会有更强烈的“切身”感受了。

前几年铁道部在系统内大搞“保障房大跃进”。武汉某铁路职工当年以每平方米2500元的“保障房价格”，购得了一套138平米的住宅，当时的二手房价已经超过7500元，这套房给他带来了69万元的福利，超过当时普通职工20年左右的工资性收入。而在上海、北京等高房价地区，铁道部“保障性住房”价格和市场上的商品住房，单价相差在万元以上甚至更高的不在少数。一套120平米的住房，价差就可在150万元以上，这比现已退休的普通职工一辈子的收入还要高得多。

这里，我们暂且不论“官员阶层的特殊利益”。单就拥有经济适用房的权利而言，谁要是被剥夺了购买经济适用房权利，就意味着谁在住房福利上，少则失去或者多付出几十万元，多则损失高达数百万元。即使对公务员这样收入稳定的较高薪水的人群来说，这也相当于他们一辈子工资性收入的数倍。而对一般的工薪阶层来说，有没有经济适用房，更是关系到其一辈子最大财富的得与失。无论是收入倍增还是高额福利，国家和政府没有任何东西，能像经济适用房的购买权利那样，决定百姓的穷与富。

可以说，2003年国务院下发的这份“新房改文件”，是个“货真价实”的“二次房改”。尽管在此以后，当年的始作俑者们都极力回避在其中所扮演的角色，甚至“忘性十足”的很少提起该文件，但谁也否认不了的是，正是这个“新房改文件”，开启了中国房地产市场和住房问题的乱市之首，影响直到今天不仅阴魂不散，而且还变本加厉，使中国的众多大中城市跃居“全球房价最难负担城市”和房价涨幅最快城市的前列。所以，无论从影响面还是中国房市的历史进程来说，这个18号文件称得上是地地道道的“二次房改”的纲领性文件。

这中间最感“蹊跷”的是，“顶层”对经济适用住房的政策之变。

早在1998年全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上，当时分管建设部的副总理温家宝特别强调：“建立新的城镇住房供应体系，重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的，也是房改是否成功的一个重要标志。”他要求各级地方政府“要努力提高住房投资中用于经济适用住房投资的比重，加快经济适用住房的开发和供应。”到了2000年12月，温家宝在在听取建设部工作汇报时再次强调：“住房建设，有两点需要明确，一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变；二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”他告诉建设部的领导：“加快经济适用住房建设，对改善居民消费结构，扩大住房消费，平抑房价，防止出现新的房地产过热，有重要作用。”

顶层的意志也体现在国家发展的战略大纲上。在2001年3月15日九届全国人大四次会议批准通过的“第十个五年计划纲要” （2001年至2005年）中，在“增加居民收入，提高人民生活水平”一节里，还专门写上“加大以经济适用住房为重点的住房建设力度”，第一次把经济适用房列入到国家的发展纲要中。

到了2002年，在2月份召开的全国住宅与房地产工作会议上，经济适用住房更是会议的“主旋律”。建设部领导在会上再三强调：“发展经济适用住房，努力改善广大中低收入居民家庭的住房条件，是党中央、国务院非常关心的一个问题”，是住宅建设‘面向百姓、面向未来’指导思想的结合点和工作的重点，更是贯彻落实 ‘三个代表’在住宅建设中的集中体现”。

在2003年1月中旬，也就是18号文件发布前7个月，在武汉召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部领导还在会上批评有的城市“减少甚至取消经济适用住房建设”。这位副部长强调：“对房价居高不下的地区，要增加经济适用住房建设用地的供应”，并特别提出要“增加经济适用住房供应，使住房供应结构能够适应居民需求结构，切实解决供求结构失衡问题”。

甚至到了2003年6月6日，也就是离18号文件的颁发仅有两个月的时间，建设部、发改委和国土资源部还“为贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）精神”，联合发文下达了“2003—2004年经济适用住房建设投资计划的通知”。在该计划中，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中新开工面积就高达13064万平方米。这里最富戏剧性的一幕是，由于三部门的有关人士对“政策的连续性”谁都没“报以怀疑的态度”，该通知还专门“同步下达”了2004年的计划，“2004年新开工面积规模12720万平方米”。这些制定具体政策的中央政府相关部门的人士可能再也没想到，就在发出这个通知后两个月，经济适用房的政策就“变天”了。

这也从另一个方面证明：参与谋划“二次房改”的官方主角，并不是中央相关部门的官员，而是在“更上一级”。

梳理和翻阅当年这些经济适用房“政策巨变”前的“红头文件”和“官员语录”，再分析当时全国房地产市场实际情况，人们就越是对这个“来路不明”、改变普通市民“利益命运”的18号文件的产生打上一个大大的问号。

为什么在老百姓买房负担越来越重、房价收入比越走越高的情况下，政府的文件反而会逆势而为，对普通百姓寄以最大期望的经济适用房，来个“釜底抽薪”？究竟是谁和什么力量，终止了这项涉及数以亿计的城镇居民最大利益的“普通市民的经济适用房政策”？

为什么在九八房改时，从中央领导到政府部门再三向城市居民承诺保证的、并经全国人大审议批准列入“第十个五年计划纲要”中的经济适用住房，一夜之间，未经全国人大的任何审议，也未见任何“听取民意”基本的民主和科学决策程序，就被对住房政策了然于心的当年国务院新班子的一纸红头文件，打上了休止符？宪法和法律，赋予了谁拥有如此巨大的权力，可以如此随意的把城镇居民最大的民生利益一笔勾销？

为什么这项事关中国每个城镇居民家庭几十万甚至数百万元的“政策性住房福利”，及涉及到全国几亿城镇居民天文数字般的几十万亿元巨额房产财富分配的“游戏规则”——政府的房改政策，在制定过程中竟然没有公众的参与？宪法保证的数亿城镇居民的居住人权和住房福利，为什么在政府政策的博弈中，被权贵和利益集团所“没收”？

中国的经济适用住房，究竟完成了多少历史使命

我们已知道，1998年出台的23号文一个最重要的核心，就是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。那么，为什么仅仅过了5年，2003年的国务院18号文件又要来一个180度的大转弯？它要“完善”和“调整”的究竟又是什么？

18号文件对此的描述“十分到位”：“完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围”。该文件的重点和实质就在于，它不仅要求“多数家庭购买或承租普通商品住房”，取消了他们购买经适房的权利，而且通过“确定经济适用住房…供应对象的具体收入线标准和范围”， 把供应经济适用房的人群，限制在“政策性保障”的低收入人群这样一个很小的范围。就是这样一个红头文件，把数以亿计的中国城镇普通居民家庭，“踢出”了经济适用住房大门之外。

官场有一种说法，声称当年之所以取消普通城镇居民的经济适用住房，是因为经济适用房已经完成了其应有的历史使命，到了退出历史舞台的时候了。当时的建设部也在宣传中竭力渲染：经适房经过几年来发展，取得的成效已经“适应了中低收入家庭购房需求”等。事实果真如此吗？

这里先看看当时建设部的官员怎么说。2004年建设部领导在接受媒体采访时宣布，1998—2003年全国经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题。2005年，建设部官员在南京接受媒体采访时称：“1998年—2004年，全国经适房竣工面积已超过5亿平方米，累计解决700万户中低收入家庭的住房问题。”

而来自相对中立的国家信息中心房地产信息处一份研究报告表明，在1997年至2004年这七年间，全国经济适用房的投资额累计达到了3852.85亿元，只占同期房地产开发投资额的11.1％；而作为供房主体性质的经济适用房，从1999年正式开始到2004年终结的六年时间内，全国经济适用房销售面积达 2.18亿平方米。

从以上数据可以看到，九八房改后全国的经济适用住房建设总量，算多的话也就是5亿平方米，中立方面的算法只有2.18亿平方米。所有这些经济适用房，对全国城镇居民的住房条件改善的“贡献率”究竟有多大？

根据国家统计局2004年统计公报，到2004年末，全国城镇居民共有人口5.4283 亿人。以此推算九八房改后五六年，经济适用房对城镇居民的住房条件改善的贡献率分别：按照建设部5亿平方米的口径，全国城镇人均贡献率为0.92平方米；而按照国家信息中心的研究报告，其人均贡献率仅仅只有0.4平方米。而根据当时建设部一位副部长2001年在全国房改及房地产工作座谈会上的讲话， 1999年全国的城镇人口人均居住面积连10个平方米还不到，只有9.78平方米（注：这里是指居住面积）。

就是在这样的城镇居民住房水平背景下，在这样一张经济适用房“成绩单”上，国家的红头文件竟然以“适应了中低收入家庭购房需求”的理由，用一纸公文，宣告了“普通市民的经济适用房政策”的终结。这究竟要完成了谁的“历史使命”？

对中国“二次房改”的评价，套用邓小平30多年前的一段话，也许更“对症下药”。1985年3月邓小平在出席全国科技工作会议时说：“社会主义的目的就是要全国人民共同富裕，不是两极分化。如果我们的政策导致两极分化，我们就失败了；如果产生了什么新的资产阶级，那我们就真是走了邪路了。”而2003年启动的“二次房改”，在制造数以万计的地产首富和富翁的同时，更是为这个时代留下了数以亿计的房奴和无房户。如此“二次房改”失败与否，不容置疑。

那么，我们究竟应该有怎样的住房政策和房地产市场的“顶层设计”，才能使中国的房地产市场重归健康之路？请见后续文章论述。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第五篇。

日前中国国家统计局公布的“2016年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况”，以及“2016年10月份70个大中城市及10月下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况”，这两份中国楼市最重要的统计报告，使自去年实施的“以去库存为纲”的楼市“顶层设计”，再次备受“煎熬”。

去库存为何事与愿违？

这两份统计报告，尽管出自官方，但其中几个关键数据，依旧凸显楼市糟糕的“健康状况”。

首先，从最被顶层看中的去库存数据来说，到10月末，中国房地产市场狭义概念上的商品房库存——商品房待售面积，仍然为69522万平方米，虽然比9月末减少90万平方米，但与去年同期相比，全国商品房的待售面积又上升了1.3%。

而代表广义和隐性商品房库存的“房屋施工面积”， 今年1-10月份更是达到了惊人的730981万平方米，不仅同比增长了3.3%，而且增速比1-9月份提高0.1个百分点。尤其是住宅施工面积，更是达到501471万平方米（同比增长1.8%）。以人均30平方米来计算，可满足1.67157亿人居住。

其次，从房地产开发企业土地购置面积来说，1-10月份，全国房地产开发企业土地购置面积依旧同比下降了5.5%（为16873万平方米）。看上去降幅比1-9月份收窄0.6个百分点，但如果算上去年1-10月全国房地产开发企业土地购置面积比前年暴跌33.8%这个前提，就更加使人担忧。

再次，有关全国房地产开发投资，尽管1-10月全国房地产开发投资同比名义增长6.6%，达到了83975亿元，似乎是房地产市场几大数据中少有的“亮点”，但按照国家统计局发言人的说法，其最主要的原因是“去年10月份房地产投资增速非常低，是-2.4%”所致。

最后，也是社会各方面最关心的房价数据。尽管9月底中国对近20个房地产市场热点城市进行了新一轮“最严厉的调控”，并明确提出“房价环比不增长，逐步有回落，努力回归到合理区间”的房价控制目标，甚至还挥起对房价继续上涨城市官员“不再约谈，将直接问责”的杀手锏，但10月份的房价依旧不容乐观，甚至到了中国房地产业协会都已不能公布各大城市与去年同期房价同比数据的地步。

就连一直被业界质疑“数据真实性”的国家统计局的数据也显示，在全国70个大中城市中，10月份新建商品住宅价格指数环比下降的，只有成都和乌鲁木齐等6个城市，而继续上涨的占到了绝大多数（54个），其中上涨幅度最大的无锡市，一个月的房价涨幅竟然高达4.9%（该市的10月房价比去年平均水平上涨了34.3%）。而更直接反映市场真实情况的房地产业协会发布的中国房价行情表明，全国有42个城市房价环比上涨超过了5%，其中当月涨幅最高的达到26.94%，天津、石家庄和武汉，单月涨幅都在7.8%以上。

而从同比看，10月份这70个大中城市新建商品住宅价格比2015年平均房价水平暴涨30-40%的更是比比皆是。如北京比去年上涨了35.2%，上海上涨了45.9%，南京上涨了48.3%，杭州上涨了34.3%，厦门上涨了48.9%，广州上涨了28.5%，就连合肥、郑州、福州和武汉这些过去房价相对比较平稳的城市，涨幅也分别达到了惊人的49.2%、30.4%、29.6%和27.5%。房价涨幅最高的深圳，10月份该市的新建商品住宅价格，比去年的平均价格暴涨了51.2% 。

以上仅是全国70个大中城市的数据，而像今年房价暴涨的“猛虎”之一的苏州等城市，还并不在这些统计范围之内。前面所说的中国房地产业协会发布的10月份房价环比超过5%的42个城市，多数也不在此范围内。

这些，不仅是“去库存顶层设计”所衍生的后遗症，更是“最严厉调控”必须面临的挑战和问题。

谁也不能否认，一年前提出“去库存”的本意良好，有着相当美妙的愿景和设想。比如，期望通过加快农民工市民化扩大房地产市场需求，消化库存；鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，让投资者成为租赁市场的房源提供者；还有，就是天真的希望房地产开发商能适当降低商品住房价格等。

但近一年实践证明：不仅越来越高的房价使更多农民工买不起房，而且在市场投机越来越热、房价愈加泡沫化的大背景下，投资者反而加速远离买房投入租房市场。至于鼓励开发商降低房价，更是成为市场的笑话。

事实说明，去库存的顶层设计想的过于简单。中国楼市高库存不仅没被压下去，反而有明显上升，这不得不让人深刻的反思。

从根本上讲，商品房高库存只是一种市场现象，简单的号召去库存，并没有触及问题的本质。应该说，高库存是中国房地产市场和住房政策多年积累的各种问题和矛盾导致的必然结果。要化解其，首先就必须了解和分析，究竟是那些因素和矛盾，导致了商品房的库存积压？其实，没有那些制约住房消费的矛盾和因素，数亿的进城农民工和新市民，怎么可能还要等到政府号召去库存，才去主动买房？

普通百姓买不起房，是导致楼市高库存的主要矛盾

中国楼市有各种各样的问题和矛盾。但起决定性作用的主要矛盾究竟是什么？这个基本认识不解决，无论是去库存还是“最严厉调控”，都将可能“半途而废”。

正如前面所说，高库存其实是问题和矛盾的表象。要从根本上彻底的去库存，首先就要搞清导致高库存的主要矛盾究竟在哪。是真实的市场供应过剩，还是居民潜在需求不足，或是产品供需的结构错位所致？

现在有一种说法，认为现在的商品房供应早已过剩，商品房生产的总量，早已超过了居民住房实际的需求。事实果真如此吗？这里首先必须明确一个基本的住房消费标准，人均的住房面积水平究竟该怎么定。总不能说，城镇居民人均住房水平只达到20平方米左右，就算得上满足了居民的住房消费需求。

早在本世纪初，当时的国家建设部正式推出的《全面建设小康社会居住目标》报告，系统阐述的“全面小康”下中国人的居住指标，也就是公认的住房小康的标准：在中国城镇居民的住房上，住房小康标准为到“2010年人均住房建筑面积为30平方米。2020年人均住房建筑面积为35平方米。平均每套住宅标准在120平方米左右”。此外，它对城镇最低收入家庭住房标准也提出了具体要求，这就是人均住房建筑面积大于20平米，保障面达到98%（注：农村住房的全面小康标准为“2010年农村人均住房建筑面积达到35平方米。2020年为40平方米左右。”）。

按照城镇居民到2020年人均住房面积35平方米、户均120平方的住房小康标准的进展梯度，目前中国城镇居民的人均住房面积应该要达到33平方米（户均100平方米）。中国城镇总体的住房总量只有满足了这个标准和要求，才能称得上房地产市场需求相对饱和，出现商品房库存积压才算合理。但现实情况又是怎样的？

根据住建部和国家统计局公布的数据测算，到2015年底，全国城镇所有的存量住房总面积大约为162.85亿平方米，与此同时，全国的城镇人口总数为7.71亿人。这就是说，城镇居民的人均住房面积只有21.1平方米，离应该达到的人均33平方米的住房小康标准，差了三分之一。

早在几年前，曾任住建部政策研究中心主任的陈淮在一次全国性论坛上公开承认：“目前城镇居民人均住房面积20平方米，户均60平方米，这是一个低水平的小康，与全面小康差距明显”。这点，作为首善之地的北京前两年出台的整治群租房规定，提出只要人均居住面积达到5平米即算合格，又从另一方面对此“佐证”。

了解了中国房地产市场这个最根本的事实，对中国楼市目前的高库存，就会从本质上有了更清醒的认知。

中国的房地产市场，说到底有两个最显著的特点：一是，表现在市场上库存积压的高价商品房越来越多，而且到了在现有模式下难以自我消化的地步；二是，就是本身已高居“全球房价最难负担城市”前列的诸多中国大中城市，经过去库存等救市政策的催化，使得绝大多数城镇居民更加买不起房。

正是这样不可调和的根本矛盾，使中国楼市出现了“倒牛奶”般的奇观：一方面，大量空置和积压库存商品房无人问津，另一方面，却是数以亿计的“无房户”。据推算，在中国城镇现有的七八亿常住人口中，至少有2亿多的无房户，至于“半无房户”（人均居住水平不到住房小康33平方米水平的一半）则更多。

有人会奇怪，为什么在越来越多人买不起房的大背景下，一些房价本来就畸高的大中城市，房价会越炒越高，甚至“日光盘”比比皆是？问题其实很简单，就是这些爆炒的高房价，早已脱离了住房消费的价值范畴，衍变为金融投机的工具，和普通居民是否买得起房没有半毛钱关系。尤其是高杠杆和首付贷之类的金融工具，加上许多炒作房地产的大量实体经济的资本介入，以及一些似乎看不清道不明“灰色资金”，一起哄抬起这波疯涨的房价。“炒得起房”的房产价格泡沫，不知是“买得起房”的真实住房价值多少倍。就像股市炒作常用的各种概念股那样，资产泡沫和实际价值早已不可同日而语。

而这种现象，恰恰正是本末倒置、以去库存为楼市调控目的的一个必然恶果。它从反面证明，一旦把去库存作为房地产调控之本，就必然会释放出各种影响房地产市场甚至整个经济健康的“幺蛾子”。尤其是楼市任由投机者炒作，必然会加大本已困难重重的住房和市场矛盾。

就拿一二线城市来说，当房地产市场被金融性投机所左右，不但会把最基本的居住需求挤出市场，使住房消费从根本上被大大遏制，而且经历投机性炒热的楼市，自身也愈加临近崩盘的边缘，极大提高本地经济和社会的风险，此外，还会对当地的实体经济造成致命的打击。一方面，工商经营成本会因为房价的暴涨大大提高（从生产经营用房到员工住房租房费用都会大幅暴涨），从而使本来就以成本为致胜法宝的“中国制造”优势消失殆尽，房市泡沫对实体经济挤出效应加剧，经营和生存愈加困难；另一方面，政府多少年来对房地产泡沫的“救市护盘”，使实体经济经营者以为房价一直会涨，做几年实体还不如倒腾几套房，促使他们把更多的资本从实体经济抽出，投入到房地产的投机炒作上，“失血效应”更使实体经济雪上加霜。

而从全国的房地产市场来说，当住房消费的居住属性被金融投机所取代，虽然炒热了少数一二线城市，但对绝大多数地方的房地产市场来说，则可能是致命的灾难。投资炒作一个最基本的特点，就是趋利而行。哪些城市的楼市易被热炒，房价易被哄抬，资本就会集中而去。

这些游资在炒热少数大中城市的同时，使众多本该投入到大多数中小城市房地产市场的资本抽卷而去。“虹吸效应”使全国多数城市的楼市一片“哀鸿遍野”，不仅库存积压商品房越来越多，而且房价甚至滑落到前几年的水平。此轮去库存后全国的房地产市场大势，充分证明了这一点。

所以说，把去库存作为调控之本，不仅极大的危害了社会民生和谐及政治安稳，对实体经济也造成极大的冲击和损害，同时也严重危害了中国房地产市场本身的有序健康发展。

那么，什么样的政策才能担当起扭转中国房地产市场乾坤的重担？

激活普通居民住房消费，应该成为中国住房政策谋篇布局之纲

既然去库存是本末倒置，那么，治理中国房地产市场治本之策又在哪里？

在前面的文章中，我们强调中国的房改之魂，是要让普通百姓买得起房；我们也重申：当前中国房地产市场的最主要矛盾，就是普通城镇居民越来越买不起房的同时，市场上积压了越来越多的高价商品房。只有破解了这一矛盾，楼市才能“改邪归正”。

不可否认，在高房价主导的楼市中，普通居民的住房消费被大大遏制。这几年数亿进城农民工和新市民引发的人类史上最大的城乡人口迁徙，并没有带来起码的城镇住宅产业的高速发展，就是最好的证明。那么，如何激活和释放普通人的住房消费？

前总理朱镕基在他主持的最后一次（2002年）中央经济工作会议上的曾语重心长的说过：既要注意投资的拉动，更要注意消费的拉动，只有消费的拉动才是可靠的，这才是人民大众的购买力，是真实的购买力。没有消费拉动是不行的。他希望各级政府和部门要把注意力放在消费的拉动上，“总而言之，就是要关心群众的生活，这才是真正的拉动”。

朱镕基当年的讲话，对我们理顺今天中国房地产市场的发展思路，同样大有帮助。早在2008年全球金融危机时，笔者就建议可通过激活普通人的住房消费来拉升中国经济，以民生促发展。令人遗憾的是，当年的决策者最终选择了一条房地产的救市之路，导致中国的房地产市场至今还在这条路上难以自拔。

在今天，笔者再次呼吁，把激活和释放城镇普通居民的住房消费，作为中国住房政策和房地产市场调控的治本之纲。

激活和释放城镇普通居民的住房消费一个最重要的标志，就是到2020年，中国的城镇居民都可以实现人均35平方米的全面小康社会的住房小康目标。

笔者曾经算过一笔账：按照国家的人口规划及现实发展，到2020年中国城镇总的常住人口大约为8.98亿人。如果要完成城镇人均35平方米住房的住房小康目标，中国城镇的住房总量在2020年就必须达到314.3亿平方米。若算上从2016年到2020年城镇改造拆迁等减损的6亿平方米住宅，全国城镇在这5年间要完成的总的住房面积必须达到320.3亿平方米。

到2015年底，全国城镇现有的住房总量大约为162.85亿平方米。这就要求这5年全国城镇必须新建157.45亿平方米的住房，才能实现城镇居民住房小康的目标。平摊下来，中国城镇每年应新建31.49亿平方米的住宅，才能完成全民住房小康的历史重任。

而从2013年到2015年这三年中，中国全国城镇房地产开发所竣工的住宅面积，分别也只有7.8741、8.0868和7.3777亿平方米，年平均只有7.78亿平方米。实现城镇的全民住房小康，就意味着中国城镇每年要多生产23.71亿平方米的住房，5年总共需超常新增118.55亿平方米住房，相当于到去年底全国城镇存量住房总量的72.8%，

而这超常新增的118.55亿平方米住宅，又能给中国经济带来多大的增长？

我们以国家统计局能够找到最新的2014年的数据来计算，每平方米商品住宅房屋竣工价值（根据国家统计局注解，房屋竣工价值指报告期内按规定已经上报竣工的房屋本身的建造价值）为2730元（当年商品住宅房屋竣工价值为22079.17亿元，商品住宅房屋竣工面积为80868.26万平方米)，每年多增23.71亿平方米的商品住宅，相当于多增加6.473万亿的房屋产值。5年118.55亿平方米的新增住房，就可带来32.36万亿元的新增产值。

但这还不是新增经济总量的全部。参考学界经常借用世界银行的数据模型（既每销售100元价值的住宅，可带动130元—150元的其他商品的销售），我们以每100元的住房价值带动130元的其他商品销售的标准来计算，就可以发现每年超常新增的住房，还可带来8.42万亿元的其他商品销售。和每年新增6.473万亿的住宅房屋价值相加，仅此一项，每年新增的GDP增长就可高达14.9万亿元，5年高达74.5万亿元，比2015年中国全部的GDP总值还高出10%。

必须特别指出的是，住宅产业的爆发式增长，还可为处在“去产能”剧痛中的中国钢铁工业、原材料产业、电器和家装行业，甚至是煤炭等能源产业，雪中送炭一般的带来崭新的生机。

当然，中国的住宅产业不可能一下子就实现这般爆发式的“大跃进增长”。但它至少使人们可以清楚知道，政府和高层解决全民住房小康，看起来是一个“碰不得”的挑战，其实更是一个不可多得的发展机遇。尤其是在当前高库存已达到80亿平方米的情况下，更是为中国城镇全民的住房小康提供了不可多得的基础。

那么，我们该有怎样的住房政策顶层设计，才能实现这一伟大的转折？请见后续文章论述。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道第六篇。

“楼市之惑”深度系列报道自10月24日陆续刊发至今，已有一个半多月的时间。这组旨在梳理20年来中国房改的历史，通过在住房政策、房改蜕变及楼市发展的历史和现实的比较和反思中，为重新检讨房地产市场和住房供应模式、创新新的住房政策顶层设计、为启动“第三次房改”铺垫的深度系列报道，终于在收官之前，等到了期待已久、令人振奋的消息。

在上周五召开的以“分析研究2017年经济工作”为中心议题的中共中央政治局会议上，在谈到明年的经济工作时特别要求：“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”。这意味着旨在从根本上彻底改变当今房地产市场乱象及尖锐的住房问题矛盾的新的住房政策的顶层设计（“房地产平稳健康发展长效机制”），由此拉开了序幕。也可以说，第三次房改，已“准备上路”。

回顾这一个半多月的“楼市之惑”系列文章，我们了解了中国房改的历史， “二次房改”的异化和劣变，以及它给中国楼市及城镇居民的住房问题所带来的灾难性影响。如今，在中国最高领导层重启“房地产平稳健康发展长效机制”之际，究竟该怎样重新进行中国住房政策的顶层设计，把被“二次房改”推行十几年来所导致的楼市乱象扭转过来，已现实而紧迫的摆在人们面前。

启动第三次房改，重新找回房地产及住宅产业历史性机遇

一般人对于重启住房政策顶层设计的紧迫性和重要性，大都是从现有面临崩溃边缘的楼市乱象及尖锐的住房矛盾来思考。高房价引发的沸腾民怨，创纪录的楼市泡沫布下的“核弹一般的地雷阵”，以及对实体经济的挤出效应和整体市场的虹吸效应，早已成为众矢之的。而作为执政者，更多的还是从经济发展大局、社会稳定大局和国家安全的危及来考量。

但人们在对住房政策顶层设计的所有反思中，似乎还遗漏了一个极为重要的“正效应推理”，这就是如果我们能设计和重启一个能激活国民的最大消费——普通人的住房消费的机制（绝非房地产市场的投机炒作拉动），将会为中国的经济发展、社会的稳定和国民的幸福指数，带来何等翻天覆地的变化。

应该说，这二十年来，中国房地产市场和住宅产业恰好遇到了世界上任何国家都不曾有的历史性大好机遇。其间中国经历了人类史上规模最大的城乡迁徙人口。1995年中国的城镇总的人口只有3.5174亿人（当时全国总人口为12.1121亿人），而到了2015年底，尽管全国总的人口只比20年前增长了13.5%（到2015年末全国总人口达到137462万人），但此时中国城镇总的人口却已达到了7.7116亿人，比1996年翻了近1.2倍。

令人遗憾的是，由于住房政策顶层设计的失当，中国城镇成倍的人口增长和住房小康的目标，并没有给中国的房地产市场及住宅产业带来与城镇化大跃进相匹配的、倍增式跳跃发展。

此外，在国际住宅产业和房地产市场发展中，有两个被公认的发展高峰期，也正好与这二十年来中国的发展相遇并叠加交汇。第一，就是当一个国家人均住房面积达到35平方米(约为户均100平方米)之前，国民对住房保持旺盛的需求，该国的住宅产业及房地产市场将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000-3000美元的区间时，普通居民的住房消费会进入一个改善住房的爆发期，该国的房地产市场也将进入突飞猛进的高速发展阶段。这两个房地产及住宅产业发展的高峰期，也被视为住房发展的国际惯例。

而中国近20年来的发展，恰恰就处在这两个房地产发展高峰期的交汇点。中国城镇居民的人均住房水平，自从经历了朱镕基执政时年均增长0.84平方米的高速发展后（注：根据朱镕基前总理2003年3月的最后一次政府工作报告，从从1998年到2002年底，中国城镇居民人均住房建筑面积由17.8平方米增加到近22平方米），从2003年的新一届政府上任至今的14年，竟一直还在人均住房面积20多平方米左右徘徊，甚至还出现了倒退。由2002年时的人均近22平方米退回到2015年底的21.12平方米。与此同时，中国城镇居民的人均收入却在稳定增长。根据国家统计局的数据，中国城镇居民的家庭人均可支配收入，在2003年就超过了1000美元（为8472.2元，但是美元对人民币的汇率为1:8.28左右），而到了2010年更是到了人均近3000美元。直至2015年，中国城镇居民的人均可支配收入更是达到了31195元，按照当时的汇率相当于4800美元左右。

这一切都表明，无论是中国近二十年来出现的人类史上最大规模的城乡人口迁徙，还是社会发展进入了住宅产业和房地产市场两个高速发展的交汇期，都在为中国城镇居民住房小康的大发展和房地产市场的大跃进，提供了百年难遇的空前机遇。万事俱备，只欠东风。

这个“东风”，就是重启“第三次房改”。只有如此，中国房地产市场和住宅产业发展的空前机遇，才能“美梦成真”，才能彻底的激活被高房价压抑十多年的普通居民的住房消费，才能在十三五的五年中依靠住房消费全面发展新增70多万亿的国内生产总值（比2015年中国全部的GDP总值还高出10%）。

那么，新的住房政策的顶层设计，在谋篇布局上又该有怎样的重要考量？

把重建住房小康、激活普通居民住房消费作为新的住房政策总纲

首先必须目标明确，只有大方向和总纲正确，纲举目张，“第三次房改”才能回到正路上来。

这十几年来，在中国官场有一种非常“奇特”的现象。一方面全面建成小康社会的声音不绝于耳，另一方面，全面小康中含金量最高的“住房小康”，却从各类“红头文件”消失的无影无踪。尽管这两年中国最高领导人再三强调全面建设小康社会“一个不能少”，但“住房小康”似乎总是不入各级执政者的“法眼”。以至于有人猜测，是不是住房问题矛盾过于尖锐，楼市乱象积重难返，才使得顶层决策者对此“绕道而行”？

笔者之所以建议把重建住房小康、激活普通居民住房消费，作为新的住房政策总纲，不仅因为中国城市社会住房矛盾这个最大的危局，可以成为未来几年中国经济发展潜力最大的“黑马”，而且这也是执政党对人民承诺如期实现全面小康社会中含金量最高、影响面最大的组成部分。此外，在住房政策和房地产市场的治国理政中，有了这样的总纲，就不会被一些利益集团的“改革”和“含糊不清”的政策和认知羁绊，顶层设计也不会再犯大的方向性失误。

早在上世纪八十年代，邓小平在提出小康社会的设想时，就把住房小康列为小康社会解决温饱后的第一大目标，这也是当时全社会的共识。提出小康社会概念时，关于小康最经典的名言，就是“小康不小康，关键看住房”。在现实社会中，尤其是在高房价的大环境下，是否拥有自己的住房，更是成了百姓家庭财富多寡的决定性力量。

去年，中国国家主席习近平在延边视察时强调：全面小康一个也不能少，大家都要过上全面小康的生活。确实很难想象，如果缺少了“住房小康”这个最大的权重，全面小康社会还有多少“真金白银”？

所以，无论从执政党对人民的历史性承诺，还是现实的社会和经济各方面需要，以及政策总体的谋篇布局，住房小康和激活普通居民住房消费，都应该成为新的住房政策顶层设计的总纲。

民主决策和公众参与，应成为影响住房政策走向的决定性力量

“第三次房改”最不该被遗忘的就是，“二次房改”给中国房地产市场带来代价无比巨大的惨痛教训。

和大张旗鼓的“九八房改”不同，2003年8月出台的最低调也是对中国楼市“冲击波”强度最大的“二次房改”，“顶层设计”都是在“大幕内”进行。不仅当时公众对此事先毫不知情，就是在“二次房改”政策制定过程中“说上几句话”的机会都没有。按照开发商的意志实施的“二次房改”，成了名符其实把中国房地产市场和住房问题拖入深渊的祸根。住房问题事关老百姓最大的切身利益，半点差池就会使市场“乌烟瘴气”，实际上，后来的事实证明了这点。

这方面，前总理朱镕基早就做过一个很好的表率。根据前几年出版的《朱镕基上海讲话实录》透露，在朱镕基解决上海市民住房问题时，就特别突出强调市民在住房政策制定过程中的话语权和决定权。其实，事关老百姓切身利益的公共政策让公众有主导权，“让老百姓说话”，这不仅是民主决策的基本要求，也曾是中国执政党的传统。

“二次房改”之所以失败，成为中国十几年房市乱象的祸源，上使顶层提心吊胆，下致百姓民怨沸腾，根本的原因就是这个被利益集团操控“房改”，不要说没有民主决策、公众参与的基本程序，而且连最基本的立场和方向都被权贵利益集团所左右。

其实，在十年前的2006年一次中共中央政治局集体学习会上，顶层就强调过“民主执政是马克思主义政党执政的本质要求”，并提出“推进社会主义民主政治的制度化、规范化、程序化，以民主的制度、民主的形式、民主的手段支持和保证人民当家作主”，真正把最广大人民的根本利益作为一切工作的出发点和落脚点，保证人民依法实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督，加强对权力的监督，保证把人民赋予的权力真正用来为人民谋利益。这些十年前的“民主之语”，今天听来还使人深感切中时弊。问题是，在各种攸关百姓利益的公共政策的顶层设计中，究竟又能落实几份。

重启住房政策顶层设计，要从根本上解决房地产和住房方面等社会矛盾，使中国房地产市场重回康庄大道，就必须在顶层设计上使新的住房政策能真正体现“最广大人民群众”的利益和立场，使公众成为新的住房政策制定的主体。住房政策和房地产市场的问题，说到底不是什么技术和决策困难的问题，而是利益和立场站队的问题。这既考验当局者的智慧，更考验政府的良知。

普通百姓买得起房，是启动“第三次房改”的灵魂

这方面的主要内容，笔者已经在“楼市之惑”系列报道之三（中国房改“灵魂”去哪儿了）有过详细论述。这里，更多的还是从技术的角度，来探讨在房地产泡沫高耸的情况下，如何对“买得起房”进行具体的量化分析和定性。

首先必须明确的是，如果新的住房政策顶层设计要把住房小康和激活普通人住房消费作为作为第三次房改谋篇布局的总纲，“让老百姓买得起房”重新回归为新的房改之魂，就必须有具体而实在的量化标准，并把它作为各级政府政绩考核的重要指标。否则一切都可能成为流于口号的空谈。

当初“九八房改”时，把房价收入比4作为城镇居民买得起60平方米经适房的上限；而在此前1994年的一份未得以大规模推广的国务院房改文件中，规定一套56平方米建筑面积标准新房的负担价，1994年应为所在市(县)双职工年平均工资的3倍（经济发展水平较高的市县略高于3倍， 2000年以前总体上达到3.5倍，职工购买自己已住用的公有住房还有多种折扣）。

那么，在经过十几年的高房价累积效应和住房小康的标准“与时俱进”（2010年城镇居民为人均30平方米，到2020年为人均35平方米，户均也从90平方发展到120平方米），“买得起房”的标准，又该如何制定？

考虑到现在高房价泡沫累积的现实，以及住房小康的标准的提高，在中国的大中城市中，再把房价收入比3-4作为买得起房的政策标准肯定是不合时宜的。既然人均和户均的住房面积比过去都提高了一倍左右，房地产市场挤出高房价泡沫又需一个较长的过程，所以“买得起房”的量化标准既不能定的过高（那样多数城市无法实施），又不能定的过低（会使房改的灵魂大大折扣）。综合各方因素，把房价收入比9作为“买得起房”的政策基准线上下浮动，比较适宜。

这个标准虽然比联合国人居中心和世界银行的标准（房价收入比为3-6）的上限高出了50%，但符合中国大中城市的实际，也更有利于新的住房政策顶层设计的推广实行。目前，中国众多大中城市的城镇居民买房的房价收入比，普遍高达15以上。

按照市长黄奇帆的说法，以市民每月的家庭收入可买得到一个平方米住房来计算，现在户均100平方米的住房的房价收入比就是8.3。所以，把房价收入比9作为中国大中城市买得起房的基准线，符合中国现实国情。

当然，之所以把它当作“基准线”，是因为这个政策标准不应该是“一杆尺子量到底”。比如，在三四线中小城市和西部边远城市，本来的房价水平就不高，住房库存积压可能还多，“买得起房”的政策标准就应该明显下浮，定在房价收入比6以下；而一些房价高企的一二线大中城市和沿海发达城市，一般的“买得起房”的政策界限可以上浮到房价收入比12，北京上海深圳等特大型城市，最高可以上浮到房价收入比15。就是这样的“高水平”，这些地方市民实际承受房价，也要比现在低了一半左右。

而要房价立马下降50%，怎么说都不现实。但是，地方政府可以通过共有产权房、经适房和自持房等多种形式，使市民实际的负担水平下降一半。这也算“买得起房”政策的一种“灵活运用”。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

【编者按】针对现今“民怨沸腾”的楼市，中国最高层做出了一系列最新的“重要批示和部署”，从某种意义上说，意味着自去年中央经济工作会议所制定的、以去除行政限制、鼓励购房的“去库存顶层设计”的终结。此次“去库存新政”的失败，也再次提供了一个重新检讨房地产市场和住房供应模式的机会。“楼市之惑”深度系列报道意在梳理自1998年大规模房改启动历程和房地产市场发展史，使得读者在住房政策、房改及楼市发展的历史比较和反思中，获取曾经被忽视的更多启迪。本文为该系列报道最后一篇。

在这些年住房政策的制定甚至是房地产市场多轮调控中，人们常听到最多的一句话就是，政府只管保障房，市场去管商品房，甚至有人说政府要做的就是为低收入群体提供住房保障。似乎关乎九成城镇居民住房的商品房市场，政府就可以不管不问了。

上述观点的谬误就在于，中国房地产市场从来就不是真正的市场经济。在最基本的资源要素——土地上，政府自身就是一个管制严苛到直接实施“饥饿营销”的“最大的计划经济操盘手”。土地和住房供应模式使“伪市场经济”给中国楼市带来了极为恶劣的影响。

中国楼市要实现真正的市场经济，只有充分彻底的放权，政府手中只留下城乡土地规划和土地转让拍卖这些基本的管理职能，真正让市场来配置资源特别是土地资源，那时，再谈让市场管商品房还多少有些底气，更何况在房地产及住房问题上，市场失灵还比比皆是。

比房地产“伪市场”更大的问题，还是在住房政策的顶层设计中，缺少对中国城镇土地全民所有的公有制的“制度优越性”的考量。按照中国的宪法第十条：城市的土地属于国家所有，任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。

如果把宪法第十条上述条文“翻译”一下，其当今被忽略实质内容就在于：城镇的土地既不属于开发商，也不属于政府，而是全民的。开发商获得的只是在全民公有制土地上使用权的经营；土地使用权虽然可以转让，但必须是依法前提下进行的；依法转让的一个重要前提，就是“不得侵占、买卖”，而目前的这种利用获得的土地使用权，从房地产开发中获取超额暴利，不是宪法所禁止的实际的土地买卖又是什么？何况，当房地产开发成为洗牌公众财富、制造首富和房奴两极分化的工具和舞台时，有谁还能说这是宪法要求所必须的“合理地利用土地”？

有了这样的宪法意识，在依宪治国上进行住房政策的顶层设计就会有根本的转变。比如，既然商品房的开发是在全民所有的土地上进行的，那在政策设计上就应该要求开发商，必须对作为“土地所有权者”的市民具有相应的义务，从房价的合理制定、商品房利润率的管制，到土地增值等税费的实施等；再比如，对土地使用权转让房产开发前后所形成的巨额暴利和价差，这种宪法所禁止的土地转让过程中实际存在的“买卖关系”，究竟该如何界别和约定；还有，宪法要求“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地”，而房地产开发导致和极化了贫富两极分化的这些“绝不合理”的东西，新的住房政策顶层设计又该对此如何铲除？

实际上，依宪和依法治国落实到住房政策的顶层设计上，不仅大有文章可做，而且大有拨乱反正的必要。

“第三次房改”应不损害现有购房者财富，多轨制创新供房体系

新的住房政策顶层设计目的在于，激活普通居民的住房消费，让老百姓买得起房。这是不是意味着房地产市场的商品房价要大幅下降，回归到老百姓买得起的房价水平上？这个问题，绝不能简单而论。

经过十几年高房价的累积效应，中国城镇的普通家庭、尤其是作为社会中坚力量的中产阶级，他们大多数收入都捆绑在房地产上。在这样背景下简单的说一句“把房价回归到合理水平”，并“不管不顾”的坚决把商品房价格打压到普通人买得起的水平，就必然会使中国城镇上亿家庭的账面财富大幅跳水，住房资产大幅贬值，并由此可能引发新的社会动乱。

所以说，房地产市场调控应该是一个系统而复杂的过程，既要行之有效，也要预防负面影响。在房价“去疯化”后，任何导致房价立刻大幅下降的政策和措施，都要慎之又慎。

那么，既要使房价下降到让普通市民买得起，能激活百姓住房消费的较低水平，又要保证新的住房政策顶层设计，不能使房价立刻大幅下滑，这一对看上去相伴相克的矛盾中找到平衡，这需要系统的思维，全面综合科学的分析和解决。

首先从房价上来说，新的顶层设计第一步房价调控目标究竟该定在一个什么样水平，怎样才能找到最大的“公约数”。

从房价调控本身来说，应该既要有近期现实的、能让公众一下子就能深刻感受到新的住房政策顶层设计政策效果的，也要有长期的、可以逐步去泡沫化的治本目标。

近期房价调控目标，笔者认为首先应把现在中国大中城市、特别是自2016年初以来房价疯狂暴涨的那些一二线城市（中国国家统计局公布的15个热点城市及苏州等未列入统计样本的几个热点城市），通过各种行之有效的、国际上被证明效果明显的调控手段，通过一年左右的努力，迅速把这些城市房价及时调回到2015年的平均水平上。

提出这样的“严控目标”是有根有据的。首先从居民买房负担水平、楼市房价发展规律和房地产泡沫来说，今年这些城市房价疯涨埋下了极大的社会和经济风险。通过新的房地产调控“严打”，其实就是“排雷”去除风险的过程。其次，这也是中国最高决策层去年就已定下的房价调控目标“上限”。在去年的中国中央经济工作会议上，专门讲到了“适当降低商品住房价格”，即一年前中央就对当时的房地产市场有了降低房价的要求。

据测算，把房价打回到2015年的水平，对中国城镇家庭财富的影响极为有限，尤其是对“刚需”的影响更是微乎其微。原因在于，一方面2016年全国达到“房价发疯”的城市（房价一年暴涨了15%以上）数量并不是很多，在全国330多个直辖市和地级市中，大约只占了10%多一些；另外，购房人及购房总量也不大。据统计本月13日刚刚发布的统计数据，2016年1-11月份全国商品住宅销售面积为119563万平方米，估算那些房价疯涨的二三十个热点城市，只占了其中的五分之一不到，也就是不多于2.4亿平方米左右，只占了中国城镇存量住房总数的1.5%不到；第三，能在房价发疯时还大买特买超高价商品住房的人群，早已不是“刚需”，绝大多数是把房地产作为金融投资工具的“炒家”，对这些投资客来说，有能力承受房价回归到2015年平均水平的结果。

只有达到上述近期调控目标后，我们才可以实施温和、渐进式去房价泡沫化的“长效机制”。

此时，最好的调控方法，就是通过“温和渐进式”的方法，使房价逐步的“合理回归”。首先，保证房价不再继续上涨；其次，促使房价“小步慢速”下滑，比如每年降低2-3%左右，使多房户有一定的“缓冲期”来调整和处理多余的房产，而不至于由于短期的房价暴跌，造成部分城镇家庭尤其是中产阶级财富的大幅缩水。并更多的运用市场力量、特别是市场二手存量房供应的增加，来实现全国大中城市特别是楼市热点城市的房价，平稳持续的向“房价的合理水平”逐步回归。

在这个过程中会遇到一个两难的状况：一方面，新的住房政策顶层设计应该在短期内，迅速的让公众看到有“买得起的住房”；另一方面，又不能因为房价的大幅骤降使城镇家庭财富缩水。在这样的情况下，再依靠开发商高价商品房的市场住房供应模式，肯定是行不通的。唯一的正解，就是在创新的住房供应模式上做文章。

目前，在中国大中城市的住房供应模式中，除了一些地方还“幸存”了数量极为有限的廉租房公租房外，基本上都是开发商所提供的高价商品房。如果我们在住房供应上“绕过”开发商的高房价模式，在房地产市场上提供更多的、与满足城市居民住房小康需求相适应的供应总量，就能一举两得的解决问题。

就拿一些城市已开始试点的产权共有住房来说，如果在北京大面积的推广，就可以既能在一两年内解决让普通百姓买得起房，又不会造成既有购房者的财富资本明显下降。模式大致如下：

第一步，通过一年左右的“最严格的房地产调控”，使到北京市新建商品住房退回到去年的新建商品住房价格的平均水平（下降35.2%以上）。根据计算，退回到去年房价平均水平后，北京的房价收入比还是高达33.2；第二步，通过新的“长效机制”，稳步温和而持续的促进房价平缓下降，同时不断提高城镇居民的家庭收入。通过一两年的努力，使北京市楼市商品住房价格下降到房价收入比30；第三步，与此同时，政府大力发展和市民各占一半产权的的产权共有住房，让更多的市民能够购买产权共有住房；第四步，随着房价的不断平缓下滑及城镇家庭收入水平的不断提高，政府可逐渐减少在产权共有住房中的比例，由50%逐渐下降，直到若干年后市场上的商品房价能为老百姓接受，政府撤出产权共有住房中模式。

其实，除了产权共有住房以外，还有经适房、自住房等多种形式的住房供应模式，可以保证普通百姓“买得起、住得上”。

对那些被高房价遏制、有着极强住房消费需求的刚需们来说，有没有买得起的住房，远比买什么模式的住房要重要得多；而对国家和政府来说，和居民住房水平提高及住宅产业的倍增发展所带来的巨大效应相比，开发商超额利润支撑下的高房价，又能给社会和经济带来多少“正能量”？

住房和调控政策必须强调有效性，重点应放在去投机化

这些年楼市调控的失败，除了利益集团的牵制外，还有一个很重要的方面，就在于决策系统的惯性思维、思想库的贫乏和政策储备的狭隘。比如，一讲到调控，就是限购限贷，一讲到住房上面的政府责任和作为，就是廉租房保障房等。似乎除此以外，就没有更多的“招数”可用。

其实，无论是房地产调控的“治标”，还是住房政策的“治本”，国际惯例从来不缺少这方面的成功经验。

从治标来看，和“屡战屡败”的中国楼市调控成截然不同对比的是，一些市场经济发达国家，对房价的调控常常是“立见成效”。今年8月加拿大温哥华政府宣布对外国购房者征收15%的房地产税（其主要“斗争的对象”，恰恰是在国内如鱼得水的中国炒家）。结果，温哥华市中心的房价，“四周内累计下跌20.7%”，“ 三个月的跌幅更是高达24.5%”。 八月前两周温西地区住房的成交量，同比跌幅更是高达94%。

而从“长治久安”治本的住房政策来说，除了国人最熟知的新加坡经验外，德国政府这方面顶层设计，更是让人刮目。据介绍，从1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，但扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，而房价收入比（买房负担）更是下跌了62%。德国之所以能保持房价的长期稳定，就在于政府对房地产的强力干预。不仅把居住性作为住房制度设计唯一导向，而且更把房地产业作为国家社会福利体系的一个重要组成部门，绝不强调它的经济影响及“支柱产业”地位。德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。

住房政策上“德国经验”对中国最有针对性、也最让国人感叹的，也许就是德国政府在打击开发商暴利上法律政策。德国的房价、房租和地价都实行指导价制度。无论是开发商卖房还是房东出租房，只要开发商出售或房东出租的房价或房租，超过合理房价或合理租金20%的，购房者或房客都可向法院起诉；超过50%的就构成犯罪，开发商和房东就会面临被判最高三年的徒刑和高额罚款。

一个土地私有的资本主义市场经济国家，可以对房地产上的暴利论罪判刑，为什么在公有制的“红色土壤”，就可听任房地产商任性的以房攫取暴利？

中国要实施系统而有效的住房政策顶层设计，至少有三个方面必须加以彻底的改变：

首先，政府自身要积极主动“大有所为”，不能再跟着那些似是而非的“市场决定论”一错再错。 “德国经验”清楚的告诉我们，政府在房地产上的作为，不仅绝不能局限于“只管保障房”，而且在整个房地产市场上，要有全面系统性规划和作为，在住房和房地产上做“称职的政府”。

第二，这些年中国的房地产调控，主要靠事前的限购限贷，事实证明这只能“缓一时之急”，既不能挤掉房地产的泡沫，更不能成为“长效机制”。中国的顶层设计应该在住房持有端和出售端发力，并以法律替代政策，强化调控的制度威力。除了及时推出房产税以外，更应该在交易端出台遏制投机炒作的“房屋增值税”之类的法律法规。总之，什么样的法律法规更有利于房地产“去投机化”，就该及时出台和实施什么样的法律和政策；

第三，充分学习和运用住房和调控方面的“国际惯例”。比如，中国房地产市场的一大顽疾，就是泛投资化的问题。而这方面国际上不少国家，在调控的政策和法律上，都有行之有效的经验；此外，尤其是住房政策顶层设计上，一些经济发达国家在住房保障和居住福利上，从法律到政策实施，都有极为成熟和成功的经验和做法。中国各级政府，不能只看到在房地产上土地财政之类的敛财和GDP功能，更应该学会如何把住房作为国家福利体系的一个重要组成部分。

新的住房政策要在城市群和城乡结合做文章，以系统促平衡

目前，中国房地产市场的分化极为严重。在三十多个热点大中城市房地产热和泡沫不断激化的同时，至少两百多个地级城市的房地产市场，因为资本的“虹吸效应”而愈加趋冷。

在现有的顶层设计中，对此强调的是“一城一策”。看起来是“对症下药”，其实更像是缺乏全面治理的章法。

随着中国经济和社会发展的“升级换代”，中国楼市过热房价暴涨的沿海发达地区大中城市的高速铁路和高速公路，甚至比一些发达国家还要发展的更多更快。但中国人“大城市工作，小城市生活”的观念并没有形成，或者是不同区域的政府间本身对此的配合也不够。最主要的是城乡的二元体制和不同城市间户口的政策，也使大都市市民对在周边乡镇和和小城市买房居住望而却步，这是造成房地产热点城市和“冰点城市”更加冷热不均的根本原因。

以南京市为例，今年南京新建商品住宅比去年平均价格暴涨了48.3%，平均房价已高达每平方米2.2-2.3万元甚至更高。而距离南京仅有几十公里之外的周边马鞍山、滁州和镇江这些中小城市，尽管新房的平均价格，低的不到每平方米4300元，高的也只有6700多元，但这些年的房地产市场却始终处于不冷不热状态。实际上，南京到这几个城市的高铁时间只有一二十分钟，票价也就一二十元。从时间上来说，有些市民若在两地上下班所花费的时间，比在南京市交通高峰期堵在路上所需时间还少。从交通成本来看，也只相当于南京市城区内的打车票价。

如果政府在房地产市场调控上有跨地域和整体系统全面的思维，而不拘泥于“一城一策”，用政策引导和市场调节结合的方法，分流出热点城市的市民到“冷点”城市买房居住，就可大大缓解被“虹吸效应”所加剧一二线城市和三四线城市房地产市场冷热加剧分化的状况，促进全国楼市整体的健康化。

总之，启动“第三次房改”，不仅能“增添经济发展动力、促进社会公平正义、增强人民群众获得感”，而且也一定能成为经得起实践、人民、历史检验的德政工程。

2015年四季度开始的中国房地产市场调控的“去库存”主旋律，实施至今已近一年。中国这项“新常态”下的房地产市场新政，自去年11月被领导层首肯和提出、并在去年12月份的中央经济工作会议新闻公报上，以极为罕见的单独段落和较长篇幅发布后，更是成为从去年底至今统领中国房地产市场和政策调控的“总纲”。

但是，也许谁也没有想到，这项房地产新政自去年底开始从上而下强力推行十个月左右下来，在今天会产生完全“南辕北辙”的结果。不少人甚至把今年疯狂的房市和去年股市“冲击波”相提并论，“2015年股灾，2016年房害”，几乎成了众多身处“折腾不断”的房市之中国人共识。

9月19日中国国家统计局公布的最新的“2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”，再一次以官方认可的权威数据，佐证了“去库存新政”所面临的尴尬。

根据国家统计局公布的这份数据，在全国70个大中城市（国家统计局房价统计样本城市）中，新建商品住宅（不含保障性住房）比去年同期上涨的城市达到62个（下降和持平的各有6个和2个）；二手住宅同样也出现了样本城市全面普涨的情况。根据统计，与去年同期相比，70个大中城市中二手房价格上涨上涨的城市有53个（价格下降或持平的各有16个和1个）。

问题的核心，还不仅在于这70个大中城市中普涨的的比例之高，更在于其中一些城市的房价上涨的幅度之大，已到了“惊天动地”的地步。如在新建商品住房中，房价涨幅最高的厦门同比已暴涨到44.3%，合肥、南京也分别达到 40.5%和38.8%（房价暴涨的另一城市苏州，未列这70个城市房价样本之中）。除此之外，“北上广深”老牌领涨的一线城市，也继续保持房价不断上涨的势能，在高价位的基础上，房价的涨幅同样分别达到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情况也大体如此，同比涨幅最高的合肥，暴涨的幅度竟高达46.9%。

也许比国家统计局数据更能“生动和全面”反映中国房地产市场真相的，还有来自中国房地产业协会的数据。这不仅在于该协会的数据，涵盖了全国330多个直辖市和地级市，包含了所有“当月出售的存量住宅”，最重要的是，它掀开了中国国家统计局长期以来在房价数据公布上，只发布价格指数（增减幅）、掩盖各地实际房价的那块“遮羞布”。透过其中，人们更能深切感悟当今中国房地产市场“发疯般闹腾”的深度和广度。

(表一：今年8月份房价同比涨幅超过或接近15%的全国住宅房价行情城市排行榜)

在笔者截图的这张表格中（注：中国房地产业协会发布的“全国住宅房价行情城市排行榜”为涨幅居前的100个地级及以上城市），有34个城市到8月份房价一年的涨幅超过15%这个红线（郑州为14.99%）。虽然这只占到全国330多个地级及以上城市的十分之一略多，但这些城市的房价涨幅之大，影响面之广，充分凸显了当今中国房地产市场泡沫化和劣化程度。

房价暴涨的城市，不仅包括了深圳、北京、上海和广州这些一线城市，而且还迅速把“疯牛”传染到南京、苏州、厦门、合肥、珠海、武汉、天津、福州、济南和石家庄等二线的代表性城市，并继续扩散到从廊坊到日喀则、从中山到保定这些众多的三四线城市。

不过，最能反映当今中国房地产市场疯狂的，还是中国房地产业协会所公布的“全国行政区住宅房价排行榜”（见表二）。在这些以区县行政区为统计单元的数据中，8月份房价一年的涨幅超过40%的，竟高达35个。

那么，以区县级行政区为单元，究竟能看出房市怎样的“疯狂”？我们就以上海为例。从表二不难看出，仅上海一地，房价涨幅超过40%以上的就有杨浦区（涨幅为46.28%）、普陀区（涨幅为45.05%）、宝山区（涨幅为42.54%）、闵行区（涨幅为42.54%）、嘉定区（涨幅为41.15%）、徐汇区（涨幅为40.58%）和松江区（涨幅为40.47%）。其他的不管是黄浦区（39.84%）还是浦东新区（37.90%），以及闸北区（37.52%）、卢湾区（34.13%）和静安区（33.88%），其房价涨幅不是接近40%，就是早越过30%以上。只有长宁区（29.91%）和虹口区（27.62%）的房价涨幅，还在30%前徘徊。

除了上海外，北京也有10个月登上了全国行政区房价涨幅的前100名排行榜。此外，作为二线城市的南京和厦门，也分别有6个、3个和4个区级行政区进入了房价涨幅“百强”。其中，厦门的同安区，更是以49.03%的涨幅高居全国房价涨幅“百强之首”（具体见表二）。

（表二为8月份全国行政区住宅房价排行榜前100名）

无论是国家统计局的官方权威数据，还是房地产行业协会的一手报告，都在以无可辩驳的事实证明：作为中国房地产调控“总纲”的去库存新政，自今年初全面实施以来，不仅没有拉下房价让更多的国民买得起房，以达到去库存目标，而且还引发了一场空前的全国性炒房“疯潮”。

去年底正式定下房地产市场去库存基调的中国中央经济工作会议，对“去库存”有一个“说法含蓄”的重要而柔性的指标，这就是“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格”。说到底，就是期望通过开发商降低房价，让更多的进城的农民工和新市民能相对的买得起房，从而激活和扩大有效需求，“打通供需通道，消化库存”。但三个季度的去库存新政实施下来，伴随着看起来似乎“略有减少”房地产库存，房价却以“史无前例”的疯狂上了天。这使得那些希望通过新市民买房减少库存的“天真而善良的愿望”，越来越像“冬天里的童话”。

面对中国一些大中城市及极少数三四线城市越来越疯涨的房价和高烧不退的市场，不仅是公众、学者，就是房地产业内大佬，也越来越“看不懂”。

人们最大的不解，也许就是那些房价暴涨最疯狂的大中城市，十多年前百姓就已经买不起房，为什么这些年房价翻了几番、上涨了多少倍后，如今的市场反而买房者越来越多、房价暴涨的速度也越来越快？

是过去中国这些大中城市的房价还不是很高、泡沫化不大、甚至还是具有投资价值的“价格洼地”？非也。笔者今年初根据全球知名的房地产顾问机构Demographia公布的年度《全球住房负担能力调查》，专门进行了一番中外住房负担能力的比较。该调查所称的“全球房价最难负担城市”香港，房价收入比（家庭平均住房价格与居民的家庭年收入的中位数之比）为19倍，其次悉尼12.2，温哥华为10.8。

但是，按照同样的方法来分析中国的大中城市，会发现北京、上海和深圳的买房负担竟然分别高达33.2、31.9和33.5，远远把号称“全球房价最难负担城市”的香港甩在了后头，超过的幅度更是高达70%以上。除了这些一线城市，随意抽取二线城市的杭州、青岛和南京，这些城市的房价收入比也分别高达15.7、13.2和18.3，其中南京的市民房价负担（房价收入比18.3），更是高出了悉尼的50% 。如果再把中国大陆几个房价较高的城市比较进去，“全球房价最难负担城市”的前十名，很可能被中国城市包办。

所以，无论怎么看，房市泡沫“雄冠全球”的中国大陆大中城市楼市，既没有投资价值，更是为绝大多数百姓所正常的住房消费负担不起。人们不禁要问：那些流入发疯般爆炒的资金，究竟从何而来？

一般来说，对于中国普通家庭，当房价收入比超过10以后，通常解决买房的办法是“一房三代买”，即除了夫妻掏钱外，还要依靠双方的父母掏一些补贴首付，房贷按揭也需要孩子长大后一起做贡献；当房价收入比超过20后，除了上述办法外，更多的还是要依赖“高杠杆”的支撑，甚至是首付也“杠杆化”；但是，当房价收入比超过30后，除了那些靠房产等家庭资产置换买房的，以及“中国特色”的灰色收入外，一般普通的家庭再也玩不起炒房的游戏。那么，究竟是怎样的资本，支撑起爆炒的楼市？

把中国国家统计局和人民银行等公布的几个数据联系起来，做一番“联想”，也许能给人更明确的启示。

一个是民间投资的数据。国家统计局前两天刚刚公布的2016年1-8月份民间固定资产投资增长数据表明，中国民间固定资产投资的增速，继续以“断崖式”的态势继续大幅下跌。和去年全年10%的投资增速相比，今年1-8月民间固定资产投资的增速，已经下滑到2.1%。而与此成鲜明对比的是，全国固定资产投资的增速，还保持在8.1%。

非常有意思的是，恰恰是在全国大力推行去库存之后的今年1-2月，民间固定资产的投资增速即开始了这一波的大幅下滑态势。其间，无论是5月初和中旬国务院召开两次会议，要求对促进民间投资政策落实情况开展专项督查，扩大民间投资，还是7月份发布《国务院办公厅关于进一步做好民间投资有关工作的通知》，都没有换回民间固定资产投资的颓势，1-7月继续下滑到2.1%，只是到了8月停止下跌（见下图）。这与过去民间固定资产投资增速高达20%以上的高速度相比，有如天壤之别。

民间固定资产投资增速的大幅降低，是货币政策不给力造成的资金“炮弹”不足？同样也不是。不仅全国的固定资产投资增速还保持在8.1%，而且前几天央行刚刚公布的8月份的数据，更说明此言谬以。据报道，8月人民币新增贷款9487亿元，，广义货币（M2）余额151.10万亿元，同比增长11.4%，增速比上月末还高1.2个百分点。

既然新增贷款增加了近万亿，M2的增速高达11.4%，那么，占到全国固定资产投资比重高达六成的民间固定资产投资，为什么增速只有2.1%，新增的贷款，究竟跑到什么地方了？央行公布的数据，给出了“部分答案”：在8月份新增的9487亿元人民币贷款中，住户部门增加的贷款就有6755亿元，占到了71.2%（上个月该数值接近98%）

以上数据综合证明：中国新增的贷款，大部分被投资者投到房地产市场上去了。同样，支撑当今高房价市场爆炒的资本，已超越了正常住房消费的资金，而是由投资资金占到了主导。

其实，这些在中国社会的现实生活中，也已不是什么“新闻”。如今，还有多少民企和私营，把资金砸到制造业等实体经济上？身边的企业家、经营者和投资者，有多少不是在房地产市场上投资一套又一套的住房，使本来以民生及居住属性为主的房地产市场，变成了资本炒作获利的工具。这也就是当今中国房地产市场及房价，在远远高出“老百姓负担得起”的巨大泡沫下，还能“越吹越大”的根本原因。

事实证明，投机性炒房，是这一轮中国大中城市房价在高位继续得以暴涨和热炒的根本原因。但是，打开这个“潘多拉盒”的，却恰恰是当今房地产调控的去库存新政。

在去年中国中央经济工作会议新闻公报有关去库存一段中，有一句话被人们大大的忽视了，这就是“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”。虽然它是以“发展住房租赁市场”的名义推出，但“投资的趋利性”，不仅导致无人借此发展住房租赁，而且更激活了一个空前投机的楼市。

“鼓励投资者购买库存商品房”，从实践的结果来看，可以说是系统性的激活形成了一个官方鼓励和认可、投资者疯狂参与的全民炒房体系。当“鼓励投资者购买库存商品房”立足于去库存的房地产调控新政的总纲之中，就表明中国的高层决策者第一次公开首肯甚至鼓励了“房地产的投机性”。一个由“投资性为主”的房地产市场，由此而生。

借着去库存打开了“鼓励投资者购买库存商品房”这扇大门，有了“投资性的大政方针”，随之出现的强刺激的鼓励政策也不以为怪了。其中最突出的，就是借着营改增，把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围。买房能抵扣增值税，此举不仅大大消减了企业的税务成本，而且更将企业推进了“抢房大军”。虽然官方没有公布明确的数据，告示本轮房价暴涨中企业购房的比例，但市场上“脱实向虚”滚滚洪流，却是谁也掩饰不了的现实。

中国房地产市场的“投资性大门”一旦被官方正式打开，整个市场的“投机炒作”之风就会被彻底的激活，住房市场的基本属性，就会由居住劣变为投机。

而中国的房地产市场，本来就是由政府控制土地供应、开发商控制住房供给的双寡头下的“伪市场”。政府每年的土地供应多少，开发商的住房上市多少，都是被人为操控的。这个市场的设计，很多情况下都是为抬高地价和房价所服务的“供不应求模式”，和满足农民工进城和新市民更相差十万八千里。

在本来就供不应求的市场状态下，再释放投机炒作的“房市大老虎”，对市场的哄抬和炒作的刺激效应可想而知。房地产市场的性质变了，游戏规则也随之改变。

对于作为监管者的政府主管部门来说，无论房价有多么“传奇”，市场有多么疯狂，常常是“睁一只眼闭一只眼”、无动于衷，无所作为。这也可以解释，为什么在今天出现了“史无前例的”房价暴涨之风后，顶层的决策者至今为何还未拿出一个像样的解决方案；而对投资者来说，不管市场上高高在上的高价房有多少人可以负担得起，再高的房价都有人去哄抢。人们笃信政府不会打压房价，更不敢刺破泡沫，无论在多高的价位，房价依然还会涨上去，还会有人来接盘。就像股市5-6000多点的时候一样。

投机主导下的中国房地产市场，正在大踏步的走向“绝境”。房地产的一枝独秀，换来的不仅是百业凋零，而且也加剧了房地产泡沫的激化。没人怀疑，如果当今的中国经济，假如没有今年的这场房地产市场的疯狂暴涨，可能会变得更加健康。

李克强总理在今年六月底天津召开的第十届“夏季达沃斯论坛”上曾经说过，中国的经济和资本市场，要防止出现“井喷式”或“断崖式”的变化。现在的问题是，中国一些大中城市的房地产市场，已经出现了持续数月甚至半年之久的“井喷式”变化。要彻底改变如此“病状”，使房地产市场重新回归“居住属性”，政府该下一步怎样的“大棋”。

（作者系中国独立房地产研究人士。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

闻有吏虽乱而有独善之名，不闻有乱民而有独治之吏。群体中的个人会具有明显的从众心理，勒庞称之为“群体精神统一性的心理学规律”。进入群体的个人，就像“傻瓜、低能儿和心怀嫉妒的人”一样，在摆脱了自己卑微无能的感觉之后，会产生出一种残忍、短暂但又巨大的能量。勒庞的《大众心理学》与索罗斯《金融炼金术》不谋而合，尽管索罗斯自称为失败的哲学家，但其对人性确实做到妙机其微。索罗斯讲“在观念和现实之间存在一种双向的反身关系，它会产生一种先自我增强但最终自我溃败的暴涨暴跌过程，或称其为泡沫。当下的泡沫是关于利率、信贷扩张和房地产，泡沫一开始慢慢发展，持续数年，在利率开始上升时，泡沫并不会立即缩小，因为它得到了投机性需求的支撑。”也就是说，当音乐结束从流动性的角度看事情将变得复杂；但是只要音乐还在演奏，你就得站起来 ，我们还在跳舞。

近几年中国房地产市场泡沫化特征日趋明显，特别是进入2016年之后，价格进入加速上涨通道之中。2016年上半年一线城市房地产价格同比上涨25.7%，价格呈现指数化上涨趋势。人口红利、城市化、经济增长和居民收入上升、特殊的土地财政和供给管制政策从基本面上推动了中国房地产市场的长周期增长，除了上述因素之外，最近几年以来，金融货币对房价的决定性迅速上升。

金融货币成为房地产价格波动主导因素至少有三个方面的证据。首先是一二三线房地产市场的分化。2013年以来一线城市房地产价格持续上涨，深圳房价涨幅超过一倍，二三线城市在2013年之后开始下跌，房地产库存迅速上升，全国性房地产牛市结束。人口周期和经济基本面对房地产市场的支撑在衰减，甚至逐步集聚负反馈力量。

其次是2016年上半年新增房地产购房贷款2.3万亿人民币，同比增长32.2%， 7月份新增贷款4636亿元，其中住户部门中长期贷款增加4773亿元，非金融企业贷款减少26亿元，也就是说7月份新增贷款全部为房地产购房贷款。从交易杠杆率来看（交易杠杆率=居民中长期贷款 +公积金贷款/新房销售额+二手房成交额）已经从2014-2015年上半年的30%上升到40%左右，如果把部分短期贷款计入，则交易杠杆率升至45%，房地产市场成交金额中接近一半以上是银行信贷推动。

最后是货币增速与房地产市场价格相关性出现分化。M2增速与房价相关性下降，而M1增速相关性迅速上升。M2一般代表广义信贷，可以作为经济总需求的领先指标，2016年3月份开始M2增速已开始下降，经济总需求增速不断萎缩，经济货币化增长传导居民收入，进而支撑房价走强的链条受到冲击，而M1作为狭义货币显示的货币流动性陷阱支撑了房地产价格的上涨。

图1：房地产交易杠杆率

（数据来源:wind、国泰君安固定收益部）

正是因为房地产价格的上涨正在逐步丧失经济基本面支持，而更多体现为货币现象，导致不少专家预期房地产泡沫面临崩溃。但回顾有史以来最大两次房地产泡沫化过程，房价崩溃总是在一些关键指标达到极值之后。中国房地产市场的波动更大概率仍然处于正向反馈之中，《大空头》从2005年就已经开始建立CDO的空头，实际上整个过程备受煎熬，当下如果没有信心做好头寸管理，就轻易不要做空中国房地产。

美国房地产泡沫化及其崩溃

“911”后为防止经济衰退，美联储将利率降低至2003年7月份的1%水平，美国的宽松周期是从2000年开始的，在短短几个月内联邦基金利率从6.5%降到3.5%。便宜资金大规模进入资产市场，房地产价格开始上涨，2000-2005年美国二手房市场价格上涨了50%，新建房屋增长更为迅速。美林公司预计美国2005年上半年国内生产总值的一半与住宅有关或者直接相关，比如建造房屋、与住房相关的开支如购买新家具；或是间接相关，用住房抵押获得的融资进行消费，据美国总统经济顾问委员会主席费尔德斯坦的估计，1997-2006年美国居民从房屋抵押贷款获得的资金超过9万亿美元；格林斯潘2005年主持的一项研究显示，在21世纪前10年房屋抵押贷款提供的资金占个人消费支出的3%，到2006年一季度房屋抵押贷款额占个人可支配收入的10%。过快的住房价格上涨推动了投机，到2005年美国人购买的住房中有40%不是永久居所，而是投资品或第二套住房。

市场投机风潮和房价持续上涨形成正循环机制，进一步激发市场各参与主体乐观情绪。由于房价持续上涨的预期，贷款商抛弃原有的信贷标准，信用级别低的人也能得到按揭贷款，缺失收入证明文件的“ALT-A”贷款大行其道，不少按揭经纪商和按揭贷款商甚至发放“三无贷款”，即借款人没有工作、没有收入、没有财产。数据统计显示，2001年美国次级贷款在按揭贷款的比例为7%，2004年开始迅速上升到18%，2005-2006年比例迅速上升到20%；ALT-A贷款在按揭贷款的比例2001年为2%，2004年上升到6%，2005年比例增长一倍至12%，2006年达到13%，到2007年仍然高达15%。

在基础债务信用资质下层的同时，投资银行又大规模将这些按揭债务进行证券化，这些债务称作CDO（债务担保债券 Collateralized debt obligation ）。从2005年开始房地产按揭贷款的证券化发展到狂热境地，投资银行家把债务担保债券分解打包成债务担保债券的债务担保债券、债务担保债券二代，甚至是债务担保债券三代。2006年抵押贷款发放金额是2.5万亿美元，其中有四分之三被证券化，成为房地产抵押贷款担保证券。2003-2006年抵押贷款相关债券发行额分别为3.18万亿、1.9万亿，2.2万亿和2.1万亿，抵押贷款相关债券余额在2006-2007年达到顶峰的9.3万亿，美国银行业抵押贷款相关资产/总盈利资产的比例在2005年前后达到60%。 投资银行除了在抵押贷款进行证券化之外，在利润驱使下开始疯狂交易信用风险。

专门从事信用风险业务的对冲基金实际上成为没有牌照的保险公司，对提供保护的债务担保债券和其他证券品收取保费。由于信用违约互换可以1.5%的保证金比例交易，使得对冲基金能够通过杠杆融资获取巨额利润，该市场随之以指数级数增长。据估计危机前信用违约互换合约的名义本金价值余额达到42.6万亿美元，同期美国GDP为13.8万亿美元。这些合成类证券化产品在给投资银行带来巨大利润的同时（仅2006年一年全球银行从该业务中就获得300亿美元的利润）也迅速提高了投资银行自身的杠杆率，危机爆发前投资银行的杠杆水平普遍在20-30倍之间。

信用扩张和金融在危机爆发前也处于繁荣之中，1987年艾伦.格林斯潘出任美联储主席时美国公债和私债共计10.5万亿美元，到2006年他离职时，信用市场总负债翻了两番达到43万亿美元。信用市场总负债额占美国GDP的比例在2006年达到335%的历史峰值，1929-1933年该比例为176%-287%。 此外，保尔森曾经在评论2007年8月份的次贷危机时称：“与历次周期性的金融动荡不同，本次危机并非源于实体经济产生的问题，而是源于一些糟糕的信贷政策。”到2004年和2005年美国金融服务业占GDP的比例分别为20.6%和20.4%，而制造业占比到2005年降低至12%，金融业处于长周期繁荣之中。

在危机爆发之前，美国房地产市场泡沫的的运行几乎完美演绎了索罗斯的超级泡沫假说以及衍生出来的反身性理论和暴涨-暴跌模型。按照索罗斯的预言，泡沫一开始是慢慢发展持续数年，在利率开始上升时泡沫并不会立即缩小，这是因为它得到投机性需求的支撑，得到更大胆的贷款发放和风复杂的抵押贷款证券化的支持。直至临界点出现，真实情况终于浮出水面，金融机构开始破产，房价开始下跌；但人们依然存在幻想，直至房价出现自我强化式暴跌。那么这个临界点为什么在2007年出现了，实际上美联储加息周期是从2004年6月30日开始启动的？

次贷危机前后有三个关键指标达到临界值。一个是抵押贷款支出（包括本金和利息支出，美国房贷久期按28年计算）占美国居民可支配收入的比重在2007年到达顶点，测算的数据为8%，真实占比应超过10%。考虑到基尼系数（美国40%高收入家庭占总收入的71%、2007年）、恩格尔系数（1980年以来平均在18%左右）、居民收入分布和购房群体分布，居民抵押贷款支出占总收入比重接近10%左右可能是一个极限位置。

第二个指标是美国房地产房贷的总体断供比例在2007年迅速上升至8%，房贷违约率飙升，房地产贷款的拖欠率也从2006年初开始见底，2007年加速上升。

第三个指标是金融机构开始出现严重亏损。2007年2月22日，汇丰银行（HSBC）解雇了其美国住房按揭业务主管，汇丰在该业务上的亏损达到108亿美元，即金融机构的资产负债表迅速恶化。房地产抵押贷款违约率上升叠加高杠杆，金融机构和居民的资产负债表迅速恶化，投资人被迫出售房地产，价格开始松动，而危机一旦爆发，市场就会骤然分崩离析。金融市场从低级别刺激按揭开始的危机很快蔓延到债务担保债券，特别是那些由次级按揭组合的最高层构成的合成产品损失惨重，危机进一步蔓延，从住房信贷传递到信用卡、汽车信贷和商用房地产领域，房地产市场泡沫最终的破灭造成了1929年以来的最大金融危机。

图2：房地产抵押贷款支出/收入

（数据来源；wind、国泰君安固定收益部）

日本的房地产泡沫

日本第二轮房地产市场上涨从1976年开始启动一直持续到1990年泡沫破灭，上行周期与金融货币因素的相关性更强。1940年日本的人口城市化率为37.9%，到1977年城市化率已经上升至76%，整个80年代日本城市化率稳定在75%左右；此轮房地产周期扩张过程伴随着日本经济增长速度下降和居民收入的下降，日本GDP增速和国民可支配收入增速从1970年代的10%以上的增速下降至1980年代的6%附近；在房价上涨过程之中，伴随着明显的货币扩张。日本M2增速从80年代初的6.8%上升至泡沫破灭期间的12.4%，推升货币扩张速度的主要是国内货币政策宽松和“广场协议”后大规模流入的外资。1985年9月“广场协议”签订后，世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升，日元升值幅度最大，三年间达到了86.1%。由于担心日元升值伤及日本经济，日本政府制定扩大内需政策并放松国内金融政策。从1985年开始日本央行连续5次下调利率，将5%的利率降至1987年2月的2.5%。由于日本已经完成了城镇化建设，在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和；在宽松政策和汇率升值背景下，大量资金流向股市和房地产市场。相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。不动产抵押贷款在日本银行贷款总额的比例从1984年的17%上升至1992年的36%。到1987年日本的地产价格经过1950年代以来两个阶段的上涨已经处于相当高的水平， 1987年末日本全国的土地价格总额为美国地价总额的4倍，东京都地区土地比美国加州还要贵。

然而进入1987年之后，日本房地产市场进入加速泡沫化阶段。日本政府担心提高利率使更多国际资本流入日本，推动日元升值，引起经济衰退，因此实施扩大内需战略，以较低利率增加国内投资。日本银行继续实行扩张性货币政策，维持利率在2.5%的水平上不变，一直到1989 年5月日本银行才提高利率。扩张货币政策造成日本“经济体系内到处充斥着廉价的资金”，长期的超低利率又将这些资金推入股票市场和房地产市场。日本家庭户的住房贷款余额增速从1987年3月份的9.32%持续上升至1989年的18.27%，大量资金涌入房地产行业。1985年东京商业用地价格指数为120.1，到1988年暴涨至334.2，短短三年内增长近2倍。1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

房地产市场泡沫化迫使日本央行进行紧缩，1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至 6%。日本大藏省要求所有金融机构控制不动产贷款，日本银行要求所有商业银行大幅削减贷款，到1991年日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策突然转向刺破日本房地产市场泡沫，地价开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产泡沫随之破灭。

除了日本央行货币政策和产业政策，可以发现日本房地产泡沫破灭前单就市场运行来看，有些指标也发展到较为极端位置。一是房地产抵押贷款占比1990年为36%处于较高水平，显示银行资产配置集中于房地产领域，风险过于集中；二是房地产贷款支出/可支配收入的比例在1990年预计接近10%（1990年日本房地产抵押贷款规模预计200万亿-300万亿日元左右，当时日本利率在6%左右，房地产贷款久期在8-10年），处于较高水平。但是由于日本收入分配较为平均（日本1980年代中期基尼系数为0.304，1989年为0.293），恩格尔系数也较低（日本1990年以来平均为24.12%），所以日本的房贷违约率在泡沫破灭前还处于较低水平。

综合来看，日本房地产市场之所以在20世纪90年代出现大崩溃，一个重要原因是日本央行主动引爆房地产市场。日本央行采取了激进的紧缩主动刺破房地产市场的泡沫，包括股市的泡沫。结果造成日本的长期资产负债表衰退，前车之鉴激进的去泡沫政策需要引起警惕。另外一个重要指标与美国类似，当时房贷支出占收入的比重接近10%，虽然由于日本的收入分配和恩格尔系数带来违约率可控，但接近10%的上限位置本身就说明泡沫的可持续性很脆弱。

中国房地产泡沫正处于加速阶段

2015年以来，中国房地产市场出现了快速上涨，一线城市北京、上海、深圳涨幅较快；二线城市杭州、南京、苏州、武汉等城市房价进入2016年之后也进入上涨通道，三四线城市则出现快速去库存。与房地产市场销售回升相应的是房地产贷款快速上行，特别是2016年6-7月份单月新增房地产贷款占新增贷款占比达到70%-100%，引发市场很大担忧，不少专家预测房价泡沫即将见顶。

一直以来看空中国房市的声音不绝于耳，逻辑在于泡沫化即房价收入比和房价租售比衡量房地产市场的估值过高。2015年深圳房价收入比为25倍、上海为20倍、北京为19.6倍，处于偏高水平；但是全国性的房价收入比仅仅为8倍，处于非常温和的水平。当前一线城市租售比在2-3%附近，国外如纽约、伦敦租售比预计在5-5.5%左右，因此不少人认为中国房价过高。实际上这一论据并不充分，一方面因为当前定期存款利率为2.75%，租售比较无风险利率依然有优势，特别是考虑资本利得调整后的收益更高。其次，与国外比中国没有房地产税，持有成本较纽约、伦敦低，如果剔除房地产税的影响，中国租售比纽约等大城市更低；而且2-3%的租售比是一线城市如北京、上海、深圳等地，全国平均来看租售比更高一些。

更重要的是房价收入比、租售比仅仅是估值指标，即使很高也并不代表价格上涨趋势会出现逆转。从日美两国房地产泡沫暴涨暴跌过程看，泡沫破灭一定要具备三个方面的条件。

第一，货币政策紧缩，特别是利率上调。如日本从1989年5月份开始升息到1990年短短1年时间将利率上调至6%；美国从2004年开始加息直至2007年利率紧缩周期见顶。中国目前看还是处于宽松周期之中，经济名义增速面临下滑，名义利率依然存在下降空间；中国更是面临零利率预期，这可能进一步助长资产泡沫。

二是房地产贷款支出的现金流出现问题。即居民杠杆过高而收入下降较快导致负债无法偿还，违约率上升。中国目前房地产抵押贷款余额为15.4万亿人民币，合2.3万亿美元。考虑到房贷久期在8-10年左右，关键性的房贷/收入比2013年在3%左右， 2015年-2016年预计在3.5%左右，整体离10%依然有较大距离，考虑到收入分配和恩格尔系数，中国的房贷/收入比极限值可能较10%更低一些，但目前3.5%的水平显示居民还款的现金流压力依然较小。

三是金融机构资产过于集中于房地产。中国目前商业性房地产贷款余额（含开发贷和抵押贷）占全部信贷余额的比重2005年以来经历三个上行阶段，到2016年二季度接近24%，确实处于较高水平。但依然较美国、日本泡沫破灭阶段的30-36%有明显差距，金融机构在房地产行业上的配置整体处于安全的领域。

观察上述三个较为关键性的指标，尽管说房地产市场价格已经处于较高位置，然按照索罗斯暴涨暴跌模型，中国房地产市场泡沫依然处于较为轻微阶段，考虑到目前M1-M2剪刀差持续扩大，资产荒的宏观背景，不排除一线房地产市场进入加速泡沫化阶段。当音乐继续响起，只能跳舞。

（作者系中国国泰君安固定收益部研究主管。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

万科股权之争成为近期资本市场关注的焦点，一个根深蒂固的“好公司”形象骤然漏洞百出，股权结构、上市公司治理、独立董事等制度突然间在万科存在严重问题。这让A股市场和监管部门颇为尴尬。

当然大部分问题也是A股市场的通病，但也有一个特殊的例外被撕扯开了，就是国有企业的经营管理层竟然能够凌驾于一切大股东的意志而“我行我素”，甚至是经营管理层既排斥实际大股东又与名义大股东意志相悖，在主人家里替主人选新主人，宝能、华润自然不会容忍王石管理团队的肆意妄为，一幕幕互相撕扯的闹剧让人异常惊讶。

在成熟市场除非是AB股结构，经营管理层才能够合法凌驾于董事会和主导经营决策，这也是马云和阿里巴巴当时拒绝香港市场而赴美国上市的主要原因，否则也是不可思议的。但在同股同权的A股市场，却有一批人长期享受着AB股的权力，那就是国有企业，由于国有大股东出资人的角色不明显，很多国有上市公司的经营管理层的在行使主人的角色，实则“保姆身份”，而保姆却在做主人。而且保姆将主人的权力行使惯了之后，就忘记了自己的身份。万科的王石经营管理团队就是典型的代表，无论保姆给家里做过什么贡献，角色和身份都不能乱，除非合法夺得了主人身份。

从万科独立董事华生先生发表的说明文章来看，万科公司治理存在很大的隐患和问题，尤其引起华润不满的是：“万科在停牌时并没有预先向华润打招呼，与深圳地铁合作的框架协议未经华润同意就披露。”这确实存在很大的瑕疵，尤其一个涉及巨大数额的标的、甚至更换实际控制人的举动竟然直接上董事会表决。从华生先生透露的信息来看，万科董事会其实也是橡皮图章，很多决议并没有事先上会讨论，而是简单粗暴地寻求表决结果，这也是A股上市公司董事会的通病，希望监管部门重视，也希望其他上市公司能够引以为戒。

从华润的表态来看，我认为有理有据，而且是比较理性的。尤其华生先生在董事会上问及为何在“宝万之争”后不作为时，华润答复：华润最初作了少量增持，也采取实际步骤支持管理层增持，后来没有在二级市场大量增持是因为华润作为央企，不能在高价增持帮助别人高位套现。华润也积极接触了持股较多的多家大股东，探索直接转让的可能，但因种种原因均未有结果，并直到现在还在与中证金、中汇金积极联系，接手他们手上的股票。华润已与宝能接触，宝能不反对华润成为第一大股东。

如果华润在宝万股权之争后大肆从二级市场大量增持，只会助纣为虐，因股权之争而推高股价未来会更加被动，反而各方都会因为股价而裹挟进来做出非理性选择，就像独立董事华生先生因为担心重组议案失败引起股价下跌而投赞成票，这个选择我认为是有问题的，至少忽略了公司停牌前的股价为何而上涨？尤其在公司经营基本面变差和前景不明朗的情况下，股价大幅飙升、接近翻倍，其实还是人们在赌股权之争和二虎相争的非理性增持行为，从现在的情形来看，华润是理性的，没有花大量资金去替投机者抬轿，而独立董事却被非理性的股价给裹挟了，实在不应该。尤其在一个巨大数额的标的重组面前，未经第三方评估而贸然赞同，其实是对投资者不负责任的，作为独董应该倡议让第三方对该交易进行评估，既可以免责、也可以少些人为因素的独断，尤其该笔交易确实会稀释所有投资者的权益，应该审慎表决。

其次，万科在独立董事的把关方面确实有瑕疵，尤其是有关联关系的独立董事张利平应该早就辞职，而不是所谓的回避表决。独立董事作为公司治理的独立意见表决主体，没有权力回避表决，只能“同意、反对或弃权”，如果这次万科董事会的表决有效的话，我认为独立董事张利平只能视为弃权，因为他没有回避的权力。

可惜的是，万科管理层还在这些常识上撕扯，而且不断出昏招，视股东权益为无物，长期不重视股权结构，忽略大股东感受，不败才怪呢。更可惜的是，一家所谓“好公司”和公司治理号称最规范的上市公司，其实并不是那么美，除去胭脂水粉甚至有点吓人。

现在看“华万之争”已无悬念，保姆和主人打架，保姆胜算几率小。本来具有悬念的“宝万之争”是关键，本来有可能在A股市场会成为“野蛮人”的标杆，尤其是“野蛮人”从二级市场偷袭成大股东谋求控制上市公司的行为，在某种程度上是在试探和突破监管层的认知，从目前情形来看，宝能已经缴枪和失败了。

尤其在近两年，A股市场中通过举牌成为大股东的上市公司越来越多，监管部门的态度一直比较模糊，既没有明确反对也没有明确支持，一些通过二级市场新晋成为大股东的机构与原大股东和上市公司实际控制人仍在拼刺刀，“宝万之争”一度曾被监管部门容忍过，对此类事件明确定性为市场行为，只要不违法违规，监管部门就不会干预，似乎让二级市场收购变成大股东的现象成为新常态。但从实际结果来看，没那么容易。

本来，鼓励市场化收购也不可避免“敌意收购”（是中性词，主要是对原有控股股东造成颠覆）。如果原有控股股东不注重股权结构（持股比例太低）、不好好经营上市公司、不热心市值管理、让上市公司走向空壳边缘的话，很有可能会被其他股东取而代之。在A股市场这种股权之争的案例不在少数，从最早的“保延风波”（深保安收购延中实业）、“君万之争”（君安证券收购深万科），以及近两年的上海家化、上海新梅、东方银星、金地集团等都遭遇了上市公司控股权之争，还有现在的“宝万之争”，攻守双方激烈程度几乎到了你死我活的境地。

从过往的案例来看，敌意收购真正成功的不多，除了中国《证券法》和《上市公司收购管理办法》对外来者具有与生俱来的“敌意防范”之外，上市公司原大股东与董事会联合排挤新大股东的居多，证券监管部门和交易所也是对外来者的来意充满疑惑，加之新来者与监管者的沟通时间太短，后者往往或多或少地会保护原有大股东和现有董事会。当然这也可以理解，因为中国股市敌意收购案例还不算太多，A股市场缺失在这方面的法律法规，上市公司大股东和董事会也很少设置特殊的反收购条款。

在美国市场中，“敌意收购”非常频繁，这也是一种市场化收购的表现，但美国允许攻守双方使出各种市场化的招数来攻击和反攻击，比如“毒丸计划”在美国非常盛行，是反收购的利器，但该计划并非为了真正阻碍交易的达成，而是用于抬高主动收购方的价码。这对美国上市公司治理和提高上市公司质量非常有帮助，如果上市公司董事会或实际控制人存在不作为、伐异己、胡作为、滥融资、乱花钱、家天下、走为上、掏空上市公司、大规模套现减持等败德行为发生时，其他股东介入、通过提名董事，控制董事会无疑是提升上市公司价值和股东维权的有效方式。因此，不能简单地将“野蛮人”与坏人画成等号。如果上市公司经营管理层不思进取，原有控股股东和高管被取而代之也未尝不可。

当务之急，提高A股上市公司的治理水平和完善上市公司收购管理办法迫在眉睫。

（作者系对外经贸大学公共政策研究所首席研究员。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

始于2015年6月的三波股灾对资本市场的摧残，很多人会一辈子铭记。“股权质押的上市公司80%要破产了。”“券商可能集体爆掉。”“直接跌到2000点。”“休市才能救市。”这些现在听起来不可思议的呐喊声仍余音绕梁。

一位好朋友分享说：“我炒股10多年，头一次遇到这种情况，连续8个跌停，卖的机会都没有。”后来他拿出那只股票分享给身边的人，大家唏嘘不已。8个一字板跌停。“亏50%以内就是高手了。”这已经成了事后人们回顾股灾的普遍共识。

在大多数人看来，本轮股灾的发生是不可预知的、不可控的所有股民共同的灾难，随着时间的流逝，大部分人已经接受了之前惨痛的失败，要么默然，要么轻描淡写，而或继续在寻找时机杀个回马枪。在这样全球范围内都罕见的惨烈股灾面前，价值投资早已经淡出人们的语境，灾难面前讨论价值已经无异于欺骗。

从某种程度看，中国资本市场善良的广大个人投资者们，已经开始拒绝任何和因果相关的逻辑。他们宁愿相信这是赌场里的游戏。

硬币的另一面

我在市值管理和生态并购研究过程中，和很多A股资深投资者有深入交流，他们都是去年盈利7-10倍并全身而退的顶级高手，有个人投资者、有私募，大部分人有15年以上的职业投资经验，是多个国内专业机构高薪聘请的风控专家或超级智囊。从他们的眼里，市场并没有那么恐怖，故事也没有那么传奇。

“无非是大部分人思维里的错误判断集中爆发，貌似超出常识，损害更大了而已，这一切和20年的资本市场运行规律对比看，没有新情况和大偏离，还是大逻辑。”这是其中一位的看法。

另一位被业内认为20年从未失手的知名个人投资者（媒体喜欢叫他们“超级牛散”）对此也很淡然，“我们经历的事情太多了，所以内心是充满恐惧的。去年4000点之上我基本都是半仓操作，4500点以上且战且退，到了5000点就清仓了。所以去年在没有加杠杆的前提下赚了7倍。”这位自认为从不贪婪的“股神”对于股灾的非常独特——中国股市每次股灾都是小牛市的起点，他认为2016年股灾加速“投资大年”的到来。

一边是地狱，一边是天堂

一边是普通投资者讨论的“价值机遇”、“价值创造”，一边是超级投资者讨论的恐惧和历史记忆。这是中国资本市场独特的景观，对比起来，让人五味杂陈。

总体来看，中国资本市场在全球范围内确实有着明显的“中国特色”，概括起来包括：散户多、政府强参与、市场新、技术变革快、上市公司资源供应不充分。而在这样的市场基础上，伴随着GDP的迅速放大和经济迅速全球化，制度架构和治理水平早已支撑不了如此快速变化和进化的市场，更何况匪夷所思的“国家牛市”。

于是，价值投资这样全球通行的投资理念，在中国被扭曲和修正，这让市场不可避免的成为了辩证法绞杀的角斗场，本来应该伴随经济发展获利的资本市场设计初衷，演变成了极少数人获利的饕餮盛宴。

从市值管理的角度，这种不确定性同样给上市公司的发展进化带来了很多不利影响。本文，我尽可能真实呈现中国特色资本市场的悖论与逻辑，希望给不同层次市场参与者更多启发，同时给监管者善意的提醒。

一个健康的市场要让大多数人因为市场繁荣而成为赢家，而不是只让极少数人成功并承担道德枷锁，从这个角度看，本文揭示A股“中国特色”大逻辑的同时，最终目的是希望市场能在减少投资者痛苦的前提下迅速进化。

以下是我访谈多位A股“顶级高手”后的总结概括，和普通投资者的思维做一个鲜明的对比，更直观的呈现中国特色的价值投资大逻辑，希望在现实中能帮助一些朋友趋利避害，获得成功。

只可能在边缘处和普遍恐慌处获得高回报，不建议追星热门股票。

首先需要达成三个共识，第一个是A股市场的封闭性，即使开通了“沪港通”之后，A股与国际资本市场的流动性交换依然不足；第二个是上市资源的稀缺性，经过多轮股灾之后，IPO实际上再次停摆；第三个是退市机制不健全，没有优胜劣汰的机制。这三点导致了大多数情况下资金相对于可购买股票资产的相对过剩，对于不到3000多家的沪深上市公司，有几万亿的可支配居民可支配收入和机构资金作支撑，如果股市拥有健康的活力，应该说资金是充分供给的。特别是个人投资者（散户）主导市场，价值判断的多元带来了投资的多元化，几乎每一个股票都会受到特定人群的关注。对于明星企业更是大型机构和投资者重点锁定的对象，而这种现象的另一个副作用就是热门股成了机构资金配置的首选，但并非强力拉升和推动股价的最好标的。而利空消息发酵或者股灾，机构散户化让抛压趋同，这就导致了明星上市公司往往低回报和高风险并存。

上市公司价值源自向前进取心，而不是已经发生并沉淀于股价的业绩。

看一个公司的时候，普通的投资者往往习惯于研究已经获得的业绩，并且做出公司发展趋势的判断。这种思维方式容易让人陷入对已知利好的极度放大，以及对已知利空的极度恐惧，这两种情绪都是影响价值发现的。资本市场一个鲜明特点就是“利好出尽，利空出尽”的价值转换，市场会很聪明的记录已经存在的信息，这些大部分已经融入和反应到股价之中。所以，顶级高手往往通过研究上市公司向前战略布局的进取心来判断公司的价值进化，比如：一个公司想投资教育，顶级投资者就会去研究投资方向的成长性；一个公司切入供应链金融，顶级投资者会去调研这个业务的天花板和致胜要素，总之，高手们都是通过研究公司的新业务做投资判断，这让他们的思维更敏锐、结论更准确。

价格的合理性取决于预期的合理性，而不能简单认为股价高就有风险。

这是一个非常典型的逻辑对比，也是普通投资者很难通过长期持有高成长股票获得5倍以上收益的根本原因。一般情况下，高手会不断分析一个公司的战略进化效率，以及市场对此预期的变化，他们通过公司主体的高预期和市场低预期的对比发现价值，这样让顶级投资者可以更加自信的面对公司的稳定增长，并坚定持有。普通投资者，特别是散户，最典型的一个行为习惯就是“拿不住”，在他们的逻辑里，快速成长都是风险的累积，其实这个思维是被市场本身长期“纠错教育”的结果，大部分人投资者喜欢频繁操作，这种思维特别容易带来“持有焦虑症”，这也是影响高额收益的最重要原因。

普遍赌博心态决定豪赌安全边际，他们往往在早期参与并在市场亢奋的时候退出。

这是一个非常考验人性的逻辑陷阱，也是关于中国特色价值投资的一个非常重要的“大逻辑”。一般情况是这样的，一只股票上涨，你基于过去的判断觉得是炒作；后面加速上涨，你开始怀疑；最后在利好消息中爆发式上涨，由于多次“纠错教育”的结果让你的思维逻辑趋向于正面的判断。这个时候，最容易掉入接盘侠的逻辑陷阱里。而顶级高手眼中的市场正是充满了这样普遍赌博心态的个人投资者，所以他们发动的豪赌往往比我们的想象有更强的安全边际。比如很多顶级高手愿意豪赌壳资源，对于20-40亿的壳资源，豪赌其稀缺性和借壳重组预期；比如一个做股票20多年的ST大王，在历史中多次豪赌ST股票，大部分时候是胜利者的身份赚取暴利，豪赌的一个关键就在于他所洞察的市场心理，当然，另一个维度是上面提到的资源标的稀缺性。而对于豪赌的参与者，实际上他们是极其谨慎和保守的。

大多数情况下，上市公司治理结构决定发展潜力，不能简单的将公司在资本市场价值归结于产品和服务。

如果从广义的管理理论判断，产品和服务的质量决定盈利能力进而影响股价这一定是没错的，但对于上市公司来讲，这个逻辑太微观了。第一点，A股的大部分公司市值体现靠未来成长预期，这和中国市场高速发展有关；第二点，上市公司在这个独特的市场中往往是靠资金成本优势和竞争对手博弈，提供的产品和公共服务不一定是最好的或者进步最快的，但上市公司可以通过市场扩张的多种资本运作方式迅速的放大公司的资产规模。在这个大逻辑背景下，实际上上市公司的治理结构（包括所有制结构和董事会结构）决定了其进取心，也决定了他的发展潜力。比如：创业板很多新型行业公司，新型管理者的诚信水平实际上高于地方很多国资背景的上市公司，在顶级高手的分析中，用很多的精力理解公司的团队，特别是实际控制人和管理者的进取心，通过对体制优势的研判分析公司的成长性。比如：某四川家电类国资上市公司，在和经过体制改革的TCL以及完全民营企业属性的乐视相比，产品的优势只是局部，治理结构决定了其长期竞争力。

散户情绪对政策影响是确定性因素，所以他们知道散户悲情意识和政策拐点之间的关系，散户最悲观的时候往往是政策拐点，也是市场拐点。

如果客观的研究中国政府的监管思路，坦率的说，我能感受到政府和金融主管部门是非常呵护中小投资者特别是散户的，而且受散户的情绪影响也非常大，经常把散户的满意度看成治理成果的重要标志，这其实很多时候是“好心做坏事”，因为这种“同情心”往往被大资金利用，被顶级高手洞察，最后成为每一次“好心”都害了一批人。类似事情屡见不鲜，从个人投资者的角度，理解了这个“中国特色”和“大逻辑”之后，只需要记住一点就可以比别人多很多的机会，就是要在“绝望中发现机会”。有一句话描述中国股市很恰当——行情在绝望中产生，在犹豫中前行，在欢乐中死亡。每一次散户悲情的极点都是市场的拐点，体会这点我们可以感受一下政府情怀对于理性市场的正反两方面影响。

大部分投资人无法通过专业信息获得投资判断，他们更乐意从传媒角度获取资讯，这导致对市值传播缺少想象力的公司被冷落。

A股中有很多上市公司不善于传播，特别是地方的一些国有背景的公司，这些公司往往是在特定行业拥有一定资源和长期积累了很强能力的。比如山东一家做医药产品包装的公司，每年利润增长20%左右，净资产很大，非常健康。但这种公司不具备现代公司的进取心和传播思维，往往价值被长期低估，这样的股票其实也是不值得普通投资者持有的，因为相对于中国市场的成长性，这个发展速度收益太低了。另一方面，美国的亚马逊在十多年不盈利的情况下股票依然高歌猛进，一个重要的原因是创始人贝索斯具备极强的传播和沟通能力，不断掌控和满足投资者的预期，并且不断传播新战略设定投资者的合理期望值。可见，顶级高手对上市公司传播能力的重视，是有一定道理的，这个大逻辑超出实际价值判断，是一个注意力经济的思维。

政策引导的是产能不是商机，所以他们只布局可能过剩产能的辅助性支持行业以旱涝保收的获取收益。

多年以来，中国政府在市场中的角色一直是被广泛讨论甚至诟病的话题。理论上看，国家的计划经济体制和监督模式目的是有效调配生产力要素、防止出现国外自由市场“特有”经济危机般的产能过剩和生产过剩。但是从实行的结果来看，这样的指导思想远远没有落实到具体实践中。现实是：国家计划和指导的产能几乎100%都是过剩的，国家行政限制的行为最后很容易被权力主体用作谋求市场准入的寻租方式，由于结合权力的市场行为的稀缺性，市场主体很容易错误的解读准入行为代表高价值。于是，太阳能多晶硅、水电站、风电、云计算、房地产等，数不胜数政策重点支持的领域都出现大规模的投资过剩，政府直接参与补贴的领域更是带来了市场环境毁灭式的破坏，比如动漫行业的垃圾动画片制作。对于顶级投资者而言，他们洞悉政府行为的副作用，所以往往早期介入中期套现，而普通投资者特别陷入政策引导的高风险投资。这也是政府治理需要解决的问题，如果每次政府的鼓励政策都成为投资陷阱，政府的公信力将受极大削弱。

救市解放的是流动性而不是救投资者，股灾中他们撤出市场时间窗口往往利用政府发布利好的时候。

包括对2015年第一波股灾的记忆，大家应该很清楚政府对此的作用，从今天我们看结果，第一轮的救市基本上是失败的。政府每次救市，希望达到安抚投资者信心的目的，但是客观上往往让大资本得以果断出逃，让中小投资者和散户由于信任政府而最终成了接盘侠。实际上，在中国资本市场发展的20多年里，这样的事情屡次发生，只不过每个7年左右的一轮行情主要的参与者都是新股民，所以大部分人并不知晓这个救市规律。如果我们用市场经济的思维看资本市场，政府只是其中一个参与者，它并不能完全改变所有人的预期，也无法作为对手方承载市场所有的做空动能。政府主要决策者也是清楚救市的核心目的，救的是市场交易流动性，防止市场崩盘，并非让中小投资者止损甚至盈利。这点我告诫中小投资者切勿盲目放大救市的作用。

证监会政策往往基于简单逻辑的静态预期，所以基本上所有证监会的政策放在多维度动态市场中检验都会水土不服。

从纯自由市场的角度看，监管机构是不应该介入市场中多空博弈的，甚至不应该提供过多的信息干预市场主体的判断。监管的目的是维护市场秩序，打击违规行为，并且确保市场价值主体的生态式健康进化。监管者对于市场的理解，其实是有限的，这一点普通投资者认识不足，还以行政主导一切的思维来看市场中的权力影响力。举一个例子：去年救市过程中，当政府公布1200亿将在第二天参与救市的时候，市场顶级高手对此的预判是“对于上万亿成交的市场大概能坚持5分钟以内”，而中小投资者一片狂欢的认为市场会发生反转，结果第二天高开低走套了很多散户投资者。可见，中国监管者简单逻辑和静态预期思维非常明显，缺少更高超的博弈和动态预期思维方式来研判市场，而上一届美联储主席伯南克给美联储救市作用只有两句话：美联储有广泛的权利提供有担保的流动性，作为最后流动性提供人。这两句话足以应对经济危机，世界范围经验看，简单原则比琐碎规定更能促进市场有序进化，但显然中国政府并没有深刻检讨对市场的过分干预。应该说监管的有效性和专业性一直是中国资本市场成长进化的最大障碍，即使目前金融反腐规范了部分行为，但是治理能力依然无法满足市场需求。从投资者的角度看，需要大家能够对证监会等机构的角色和市场影响力有更清晰的认识。

以上大多是比较抽象和枯燥的对比分析，也许对于很多人来说有一些维度过于独特，从笔者的视角看，这些都是中国特色价值的投资的大逻辑之所在。

谈到“大逻辑”当然因为我们相信“逻辑”是存在的，之所以称之为“大”，是因为这个逻辑超越了价值投资本身。A股的投资不仅要看价值，也要辩证批判的看多空双方的力量对比关系，看情绪面，政策面，看价值与价格，更重要的是要时刻牢记筹码稀缺性的现实条件，这些都是多维复杂推理和不确定性决策，绝对真理的提法往往是站不住脚的。希望以上提醒能让投资者在快速的市场变化中获得确定性收益。

基于上面的辩证大逻辑的前提，我再给广大投资者三个具体的投资建议：

首先，重视技术升级带来的确定性机会：无论中国资本市场环境和国外有多大差别，最根本的一点是完全一致的——科技推动生产力进步对市场价值的影响。上一波互联网技术热潮，到“互联网+”概念提出后基本已经进入了尾声，而新的一轮以“人机智能时代”WAR技术（WAR技术即WAR技术趋势，包括：Vehicle智能汽车、VR虚拟现实、AI人工智能、Robot机器人）为代表的新科技正在资本市场深刻的推动上市公司进化，这种新技术的应用化创新中一定会有大级别投资机会出现，这是所有资本市场共有的确定性因素。

其次，重视政策导入后的确定性红利窗口期：前面提到政策引导会让某些特定行业投资过剩，比如矿业投资在过去的10年是严重过剩的，但是矿业设备其间有了快速发展，所以跟随政策的最好方式是布局确定性受益的相关支撑性行业，而不进去最热的投资核心区。

最后，重视民营经济的高成长性：长期投资的理念在目前的中国资本市场非常值得提倡，在市场相对低迷的时候，对民营企业的创新型公司进行深入调研，找到治理结构领先和朝阳行业的公司进行长期持有，往往会有不错的收益。在这个方面，个人投资者比机构更有优势，因为操作会更加灵活和务实。

可见，在A股这样错综复杂的大背景下，确定性投资机会并不缺少，这需要广大投资者用“中国特色”和“大逻辑”两个独特思维来审视和寻找。

落脚到宏观层面。一个健康向上的资本市场起码需要满足三个最朴素的功能需求：发现价值、淘汰落后生产要素、优化资源和提高效率。从逻辑上看，只有市场是符合逻辑的，价值投资的真谛才能更好的发挥作用。而在于中国整体性需要重构，并且进化中的市场而言，我们必须拆解现实中的“大逻辑”来趋利避害。

合法合规前提下，盈利是“大逻辑”的最终目的，笔者这里也希望广大投资者能够正视现实、思辨的看待中国特色的价值投资。

“如果这个市场90%的人都是失败者，我们每一个专业人士都需要承担道德枷锁。”或许是这句话打动了本文中的几位被访谈者，笔者获得了他们很多真知灼见，这里也因为“情怀”和大家知无不言。

最后，希望中国资本市场每一个坚定的支持者，都能获得真实的收获。希望中国资本市场监管部门能从经济大局出发，用更开放的胸怀推动体制外人才引进和自身专业化进化。 只有让市场本身拥有价值才能创造更大价值。

（作者与文中提到的公司均无利益关系。本文仅代表作者观点。作者微信号： zhouzhanggui100。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

中国的互联网公司极其流行“烧钱”，已到了令人担忧的程度。很多公司都习惯了向用户支付高额补贴，以吸引用户使用它们的服务，指望在它们花光钱之前，竞争对手们会先破产。

初创公司一猫汽车网(Emao.com)希望打造一个汽车经销商的在线平台，其整个营销战略都是围绕着赔钱建立的。“烧投资人的钱，博买车人的心”——该公司近期打出这样的广告词。

优步(Uber)首席执行官特拉维斯•卡兰尼克(Travis Kalanick)今年早些时候吹嘘，这款共乘应用的中国分支一年亏损逾10亿美元，部分原因是支付补贴以抢占市场份额。本土叫车应用滴滴快的(Didi Kuaidi)正在多个城市与优步大打价格战。

优步的竞争对手们表态说，它们在花钱上不会落于人后。滴滴快的总裁柳青(Jean Liu)去年9月表示：“不烧钱我们走不到今天这一步。”该公司董事长程维表示，去年滴滴快的花费40亿美元进行“市场培育”。

另一家叫车应用易到用车(Yidao Yongche)的高管们上月表示，他们“卷入了烧钱的漩涡”。该公司首席执行官周航近期表示：“我们为今年准备了至少30亿到50亿元人民币的‘弹药’。”

“烧钱”听起来可能不像是一种可行的商业模式，但这些创立不久的公司主张，为了建立品牌，获得与人竞争所需要的规模，付钱让用户使用它们的服务是必不可少的。在中国尤其如此，中国正在从投资驱动型经济转向消费拉动型经济——政府坚称转型正在进行中——这使“收买”中国消费者的目的——即希望有一天他们会购买你的产品——显得很有吸引力。

至少有一些人是这么看的。还有一些人则认为，中国互联网行业热衷烧钱的风气预示着互联网泡沫快胀到头了。在上世纪90年代的网络泡沫时期，硅谷公司说服投资者，利润不再重要，如今中国的互联网公司也一样迷上了亏钱。

“钱用光后，很多公司都会被遗忘，”达睿咨询(Datareal)创始人马继华表示。

他估计，为了吸引中国消费者通过智能手机使用打车、按摩和洗车等服务，互联网公司每年用在补贴上的资金多达500亿元人民币。

但他也承认，企业别无选择。“在这个市场上，如果你不烧钱，你就无法获得市场份额，这就意味着你吸引不到投资，结果是你在烧钱的竞争对手面前毫无机会。”

“消费者的盛宴”

投资主要来自风险资本公司、私募公司，以及腾讯(Tencent)、阿里巴巴(Alibaba)等规模更大并且盈利的互联网公司。大部分补贴投向各类应用，它们都希望成为按摩服务业的优步，或者洗车服务业的Airbnb。这些“线上到线下”(O2O)服务是中国互联网行业时下最热门的投资主题。

市场领军者的潜在利益有助于解释它们为何如此乐意花钱：根据汇丰(HSBC)的数据，中国O2O市场有10万亿元人民币规模，而目前渗透率只有4%，这个市场在2015年上半年同比增长了80%。汇丰估计，这个行业的“利润蛋糕”在5年内将达260亿元人民币。

健康美容应用河狸家(Helijia)首席执行官孟醒上个月在一次采访中表示：“眼下O2O对消费者而言就像一场盛宴。我们没有在近期实现盈利的计划，因为风投还在提供资金。”

孟醒表示，过去一年他的公司“烧掉了几个亿的人民币”，不过在最大的竞争对手倒闭后，他已经降低了补贴。“这就是中国互联网的情况，太火了。有很多风投和（私募）公司愿意为这些战争提供资金。”

各家初创公司都在忙着融资，它们的估值一次比一次惊人，筹得的资金大多用于补贴。滴滴快的去年7月估值为150亿美元，在最近几轮融资中已达到200亿美元。中国优步(Uber China)在今年1月的一轮融资中估值为70亿美元。去年11月，中国最大的两家美食外卖和团购网站——美团(Meituan)和大众点评(Dianping)合并，估值为150亿-170亿美元。

这些公司大多没有公布财务报表，所以外界无法得知它们实际的烧钱规模。周航估计，2015年易到用车、优步和滴滴快的等打车应用在乘客补贴上烧掉了200亿元人民币。美团大众点评在2月份发布了一份含糊的新闻稿，称2015年“为吃货节省了580元人民币”，该公司是目前中国最大的订餐及电影票销售网站。

去年中国有84家O2O企业倒闭，但该行业也吸引了大量引人瞩目的投资。阿里巴巴及旗下支付公司蚂蚁金服(Ant Financial)宣布将各自投入30亿元人民币，发展送餐服务“口碑”(Koubei)。搜索引擎百度(Baidu)则表示将向旗下团购和送餐应用“糯米”(Nuomi)投入200亿元人民币。

启明创投(Qiming)是投资河狸家应用的风投公司之一，该公司的甘剑平(JP Gan)表示，这种狂热的补贴行为是有章法的。他说：“多数资深的风险资本家都在盯着同样的模式——你买用户，买服务提供商，把平台扩展到一二百个城市，召集大量人手，向城市中消费者集中的区域提供服务。”

但是O2O行业的缺点也是显而易见的，比如供应商分散，服务同质性很高。上海风险投资公司戈壁创投(Gobi Capital)的徐晨(Ken Xu)表示，问题在于“用户对这些行业的任何企业都没有忠诚度，他们只使用有补贴的应用。在打车应用领域，所有人都开始认识到，他们补贴的是同一群人，这群人既用优步也用滴滴快的，谁补贴多就用谁”。

“最后还站着的人就赢了”

在其他地方，O2O模式已经遭受过审视，尤其是在美国，许多组成“零工经济”(gig economy)基础的应用都在风险资金枯竭后失败。这些经验在中国引发担忧：一旦“风投福利”时代终结，是否也会发生同样的情况？

不过中美之间有一个区别，就是美国的线下购物和服务要成熟得多。北京博达克咨询公司(BDA China)的董事长邓肯•克拉克(Duncan Clark)表示：“美国企业并不渴望用互联网来提高效率或增加吸引力。”邓肯写的一本关于阿里巴巴的著作即将出版。邓肯表示，在中国，实体商业往往产品定价过高，或者不能提供愉快体验，因此投资者相信未来互联网将成为中国消费者与服务“连接”的首要方式。

“在西方，我们的零售长期以来是高效的，”克拉克补充称，“在某种意义上，中国正在超越西方。”

中国高科技经济的另一个优势是一个低技术含量的因素：劳动力成本。中国快递成本是美国的10%至20%。

纪源资本(GGV Capital)的管理合伙人童士豪(Hans Tung)称，廉价劳动力和城市人口密集是O2O服务在中国具有经济效益的两个主要原因，而在美国，这个行业发展困难。“在美国，由于消费者更加分散、配送成本更高、使用频率更低，这种所谓的零工经济发展不均衡，”他称，“除了优步和Airbnb外，这一类的初创企业是比较艰难的。”

在中国，这些方面的因素都有利于O2O行业的发展。“O2O服务的配送成本更低，城市人口密度更大，因此，一旦行业领头羊出现整合，行业的基本面可能更好，”他称。

但显而易见的是，补贴仍然起着决定性作用。

企业以极低的折扣来吸引消费者。在“好厨师”应用上，只要99元人民币就可以请一名大厨上门做5道川菜，而去餐厅吃同样一桌菜可能要破费200元。用优步短途出行只需要8元人民币，是乘坐有牌照出租车的价格（已经被政府法令压低了）的三分之二。

一名只透露自己姓郭的优步兼滴滴司机称，两家公司支付的补贴通常相当于行程成本的两到三倍。

“补贴是收入中必不可少的部分。由于竞争，车费已经非常低了，”郭先生称，“如果没有补贴，车费还不够油钱——划不来。”

分析师称，这种商业模式最终的可行性将取决于停止烧钱——这是不可避免的——后会发生什么。

去年已经出现了投资者受够了“烧钱”的迹象。来自投资者的压力，被认为是去年滴滴和快的合并背后的原因。这两家领先的打车应用刚解决了烧钱的问题，优步就登场了。去年末，美团和大众点评合并，只是为了对抗搜索引擎百度旗下的平台糯米。

“这就是中国互联网的故事——最后一个站着的人总会赢的。有时，如果最后还站着的是两个人，他们会合并，”启明的甘剑平称。

在北京长江商学院(Cheung Kong Graduate School of Business)授课的经济学家布赖恩•维亚尔(Brian Viard)称，优步和Airbnb这类平台依赖于大量的消费者和商家来形成足够大的规模，从而拉低成本。但是他称，“烧钱”的基本模式更多与乐观有关，而不是成本效益。

“这些企业大多都有一个共同点——他们心目中的成功几率高于实际情况，”他称。

马芳婧(Ma Fangjing)补充报道

译者/何黎

在我们诅咒贪婪的e租宝之前，先来看看这两年宏观经济发生了什么：

土地公有大规模市场化的结果是土地财政，也就是土地买卖成了地方政府的生意。在土地财政的驱使下，地方政府靠卖地创造政绩、鼓励房地产、拉动GDP。

人类历史上史无前例的城镇化在最短的时间内让这个国家焕然一新，虽然资源破坏、空气污染、水资源枯竭，但个体能够感知到的一切都欣欣向荣。其间，我们也曾靠雄厚的资金实力帮助美国度过了经济危机，“挽救了世界”，这一切都是经济成功带来的荣耀。

直到有一天，计划生育带来的人口红利消失，劳动力市场发生了逆转，这极大地削减了工业化和城镇化的动力，实体经济开始衰退；另一方面，房地产的畸形投资和地方政府更大的进取心，金融系统被投资挟持，简单的商业逻辑难以为继。

此刻，房地产资金告急，基础设施资金告急，地方政府资金告急，实体经济由于企业主大量资金捆绑在房地产投资，也严重缺少资金扩大投资，国际化更无从谈起。而人们的预期依然锁定在10%飞速发展的GDP，锁定在那个5次调控涨10倍的房地产牛市。

此刻，资金正在央行的口袋里苦于无法对接实体经济，硬币的另一侧——政府意识到防止房地产崩盘带来经济硬着陆的风险是第一要务，一方面，限购防止抛盘、限价防止地王泛滥、限贷防止银行和国企卷入地产泡沫；另一方面，多种渠道解决房地产资金周转的难题。

于是，资本市场被给予极大期望，通过“改革牛”来填补整个经济剧烈调整前夕的资金缺口，这被看来是巨量过剩资本注入实体经济的唯一方式。

但是，结果事与愿违，金融资本并没有将获得的牛市财富投资于实体经济，反而投向全球购买廉价资产，人民币相对升值后带来数以万亿的消费在境外实现。国企拿到银行的信贷支持后更多投向了无风险套利，在反腐大背景下的国有经济主体更倾向于一种防守策略降低风险。

地产、基础设施、地方债都需要资金解燃眉之急，实体经济依然没有新增消费的拉动，于是，重赏之下必有勇夫，以利率市场化为背景的P2P千呼万唤始出来。

这是一个很冗长的故事。结果是，在全世界贷款利率普遍低于5%的时代，中国借贷高达30%以上，理财回报15%，互联网金融承担起了为经济全局救火“敢死队员”的角色。

如果说P2P这个概念在2010年左右出现的时候的商业理念是分摊风险和大数据金融创新，那么，此刻，叠加了多种因素之后，发生了质变。P2P被赋予了历史性的使命，这也注定了其历史性的成为了接盘侠，酝酿着历史性的悲剧。

e租宝是最新的一个，本质上并不稀奇，独特性在于央视一反常态的对其进行的猛烈抨击。

媒体开始对e租宝道德审判

和往常的经济事件不同，这次媒体报道的口径发生了明显的不同。

首先，媒体很鲜明地定性e租宝为“非法集资”案件，是假项目、假三方、假担保、三步障眼法制造的旁氏骗局；其次，调查中发现e租宝创始人丁宁生活极其糜烂，纸醉金迷、挥金如土、公司内部大搞不正当男女关系，并且在一个叫ENZO贵族聚会圈里与富人子弟歌舞升平，道德败坏；再次，媒体详细地公布了警方调查取证中的一部分内容，比如：丁宁赠与他人的现金、房产、车辆、奢侈品的价值达10余亿元人民币，仅对张敏一人，丁宁除了向其赠送价值1.3亿的新加坡别墅、价值1200万的粉钻戒指、豪华轿车、名表等礼物，还先后“奖励”她5.5亿元人民币；最后，将“钰诚系”所有支出最重要的一项归结为——高昂的员工薪金，以丁宁的弟弟丁甸为例，他原本月薪1.8万元，但调任北京后，月薪就飞涨到100万元。

通过媒体报道的e租宝基本的线索是——非法集资、高管挥霍、资金用于分赃，并没有提到e租宝在全国媒体大规模投放所带来的巨大资金投入。

以上报道迅速掀起了进一步的监管风暴。2015年12月29日，重庆暂停新平台开展P2P业务。2016年1月1日，深圳叫停P2P新平台注册。2016年1月4日，上海叫停P2P新平台注册。2016年1月7日，央行掀起互联网金融专项整治。2016年1月8日，北京下令撤下所有P2P理财广告。2016年1月9日，北京叫停投资类企业注册。2016年1月11日，深圳表示停增量，清存量。2016年1月14日，李克强总理：严惩金融领域各类违法违规行为。2016年1月16日，央行制定系统，重点监测P2P。2016年1月19日，类金融企业挂牌新三板被叫停。2016年1月22日，北京将出台地方版监管细则，支持协会发黑名单。

此外，1月23日，中央政法委书记孟建柱在中央政法工作会议上点名“互联网金融”，称其缺乏标准和监管，再不抓就要发生大问题。按照中央有关部署，政法部门将配合有关部门开展互联网金融专项整治，推动对民间融资借贷活动的规范和监管，最大限度减少对社会稳定的影响。

可见政府已经把对“互联网金融”的治理上升到国家安全的高度，而且明确提出是由于缺乏“标准”和“监管”。政府对此的态度极其坚决，而且和之前的“规范和鼓励”的口径相比，这次的定调更加严厉，不惜对行业进行颠覆式治理的态度让互联网金融合作的多家银行迅速跟进。

1月22日，中国农业银行（电子银行部）发布了《关于立即停止与违规违约支付机构合作的通知》，要求立即关闭全部涉P2P交易接口。2016年2月初 ，农业银行之后，招商银行、交通银行、北京农商行等多家银行分别宣布暂停或关闭所有P2P交易接口。

银行内部人士对此私下表态更加坚决：“无论P2P好坏，在刚刚发生农行39亿票据、中信银行10亿元票据的档口，银行领导别无选择，只能最大力度砍断任何潜在风险，防止事态扩大。”

也就是说，银行本身的风险提示，与P2P潜在风险叠加后，整个行业被全盘封杀。这应该是釜底抽薪的致命一击。

以至于一家前10名P2P行业高管私下表示：“虽然我们公司做的金融防范不会出现系统性问题，并且实业股东支持带来的整体风险几乎很小，但是e租宝事件被媒体道德宣判之后带来的恐慌是无区别的，对所有P2P公司都是致命的。甚至我们其他投资理财产品销售也受到极大影响，这个信心不知道何时能够重新树立起来。”

可见，无论是出于洗清自身帮助e租宝宣传和传播的过失，还是出于对事后媒体应该担当的道德审判职能，e租宝事件处理方式非常接近于贪官的报道口径，猛烈的道德批判已经在全社会带来极大的心理冲击。

不得不说，这种影响深远程度可能超出目前的观察和想象，政府、媒体、国企、社会精英、高新技术等多个符号集体代言的世纪创新，竟然面临全行业的欺诈和道德低下，这记耳光在“创新创业”的大背景下，异常清晰。（从这个角度看，我们发现受害者在这个社会背景下多么的无辜和无助。）

而从笔者的角度看，类似事件的受害者更显无助并非可恨的贪婪：难道权威媒体投放广告和筛选嘉宾没有任何标准吗？难道诸多政府监管机构对行业现状一无所知吗？对于异地办公都会严格审查的工商执法部门，难道对几千亿规模几百万人涉及的金融“诈骗”毫不知情吗？

此刻，此类疑问还淹没在对当事人的道德审判当中，公众对“腐朽”的e租宝高层带来的心理冲击还没有充分消化。道德审判无法真正掩盖问题，诸多疑问正在酝酿发酵。

P2P行业的鼓励和打击政策几乎同步

我深入研究中发现，2015年是互联网金融受到政府明确鼓励力度最大的一年，几乎每2个月就有重磅的鼓励政策出台，包括如下政策激励：

一是，2015年3月5日《政府工作报告》。该报告中，两次提到“互联网金融”，并表述为“异军突起”，要求促进“互联网金融健康发展”。寄希望于互联网金融发挥草根金融的优势，在解决中小微企业融资难融资贵中发挥作用。另一个方面希望互联网金融可以加快改革和转型步伐。

二是，2015年5月8日《发改委关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》。该意见指出2015年深化深化经济体制改革的重点工作包括制定完善金融市场体系实施方案，出台促进互联网金融健康发展的指导意见。制定推进普惠金融发展规划。

三是，2015年7月4日《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》。该指导意见文件出现15次“互联网金融”这个关键词，2次出现“网络借贷”。其中提到要促进互联网金融健康发展，培育一批具有行业影响力的互联网金融创新型企业。规范发展网络借贷和互联网消费信贷业务，鼓励互联网企业依法合规提供创新金融产品和服务，更好满足中小微企业、创新型企业和个人的投融资需求。

四是，2015年7月18日《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》。该意见不仅正式承认了P2P的合法地位，也明确了P2P的信息中介性质。并以“鼓励创新、 防范风险、趋利避害、健康发展”为总的要求，明确了包括股权众筹融资、P2P网络借贷、互联网支付在内的多种互联网金融业态的职责边界。这是P2P行业第一部全面的基本法，为P2P行业的创新发展真正指明了方向。

五是，2015年7月31日《非银行支付机构网络支付业务管理办法(征求意见稿)》。其中部分条例指出：支付机构不得为金融机构，以及从事信贷、融资、理财、担保、货币兑换等金融业务的其他机构开立支付账户。

六是，2015年8月6日《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。该《规定》在划定了24%的民间借贷利率红线的同时，还进一步明确了P2P平台的“媒介身份”。此外，《规定》中指出的P2P平台作为提供媒介服务的中介平台，无须履行担保责任，这被视为P2P行业未来去担保化的重要开端。

七是，2015年11月3日《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。在《建议》的第三节中提到，“坚持创新发展，着力提高发展质量和效益”，具体的“构建发展新体制”中的表述为：规范发展互联网金融。这是互联网金融首次被写入中央五年规划。

八是，2015年12月28日《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》。该意见稿由银监会连同多个部门共同研究起草，并正式向社会公众公开征求意见。这就意味着P2P监管细则已经上线，征求意见期间就是行业适应以及适当修改调整意见的过程。

可见，政府举全国之力发展互联网金融的政策非常清晰，只不过行业发展的速度大大超出政策制定者的预期。

对比发现，在12月28日-1月18日意见稿征求意见的同时，正是政策大规模稽查互联网金融的窗口时间。

用一段业内人士的话说：“互联网金融行业的鼓励和治理的声音，几乎是同步发出的，但是我们认为确实有很多真实的互联网金融需求在这次冲击中受到了极大影响，由于实体经济和中小经营主体依然无法从大型金融体系中贷到资金，他们对P2P的需求依然比较刚性，不过我们很担心的是这部分真实需求被错杀之后，行业真正面临崩塌的风险。”

应该说这位业内人士的担忧不无道理，在最初对行业的理解和政策制定上，政策和监管明显跟不上行业发展速度。比如：经营主体的保证金管理体系，是否需要建立类似银行的储备金制度，这个制度是否需要实体经济实体的担保或直接参与投资？对于行业出现的问题是否有举报和检举制度将问题扼杀在萌芽状态，那么对监督人是否有一定的保护和奖励？从另外一个角度看，市场经济更需要价值选择，而非价值判断。行政代替市场进行价值判断之后，如何对“价值”进行有效的评估和管制将成为首要挑战。

从自由市场学派的“不干涉”理论看，政府很难在主导产业政策的同时清醒的把握行业发展，因为政府并没有价格和收益等信号的反馈，往往比经济主体本身更容易偏离自身既有的角色和路线。

从之前的电解铝、水电、风电行业、光伏行业的发展都可以看到相关的痕迹，政府对产业的补贴和奖励政策，往往带来波段性的行业膨胀。而由此破坏的自然发展路径和生态，带来的是得不偿失的悲剧结果。

旧制度与新科技成为本届政府最大治理挑战

一系列金融黑天鹅的背后，政府并非“不作为”。

2016年1月27日，在e租宝带来的风暴正在全国范围内上演的同时，信息化部、公安部、国家互联网信息办公室等部门研究起草了《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》，完成了征求意见。

而在征求意见的一个月里，不完全统计，已经有97家互联网金融平台出事，平均每天4家出现资金问题。90万投资人参与的500亿规模的e租宝；22万人参与的430亿规模的泛亚；7万人参与50亿规模的财富基石；7000多人参与的20亿规模的盛世财富。短短不到半年的时间里，这些昔日的创富明星纷纷崩盘。

回到本文最初的大背景叙述中，笔者试图梳理出其中的初衷和悖论：

首先，鼓励互联网金融的初衷是鼓励中小企业直接融资，但是悖论在于，承受20%年化的资金成本的公司很难在经济下行环境中生存，整个信托和互联网金融诞生的大背景就是GDP回归“新常态”之后和发展预期不匹配的“落差和空间”，P2P反而成了实体经济的寄生虫。

其次，P2P技术的初衷是通过大数据分散借贷风险，但是随着政府大规模鼓励之后行业的激烈竞争，合规企业的生存空间受到极大挤压，一切违法的企业侵占的实际上都是合规企业的生存空间，劣币驱逐良币让全行业走近“违规边际”。

再次，“新常态”政策和“供给侧改革”的初衷是产业结构调整，但是悖论在于，切断预期的调整带来传统行业资金供给断崖式下跌，淘汰旧产能的同时，并没有对升级产能的投资，让P2P行业真正的优质客户大面积消亡，市场上高额回报的项目一夜之间消失之后，资金成本让畸形商业模式难以为继。

再次，行业监管方面，初衷往往是发展全新增长点，但是悖论在于——产业政策大力支持的政府作为的行业往往很快陷入相同的困境。反而是餐饮、美容美发等完全被政策边缘化的行业和服务性行业并没有过剩和风险。

最后，最重要的一点是——对于P2P、互联网游戏这样的技术驱动行业，似乎行业管理能力永远落后于实践，在行业发展之后后置性的行业规范，能否带来实质性的推动作用？这里有一个大大的问号。这个悖论是——政府往往乐于鼓励那些自身没有能力管制的行业。

由此，回到题目“e租宝是谁的悲剧？”这个提问，笔者突然觉得这是一个真实而沉重的命题。

一个励精图治的政府，在经济起飞时期建立的威信足以具备任何经济领域的驱动力，但是当科技飞速发展带来的治理结构挑战冲击自身的时候，政府的改革效率能否跟上市场主体？如果能，政府需要用什么样的力度和决心推动自身改革？如果不能，政府需要将行业主导权移交哪些有效的行业主体？这些都是全新的挑战，虽然不是什么新课题。

或许在2016年经济领域大规模反腐的背景下，“越位激励”的问题会大大减少，但是由此带来的政府管理层的“不作为”隐忧，依然无法解决实业对政府有效性的需求。

我们的亲人在这场野蛮的财富“盛宴”下，正在失去改革开放30年所有积累的财富以及对社会公平美好的期望。如何不让悲剧再重复发生？我希望社会上的独立思想者能够对于此类人民血泪有更多的关注和发声。我们需要为冷漠承担道德责任。

（作者系市值管理专家，多家上市公司战略顾问，战略管理理论研究者。本文仅代表作者观点。责任编辑邮箱：tao.feng@ftchinese.com）

“这个问题听起来有点好笑，”陈先生对我说。这一天北京的天灰蒙蒙的，他开着红色法拉利兜风，“但是我不知道该把钱花在什么地方。”1980年代末至1990年代初，陈先生在海南岛搞房地产赚到第一桶金，然后搬到了北京，在这里他培养起“做地产大项目”所需的关系。到我们有些交情的时候，陈先生已经成为中国最富有的开发商之一，他的商业地产和住宅地产开发拓展到了全国各地。

中国富豪的消费倾向

过去陈先生往往把钱投到自己的开发项目当中，但是房地产的预期回报不够高，所以把钱从地产投资里拿出来，又不知道该怎么办。他考虑过在美国投资地产或是在夏威夷毛伊岛或纽约买房子，但他一年只去那里一两次，往往是看望他在美国新英格兰地区念贵族寄宿学校的女儿。

“我以前会买所有豪车品牌最新最好的车款。”他告诉我。我见过这些车——在他北京的豪宅的车库里，停放着保时捷、路虎揽胜，以及可以组一个小型车队的数辆奔驰S600。但是，他接着说：“我已经有一年多没买新车了。”尽管他有过硬的关系，又有钱，陈先生还是没有办法在过去一年里搞到一块北京车牌。为了减少汽车数量，北京推出限牌新政，现在北京人得通过每月一次的摇号申请车牌；实际上只有不到1%的人能把车牌弄到手。

限购房产和车辆限牌对中国的亿万富豪造成了影响，迫使他们把钱花到别的地方去。全国各地有许多市政府实施了限发车牌的措施，以缓解交通拥堵和环境污染。纽约证券交易所上市公司易车网的创始人和首席执行官李斌告诉我：“上海和北京限牌之后，其他的城市比如广州、天津和杭州都推出了限牌措施。因为城市规划并未预料到汽车数量增长会这么快，交通拥堵已经变成中国大城市的严重问题，需要花很长时间才能解决。”

李认为限牌的措施将会在中国继续推广。“其他一些汽车保有量较高的大城市也可能会采取限牌措施遏制交通拥堵。”政府出于遏制炒房投机的考虑制定了房产限购措施，这也改变了消费模式。

陈告诉我2014年他的钱无处可投。“我不相信股市——弄虚作假和操控市场的事情太多了。”

我们回到三环路上，我问陈他现在的钱怎么用。他说他正在北京建造一座2000平方米的庞大宅邸，“从全世界进口最好的东西。意大利的大理石和窗帘，缅甸的柚木。”全部算起来，他估计花了5000万美元。

限购政策下每个人能买的房屋数量有限，对豪华大宅的需求应运而生。五年前，很少有房屋卖到500万或1000万美元以上。现在，1500万美元的住宅也有，有一些卖到800万到1000万美元，每平米单价2万到3万美元。这并不是指整个小区的价格都是这样，而是说，一套房子卖到800万到1000万美元，每平米2万到3万美元，这样的情况变得很普遍。

购房者不像以前一买就买好几套换着住,现在只买一套房居住，花一笔钱翻新装潢。

这些几百万美元一套的豪宅从外观上看基本都差不多，但是进去后你就会发现各有千秋。美国的购房者可以从备选项里挑选一种室内装潢方案，包括地板和墙壁等，但是中国的购房者不一样，因为大部分房子是毛坯房，只有空白的水泥墙。购房者必须自己挑选并安装电线、地板、灯光，甚至管道。

超级富豪过去会照搬别人的装修方案，全都弄成富丽堂皇的伪路易十四风格，一样的镀金栏杆，一样的豹纹装潢，但是现在追求个性的趋势开始了，因为大家对家装流程很熟悉了，想要创造一个不一样的家。

陈先生特意要把自己的家装修得和周围人家里不一样。他告诉我他用从世界各地旅行时买回来的摆设、家具和其他装饰品来装点自己的家，营造一个“温暖，温馨的氛围，我老婆会喜欢，而且和别人家的不一样。”他到南非狩猎旅行的时候，买了动物皮毛做成的地毯。他把去印度尼西亚和泰国旅游时买的黑檀木雕挂在墙上。

房产限购、限发车牌加上资本管制，这意味着中国的富人在国内能买的高价产品比以前要少。房产限购禁止中国人像纽约人在汉普顿或波士顿人在南塔克那样可以买度假屋，中国富豪在他们常住的房子上会投入更多钱。

财富被分花到艺术品、家具和家居装饰上。中国最大的国有地产开发商保利集团旗下的保利文化公司，专攻古董收藏和艺术品拍卖，2014年这家公司IPO之后股价飙升，因为投资者知道有钱人都在买艺术品，一部分是为了彰显自己的品味以及做投资，但也有一部分是因为他们不知道还能把钱投到别的什么地方。2013年中国成为全球最大的艺术品买入市场，总额超过40亿美元。

陈先生也买了一些裸钻和切割钻石，做成定制首饰后送给亲戚。他认为做首饰“独特又贴心”，因为定制首饰比从奢侈品牌店买现成的首饰感觉更特别。

一些中国富豪的离岸消费，往往在澳门通过可疑的渠道进行，他们假意购买商品，刷银联卡。消费者通过刷银联卡购物，然后退回商品，套取比付款额稍低的现金，差价作为手续费，这样用刷卡套现来绕过兑换外汇的限制。比如说，他们刷银联卡买一块20万美元的手表，然后退回手表拿取19万美元现金，店铺则拿走5%的差价作为手续费。也有其他一些人会找非法的兑汇者，就是偷偷出没在银行和热门观光地点附近的黄牛。

CMR对十几位中国亿万富豪调研之后发现，他们出国旅行时会避开去巴黎和罗马的大众路线，而到更不寻常的一些地方去冒险，比如南非或阿拉斯加。中国那些真正的有钱人追求的是跟其他人都不一样。

亿万富豪也在花更多的钱买高价商品，比如飞机和游艇，因为购买这些产品没有太多限制。近几年来，军方对私人飞机开放了空域，国内的机场也开始出租飞机库供私人飞机停放。通用动力旗下的湾流宇航，在中国的销售业务火得惊人。

炫耀性消费在改变

1990年代，买一个几千美元的路易威登包包或古驰包包是大多数中国人认为自己永远无法企及的梦，就跟如今大多数美国人买不起几十万美元的法拉利和劳斯莱斯一样。用外国品牌，就算是大众品牌，比如宝洁的洗发水或耐克运动鞋，也是成功的象征。消费者在北京秀水街和上海襄阳路这样的市场上，买假冒的拉尔夫•劳伦服饰和贴着普拉达标签的山寨名牌包，是穷日子里的穷办法，而不是缺乏道德。当时的有钱人拎着正宗的名牌包，感觉倍有面子。

到世纪之交时，奢侈品对许多中国人而言仍然遥不可及。炫耀性消费，穿戴名牌是获得社会身份地位不可或缺的一种方式。带有明显品牌标识的手袋、钢笔和手表，比如路易威登、欧米茄、万宝龙这些名牌的商品在货架上被一抢而空。标识越大，越明显，越闪瞎眼,就越好。

到了2000年代末，中国人成为了新一批1980年代的日本人。到2012年，中国人消费的奢侈品大约占到全球奢侈品份额的20%，纽约第五大道和巴黎香榭丽舍大街挤满了中国人。奢侈品零售商雇佣会说普通话的售货员。

炫耀性消费仍然占主导地位。中产阶级消费者成群结队地抢购路易威登和普拉达；2013年中国消费者购买的路易威登产品占到该品牌全球销售额的50%。此时，这些东西已经正式成为了主流商品——于是超级富豪们不再需要了。一位北京女富豪告诉我，她不会买任何路易威登的东西，因为太“大路货”——就算办公室里一个月赚800美元的秘书也在存钱（通常不吃午饭），为了买带路易威登印花的聚氯乙烯塑料皮包。

亿万富豪转向更高级的品牌，比如香奈儿、葆蝶家以及爱马仕，并且开始把注意力集中在更贵的东西上，比如汽车。2014年中国成为保时捷和劳斯莱斯最大的市场。有钱的消费者购买私人飞机和高端红酒，并开始把小孩送到国外顶尖的寄宿学校，比如美国的圣保罗和安杜佛。

为了更了解中国超级富豪们的消费习惯，我在2014年采访了玛蒂•维科斯特罗姆。她于2009年和2013年间任职于历丰集团，是这家全球第二大奢侈品控股公司时装与配饰部门的CEO。她目前是Harrys of London 的总裁，这家高级手工制鞋品牌，采用橡胶鞋底，逐渐受到年轻皇室成员的青睐，品牌客户包括碧翠丝公主，威斯敏斯特公爵夫人以及汤姆•帕克•鲍尔斯（卡米拉的儿子）。

过去几年我和她在巴黎和上海见过面，发现她总是能把握中国富豪和名人的生活方式的潮流。

“中国消费者的品味水平和消费习惯变得越来越挑剔了，”维科斯特罗姆告诉我。她的品牌Harrys of London就是个很好的例子。艾美奖获奖演员达米安•刘易斯在最新一部电影里就穿着Harrys of London,它是世界上最高级的鞋履品牌之一——一双售价从几百英镑到几千英镑，去过伦敦的中国富豪们越来越流行穿这个牌子的鞋。这些消费者看重“工艺、材质、传统、耐穿”，她说，而这些品质“已经开始超越炫耀性消费和炫富品牌，成为了购物的关键标准”。

“但是通过购物而获得社会身份地位是否仍然主流呢？”我问。

“身份地位是文化不可或缺的一部分，但是在购物方面已经发生了明显的转变，购物是为了形成消费者的个性和独特风格，”维科斯特罗姆回答。在她看来，自从2012年“政府反腐行动开始之后，毫无疑问加快了”这种转变，与2008年金融危机后“全球开始脱离名牌标识，炫耀性消费下降”的趋势同期而行。

标识特别显眼的那些品牌，比如路易威登，已经不再吃香，并不是因为消费者的品味进化或层次提高了，仅仅是因为他们想要更低调一些。

维科斯特罗姆把这种趋势称为“藏富”行动；不那么显眼，与周围人不一样，富裕人群在寻找低调的小众品牌，例如Harrys of London，以及布里奥尼或者奇顿这样的复合品牌精品店。维科斯特罗姆说这种趋势也为中国品牌创造了机会，例如国产品牌“例外”。第一夫人第一次国事访问出行莫斯科时提的就是这个品牌的手袋。“许多见多识广的消费者开始认为‘例外’的一些品类比某些西方品牌还要好”，比如手袋和外套。

超级富豪的新玩具

“超级富豪们现在想要什么呢？”我问。

维科斯特罗姆回答说：“精明的中国消费者现在把目标锁定在那些把他们和其他人区分开的品牌，能反映出消费者有品味的风格和日趋成熟的思想：卓越的消费者体验，定制商品和独家销售的商品，以及带有内在价值的产品。”

维科斯特罗姆的分析与Cape Cobra的老板理查德•夏佛的经历一致。这家南非顶级皮毛制品制作商为蒂凡尼、迈克•高仕和克洛伊等品牌制作皮革制品。夏佛告诉我，他的名牌鳄鱼皮和鸵鸟皮皮具广受那些在他开普敦皮具精品店驻足的中国客人的喜爱，这些客人往往是“最高端的消费者”。他还跟耀莱集团有限公司签订了合同，从2013年起在北京销售鸵鸟皮制品。因为中国人渴望与众不同且更高端的品牌，销量比他们原先预期的数字高出了好几倍。

“我刚买了一架湾流550，”叶先生告诉我。这会儿我们在他奢华的私家会所里吃饭。叶先生是中国最富有的人之一，但保持着极度低调的状态——他从不出现在中国任何一个富豪榜单上，比如胡润百富或者福布斯富豪榜，尽管以他的身价绝对有资格上榜。而且他从来不接受媒体采访。最好不要太出风头，他这么跟我说。他愿意与我交谈，正是因为他相信我不会做任何有害他的事。

会所的墙壁上装饰着玉石雕像和古代的钟铃。叶指出几件他称为“无价之宝”的物件。叶先生的妻子提一只香奈儿手袋，穿着粉色套装和一双黑色高跟鞋。叶先生穿一身现代派的中山领衬衫。叶先生经常要去也门和其他中东国家以及非洲国家谈能源生意。他说有一架私人飞机可真是帮了大忙。

私人飞机销量飙升，使得许多公司把他们最先进的飞机卖给中国买家，而不像以前那样卖给中东皇室。游艇也变得很热门。一些海南岛的住宅小区的售楼噱头就是买房送游艇私家泊位。反腐行动影响了游艇销售，但是受影响的大多是销售给企业的那部分。2014年参加海天盛筵游艇展销品牌的数量跌至72家，而一年前有139家。然而卖给富豪私人的游艇销量一直表现出惊人的增长态势。一家游艇制造商告诉我，如果中国的人均游艇保有量达到香港的水平，那么中国市场还有很大的增长空间。意大利贸易委员会的数据显示，香港的游艇保有量是每25个富豪当中就有一个拥有游艇，而现在大陆的情况是每318个富豪中有一个拥有游艇。

中国奢侈品消费者的变化

尽管富有人群的品味不断变化，而且渴望保持低调，奢侈品在中国仍然很重要——买奢侈品背后的动机在发生变化。看重的产品与种类在变，但总体购买力仍然很强劲。

2006年CMR受一家总部在香港的奢侈品零售商委托，展开了一项调研。这家公司的地位相当于亚洲的美国高级商店萨克斯第五大道精品百货店或者尼曼百货。调研的主要发现揭示，消费者渴望的品牌全都差不多，就那么五到十个品牌，包括路易威登、杰尼亚、登喜路等，只有少数例外。购买同样的品牌能让他们展示身份，说明达到了“跟大家一样”的水平，但是恐落人后的担忧左右了大部分的购物决策。消费者担心买错了牌子看起来又傻又土。几乎是一种高中生的心态卷土重来。

CMR等候在男装西服品牌杰尼亚门店的出口，采访购物的客人，有许多人告诉我们，他们完全就是照着塑料模特身上的那一套——西服、领带、衬衫、皮带、皮鞋来全部买齐——因为他们希望看起来穿搭合体。他们不知道如何混搭。

2006年杰尼亚用“英雄所见略同”这样的广告语来做宣传，其中的那种涵义如今不可能再奏效。因为中国市场的消费者越来越自信，足以自己来思考和决定买什么。

生活小康的白领阶层正在形成，也增加了对高端品牌的需求，例如迈克•高仕和蔻驰（Coach）。这些品牌的定位仅次于路易威登这样的大牌奢侈品。白领们开始相信他们永远也成不了真正的富人，这和五年前的情况很不同，那时候许多白领都相信他们正走在成为富人的路上。

2009年CMR在例如上海这样的一线城市采访中产阶级。他们中的大多数人认为自己还在成为真正富豪的路上迈进。2013年CMR调研发现，这种心态发生了戏剧性的转变——大多数人表示他们永远不可能成为超级富豪，因为他们错过了过去十年的房地产热潮。

中产阶级现在的目标比以前稍微低了一些，他们购物的档次也比之前梦寐以求的顶级品牌降了一级。从路易威登到博柏利、麦丝玛拉以及托里•伯奇。另一方面，最有钱的消费者比以前升了一个档次，购买香奈儿和爱马仕。而大牌奢侈品例如古驰、普拉达和路易威登则落在了中间，高不成低不就。

习近平主席影响深远的反腐行动刺激了奢侈品消费的转变，那些受欢迎的品牌和产品类别与以前不一样了。反腐也让奢侈品增长整体放缓。奢侈品销售的增长从2011年的30%跌至2012年的7%，再落到2013年2%的水平。《理财周刊》（MoneyWeek）的梅林•萨默赛特•韦伯观察到奢侈品销量的骤降。他在2013年8月的一期《金融时报》上撰文断言，反腐行动让所有奢侈品牌和所有奢侈品类别的销量一落千丈。还有许多分析师也持有这样的观点。根据这种看法，腐败的生意人购买奢侈品并给官员送礼是此前奢侈品销售大增的原因。但真的是这样吗？

送礼对于奢侈品行业的影响有多大，如果你观察得比萨默赛特更深入一些，得出的观点就会不一样。对中国市场大多数的奢侈品品牌而言，送礼只占到销售额的20%。而对一些与暗中送礼更密切相关的特定产品类别，比如高端茶叶、手表、白酒和高档香烟等，送礼所占销售额的比例要高出许多。这在不同的品牌之间差别很大——往往流行送路易威登和欧米茄而不是依芙圣罗兰或者麦丝玛拉。不同的性别之间也有鲜明差别，行贿的礼品中男性使用的产品远多于女性配饰和服装。

CMR在2012年和2013年分别调研了1000位购买奢侈品的消费者。基于这些调研我们发现，基本上购买礼物占到奢侈品销售总额的20%，其中有一半（销售总额的10%）是买来送给朋友的。政府的反腐行动对这部分生意的影响并没有许多人设想的那么大。送礼的部分中还有四分之一（销售总额的5%）是商务往来，剩下的四分之一（销售总额的5%）是给政府官员送礼的腐败行为。对许多品牌来说，送礼给官员的购买所占的份额并不多。

对品牌来说，更大的威胁来自政府官员使用公款购买奢侈品进行奢侈消费。许多官员的薪资水平低于他们交际圈的平均水平。公务员一个月的工资不到1000美元，这种情况很普遍。他们以往使用公款买礼物送给其他官员。

2013年像龙井这样的高端茶叶的销量同比大跌70%，一年中几千家高端餐饮生意惨淡。超过50家五星级酒店游说相关部门，请求降低一个星级成为四星酒店，因为政府实行的新政要求公务员差旅不得下榻五星级酒店，航班不得乘坐公务舱。政府也减少了公务员出差住酒店的天数，缩短和减少了公务员出国的行程以及出国考察的次数。

更严格的监管环境和挑剔的眼光一起改变了中国富人消费奢侈品的现状。他们更趋于在梦寐以求的生活方式上花钱。这些方式往往根植于中国的民族主义，而不是炫耀财富和身份地位的心理。同样显而易见的是，奢侈品行业的许多品牌仍然有充分获得增长的机遇。

（吴怡瑶 译）

（本文节选自 雷小山新著《山寨中国的终结》（上海译文出版社）。雷小山是中国市场研究集团（CMR）的董事总经理。）